[克而瑞]四季度調(diào)整難免 但全年銷售仍將創(chuàng)歷史新高

??9月19日，統(tǒng)計局公布了國民經(jīng)濟運行的數(shù)據(jù)，三季度GDP增速與二季度持平，保持6.7%。這其中房地產(chǎn)貢獻不少。仔細來看，9月各指標波動不大，開發(fā)投資、銷售、先開工略有回升，土地購置面積降幅有所收窄，整體庫存進一步走低。不過，隨著政策接連出臺，行業(yè)短期內(nèi)也將迎來調(diào)整，四季度成交同比下滑已經(jīng)不可避免，而房地產(chǎn)投資的下滑也將進一步加劇中國經(jīng)濟下行壓力。

??前三季度銷售金額超越2014年全年水平，略低于2015年、2013年全年

??2016年1-9月份，商品房銷售面積105185萬平方米，同比增長26.9%，增速比1-8月份提高1.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長27.1%。商品房銷售額80208億元，增長41.3%，增速提高2.6個百分點。其中，住宅銷售額增長43.2%。

　　點評：商品房銷售累積增速在連續(xù)4個月下滑之后，終于在9月企穩(wěn)回升。月內(nèi)商品房銷售面積1.77億平方米，同比增加34%，增速比8月上漲了14個百分點，銷售金額13585億元，同比上升56%，增速比8月增加了24個百分點，“金九”成色十足。值得注意的是，前9月商品房銷售額80208億元，已經(jīng)超過2014年全年商品房銷售額，也僅比2015年、2013年少7072億元和1220億元。

　　不過，國慶期間“限購”、“限貸”政策組合出擊，削減需求基數(shù)、加大購房成本，將有更多購房者觀望，投機需求會階段性退出市場，以及嚴查預售證導致供應量偏緊，四季度成交量下滑已成定局，尤其是和去年相比，大幅下滑不可避免。

　　另外，本輪調(diào)控“控一線、穩(wěn)二線、盤活三四線”的思路清晰，未來仍需要進一步關注信貸層面的變化，特別是在9月新增信貸再次近4成均來自居民房貸，而主管部門也頻頻透露出房地產(chǎn)行業(yè)資金將會定向收緊調(diào)控的信號，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場將迎來又一波深度調(diào)整，屆時，銷售指標增速也將持續(xù)下滑。

　　盡管如此，鑒于社會資產(chǎn)荒帶來的資產(chǎn)配置需求和寬松貨幣政策格局沒有根本改變，熱點一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲的局面難改，全年銷售面積和銷售金額再創(chuàng)歷史新高毫無懸念。

　　開發(fā)投資增速穩(wěn)中有升，政策轉向致四季度將逐步下滑

　　2016年1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資74598億元，同比名義增長5.8%(扣除價格因素實際增長7.1%)，增速比1-8月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資49931億元，增長5.1%，增速提高0.3個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為66.9%。

　　點評：房地產(chǎn)開發(fā)投資在連降三個月后，8、9月份趨于平穩(wěn)，增速迎來兩連漲，但持續(xù)上漲的基礎并不牢固。單月同比增速達到7.8%，較上月上漲1個百分點，而去年同期為-3.12%，可以看出，投資企穩(wěn)回升與此前基數(shù)較低有關。另外，部分熱點城市9月銷售良好以及土地購置面積降幅收窄也是推動投資增速小幅上漲因素之一。

　　盡管9月份數(shù)據(jù)保持平穩(wěn)，并未受到政策影響，但國慶期間多個城市給樓市降溫，“限購”“限貸”組合拳齊出，一定程度降低未來開發(fā)企業(yè)進行地產(chǎn)投資的熱情。而近期，住建部、發(fā)改委、國務院齊發(fā)聲，打擊捂盤、徹查拿地資金、嚴禁首付貸等規(guī)定頻出，也對地產(chǎn)開發(fā)投資起到負面影響，預計四季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將下滑。但穩(wěn)經(jīng)濟增長仍需地產(chǎn)發(fā)力，斷崖式“急跌”可能性不大，未來將逐步滑落，全年增速維持在“0-5”之間。

　　新開工同比增速7個月來首次負增長，逐步回落為常態(tài)

　　1-9月份，房屋新開工面積122655萬平方米，增長6.8%，增速回落5.4個百分點。其中，住宅新開工面積84681萬平方米，增長6.7%。

　　點評：新開工面積增速延續(xù)了此前沖高回落的態(tài)勢，累積同比增速已經(jīng)是連續(xù)第5個月同比回落，且近兩個月回落速度明顯加快。而單月同比增速更是在連續(xù)7個月正增長之后，首次跌落至負區(qū)間，9月新開工面積絕對值也為近兩年新低。增速持續(xù)回落，一方面是基數(shù)逐步走高所致；另一方面，是企業(yè)新開工意愿不強。而隨著管理層對預售審查愈發(fā)嚴格，不少企業(yè)也放慢土地開發(fā)進程，尤其是拿地王房企，在今年銷售賺的盆滿缽滿之下，并不急于開發(fā)。

　　土地購置“量跌價漲”，供應增加與資金管控將致市場“量漲價跌”

　　1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積14917萬平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4個百分點；土地成交價款5569億元，增長13.3%，增速提高5.4個百分點。

　　點評：土地成交延續(xù)了此前“量跌價漲”的趨勢，主要是一、二線三高地塊頻出推動成交價款增速迅速走高。但目前來看，多數(shù)城市土地供應指標完成率不到4成，而最近北京、南京、合肥熱點城市均表態(tài)將加大土地供應力度，預計4季度熱點一、二線城市土地供應將明顯增多，成交規(guī)模也將有所擴大。值得注意的是，為控制地價的過快上漲，在現(xiàn)有的地方行政調(diào)控之外，未來或將有更多銀行、金融機構出臺調(diào)控新政，在開發(fā)貸、土地款等方面抑制地價的過快上漲，“三高”地塊得到控制，接下來成交價款增速放緩、下滑概率加大。

　　待售面積較年初降5.8%、住宅庫存降幅達11.3%

　　9月末，商品房待售面積69612萬平方米，比8月末減少1258萬平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬平方米，辦公樓待售面積減少45萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積減少45萬平方米。

　　點評：受益于銷售增速仍保持20%以上的增長，商品房待售面積已經(jīng)連續(xù)7個月回落，目前來看，去庫存取得了階段性成果。數(shù)據(jù)顯示，9月底商品房待售面積較年初的最高點降幅5.8%，而主力住宅商品房待售面積下降5268萬平方米、降幅11.3%。

　　但從銷售指標來看與近日管理層發(fā)言來看，一、二線城市庫存壓力不大，主要壓力仍集中在三、四線城市。在盤活三、四線城市和去庫存的大基調(diào)下，未出臺調(diào)控的發(fā)達三線城市，有望迎來投資資金轉移的利好。但對于大部分高庫存的二、三、四線城市而言，市場景氣仍難攀升。