[克而瑞]四季度策略：調(diào)控加劇房企實(shí)力分化

??國(guó)慶長(zhǎng)假期間，各城市的調(diào)控政策扎堆出臺(tái)，細(xì)則也陸續(xù)落地。這樣的“畫(huà)風(fēng)突變”，打亂了不少企業(yè)的推盤(pán)計(jì)劃，對(duì)土地投資和擴(kuò)張戰(zhàn)略也有所影響。根據(jù)以往的經(jīng)驗(yàn)和近期對(duì)政策執(zhí)行、市場(chǎng)成交狀況的觀察，我們的看法如下：

??一、供不應(yīng)求持續(xù)，調(diào)控未影響行業(yè)基本面

??本次調(diào)控政策出臺(tái)，主要是由于前期市場(chǎng)過(guò)于火爆，投機(jī)炒房現(xiàn)象浮上臺(tái)面并開(kāi)始蔓延，在企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)和媒體的新聞炒作的推波助瀾下，引發(fā)了普通購(gòu)房者的恐慌心態(tài)。若持續(xù)下去，可能將迫使購(gòu)房者繼續(xù)加大買(mǎi)房杠桿，透支未來(lái)購(gòu)房需求和房?jī)r(jià)漲幅，對(duì)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展不利。

??但值得注意的是觸發(fā)本輪行情的是供需失衡，而這一問(wèn)題從目前來(lái)看并未得到解決，9月重點(diǎn)城市的消化周期依然較短，如上海1.2個(gè)月、合肥1.6個(gè)月、南京1.8個(gè)月等；調(diào)控密集實(shí)施后，上海部分低調(diào)開(kāi)盤(pán)、首付比例要求提高的項(xiàng)目去化表現(xiàn)還是十分出色。因此，調(diào)控本身的作用主要將是從購(gòu)房者心理入手，目的是降低市場(chǎng)預(yù)期，打下“鎮(zhèn)定劑”。

??從地方政府的手段來(lái)看，除了深圳等炒房現(xiàn)象明顯的城市對(duì)購(gòu)房資格的管制較嚴(yán)厲，其余熱點(diǎn)城市如上海、北京等“主打”的手段彈性均較大，如規(guī)范媒體報(bào)道和企業(yè)宣傳，停發(fā)預(yù)售證、通過(guò)銀行收緊貸款等。這表明了：1) 地方政府并不希望行業(yè)基本面受損、房?jī)r(jià)快速下跌，而是利用成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成數(shù)據(jù)變化改變市場(chǎng)預(yù)期，讓需求以合理的速度釋放；2) 部分城市出現(xiàn)的購(gòu)房熱，與夸大宣傳不無(wú)關(guān)聯(lián)，從推廣規(guī)范入手也屬對(duì)癥下藥；3) 上述手段與直接發(fā)文限制不同，管制的調(diào)整是非公開(kāi)的，即便階段性放松也不易成為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)被解讀。

??因此，我們認(rèn)為，部分城市的預(yù)售證管制將延續(xù)，導(dǎo)致一手房出現(xiàn)成交量?jī)r(jià)齊跌的情況，這樣的情況可能延續(xù)到2017年春節(jié)后。到2017年5、6月時(shí)，由于2016年的基數(shù)高，因此地方政府同比數(shù)據(jù)壓力減小，對(duì)預(yù)售證的限制可能逐步放寬。

??二、堅(jiān)持核心城市布局，并購(gòu)機(jī)會(huì)有望增加

??絕大部分企業(yè)在前三季度的行情下，今年銷(xiāo)售目標(biāo)的完成并無(wú)問(wèn)題，不少四季度原本便有放緩銷(xiāo)售的計(jì)劃。面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)和政策背景，我們的建議是： 

