[易居研究院]全國40城新房成交量偏離度報(bào)告

2019-02-11 15:42:45

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  • 城市:全國
  • 發(fā)布時(shí)間:2019-02-11
  • 報(bào)告類型:住宅交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

??2018三線成交透支明顯,2019廈京滬有望企穩(wěn)反彈

??報(bào)告摘要:

??1、 2018年,易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交量偏離度為19%,其中一線城市偏離度為 -30%,二線城市偏離度為 16%,三線城市偏離度為56%。

??2、 2018年,惠州、徐州、韶關(guān)、溫州和揚(yáng)州位居前五,偏離度分別為166%、137%、92%、89%和82%。此類城市偏離度過高,成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海,偏離度分別為-69%、-57%和-36%。此類城市負(fù)偏離度過高,成交量低迷。

??3、 2017~2018年,汕頭、惠州、徐州、溫州和揚(yáng)州位居前五,分別為120%、90%、86%、81%和80%。此類城市偏離度過高,近兩年成交量嚴(yán)重透支。排在末三位的是廈門、北京和上海,偏離度分別為-58%、-53%和-36%。此類城市負(fù)偏離度過高,成交量連續(xù)兩年低迷。

??2015年下半年至2018年,全國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一輪大行情,很多城市成交量大增,房價(jià)大漲。展望2019年市場(chǎng)走勢(shì),我們認(rèn)為有必要研究一些市場(chǎng)關(guān)鍵指標(biāo),其中新建商品住宅成交量偏離度是其中一個(gè)重要指標(biāo)。如果樓市一段時(shí)間內(nèi)成交量暴增,大幅偏離往年均值,則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺,透支了未來的市場(chǎng)需求。本報(bào)告梳理了全國40城新建商品住宅成交量偏離度,以此來研究各類城市近兩年來新房成交是否存在透支現(xiàn)象,以及未來一兩年各類城市的市場(chǎng)需求。

??一、計(jì)算方法及衡量

??考慮到各城市土地供應(yīng)節(jié)奏和新房供應(yīng)節(jié)奏不同,新建商品住宅成交量絕對(duì)值不具備比較意義。報(bào)告將在新建商品住宅成交量的基礎(chǔ)上,計(jì)算出新建商品住宅成交量偏離度,以此作為合理與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)。

??具體公式為: 

4

??

??本文選取全國40個(gè)典型城市數(shù)據(jù),包括4個(gè)一線城市:北京、上海、廣州、深圳;18個(gè)二線城市:蘇州、福州、南京、青島、杭州、長春、鄭州、南寧、成都、南昌、武漢、長沙、重慶、西安、廈門、蘭州、合肥、寧波;18個(gè)三線城市:揚(yáng)州、東莞、溫州、岳陽、無錫、襄陽、泉州、淮安、金華、汕頭、肇慶、惠州、煙臺(tái)、舟山、韶關(guān)、珠海、中山、徐州。

??二、40城新建商品住宅成交量偏離度

??1、40城:2018年新房成交量偏離度19%

  2018年,易居研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積同比增長9%,成交量僅次于2016年,連續(xù)四年高于平均值,2018年偏離度為19%。從歷史走勢(shì)來看,2011年在“限購、限貸”等政策影響下,樓市降溫,市場(chǎng)陷入低谷。2012年樓市開始回暖。2013年再度繁榮。2014年市場(chǎng)降溫,進(jìn)而出現(xiàn)了“限購、限貸”政策的松綁。2015年市場(chǎng)復(fù)蘇。2016年市場(chǎng)火熱,40城成交量創(chuàng)2010年以來最高。2017年,隨著因城施策的調(diào)控政策持續(xù)作用,成交量明顯下降,一方面說明樓市降溫明顯,另一方面也與部分城市限價(jià)限簽有關(guān)。2018年上半年,三四線城市和部分熱點(diǎn)二線城市銷售火熱,但是7.31會(huì)議以來,多數(shù)城市急速降溫,銷售量下降明顯。

3

數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院

??2、一線城市:2018年新房成交量偏離度 -30%

??2018年,4個(gè)一線城市新建商品住宅成交面積同比下降5%,成交量連續(xù)兩年下滑,大幅偏離2010年以來的平均值,2018年偏離度為 -30%。從歷史走勢(shì)來看,2011年在“限購、限貸”等政策影響下,一線城市樓市降溫。2012年樓市開始回暖,成交量大幅上漲。2013年成交量繼續(xù)上漲,增速回落。2014年市場(chǎng)降溫,成交量大幅下降。2015年在330新政影響下,市場(chǎng)快速復(fù)蘇,成交面積大幅增長。2016年市場(chǎng)繼續(xù)火熱,成交量創(chuàng)2010年以來新高,上海和深圳均出臺(tái)了史上最嚴(yán)的限購政策。2017年,北京一個(gè)城市就發(fā)布了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策超過30次,且一線城市均執(zhí)行了非常嚴(yán)格的限價(jià)與限簽政策,房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫。2018年一線城市繼續(xù)降溫,成交量創(chuàng)2010年以來新低。2017年和2018年,一線城市新房成交量均大幅低于2010年以來平均值。

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