??1、推貨以低價(jià)剛需項(xiàng)目為主。如一線和強(qiáng)二線城市中，主推單價(jià)、總價(jià)較低、定位剛需的項(xiàng)目，同一項(xiàng)目中選擇位置較差的樓棟，減輕地方政府壓力；弱二線和三四線城市中，除了抓緊一二線傳導(dǎo)的有限行情去庫(kù)存外，可重點(diǎn)推出旅游類(lèi)大盤(pán)項(xiàng)目，給投資需求“發(fā)泄”的出口。如果企業(yè)不存在資金壓力，則定位高端項(xiàng)目、位置稀缺的項(xiàng)目沒(méi)有壓縮利潤(rùn)開(kāi)盤(pán)的必要，變相收取費(fèi)用規(guī)避備案限制則無(wú)異于“撞槍口”。

??2、堅(jiān)持一二線核心城市布局。調(diào)控不會(huì)改變城市發(fā)展的軌跡，值得企業(yè)深耕的城市沒(méi)有變化。我們認(rèn)為，有兩項(xiàng)指標(biāo)長(zhǎng)期影響較大：一是高等教育資源豐富的城市，如北京、上海、南京、武漢等，意味著更多的高素質(zhì)人口流入并產(chǎn)生工作和置業(yè)的意愿，并吸引高新產(chǎn)業(yè)遷入，消費(fèi)水平提升；二是關(guān)注土地供應(yīng)量，治標(biāo)不如治本，但大部分熱門(mén)城市土地供應(yīng)并未跟上，供不應(yīng)求的加劇保證了未來(lái)項(xiàng)目能以充分的利潤(rùn)去化。

??3、同時(shí)關(guān)注招拍掛和收購(gòu)機(jī)會(huì)。一方面，部分城市的調(diào)控政策中包含了控制地價(jià)的手段，如上海將嚴(yán)格限制和核查企業(yè)拿地的資金來(lái)源，一些激進(jìn)、敢于開(kāi)高價(jià)的企業(yè)可能會(huì)受到影響，對(duì)于自有資金充裕的企業(yè)來(lái)說(shuō)是補(bǔ)貨的良機(jī)；另一方面，調(diào)控會(huì)使得更多的中小房企加速退出行業(yè)，為大企業(yè)提供并購(gòu)擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。

??4、多元化主要關(guān)注金融和基建?；谪泿耪叩牟粩嘧兓窠衲赀@樣境內(nèi)融資渠道寬松的局面不可能永遠(yuǎn)持續(xù)，尤其是民企應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大金融版圖，關(guān)注資產(chǎn)管理和保險(xiǎn)等領(lǐng)域，拓寬資金來(lái)源渠道。對(duì)于國(guó)企來(lái)說(shuō)，則應(yīng)當(dāng)關(guān)注行業(yè)上游，如綠地正在積極拓展PPP，金茂的一級(jí)土地開(kāi)發(fā)等，有助增加低成本的土地儲(chǔ)備。

??最后，對(duì)于企業(yè)的投資者而言，火爆的市場(chǎng)行情讓不同規(guī)模的企業(yè)“雞犬升天”，調(diào)控則會(huì)拉開(kāi)企業(yè)間的差距，提高行業(yè)集中度，是優(yōu)秀企業(yè)并購(gòu)擴(kuò)張、脫穎而出的好機(jī)會(huì)。前三季度企業(yè)利潤(rùn)值得期待，將在明年的結(jié)轉(zhuǎn)集中逐步體現(xiàn)。大部分企業(yè)完成銷(xiāo)售目標(biāo)并無(wú)問(wèn)題，四季度的銷(xiāo)售增速放緩不會(huì)對(duì)全年業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。在今年大量低成本融資和銷(xiāo)售回款充足的情況下，大中企業(yè)償債壓力普遍較小。資金成本低、并購(gòu)能力強(qiáng)的企業(yè)受益于調(diào)控；土地儲(chǔ)備優(yōu)質(zhì)豐富的企業(yè)值得長(zhǎng)期看好；對(duì)今年發(fā)債的期限短、且負(fù)債率高的企業(yè)則應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。