[恒大研究院]中國房地產(chǎn)市場：運行狀況、政策周期與風(fēng)險評估

??中國住房制度形成于1949-2019年的一系列改革。從解放之初的福利公房，到改革開放后的提租改革，從1994年出售公房，到1998年商品房改革?？v觀70年中國住房制度變遷與房地產(chǎn)市場演變，每個歷史階段的房地產(chǎn)市場問題，很大程度上都跟我國基本住房制度有關(guān)。促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根本上取決于住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)。

??什么是好的房地產(chǎn)市場？綜觀全球，各經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)市場表現(xiàn)各異，有的實現(xiàn)了房價近半個世紀(jì)的穩(wěn)定；有的經(jīng)歷過60年不衰的房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮，卻引爆了全球金融危機(jī)，進(jìn)而黯然落幕；有的歷經(jīng)兩次房地產(chǎn)危機(jī)，痛苦地度過了“失去的二十年”。一個好的房地產(chǎn)市場，理應(yīng)做到住房供求平衡、房價長期穩(wěn)定、居住質(zhì)量高。

??我國有著怎樣的房地產(chǎn)市場？單一指標(biāo)無法準(zhǔn)確描述一個住房市場的真實狀況，因此我們試圖用“量、價、質(zhì)”等維度來刻畫。其中，“量”對應(yīng)著供給風(fēng)險，包括套戶比等指標(biāo)；“價”對應(yīng)著價格風(fēng)險，包含房價增速、房價收入比等指標(biāo)；“質(zhì)”是指住房質(zhì)量，用人均居住面積、住房成套率等指標(biāo)來衡量。從“量”上看，供需較為均衡，2017年城鎮(zhèn)住房套戶比1.07，從國際看，當(dāng)前美國、日本、德國和英國分別為1.15、1.16、1.02和1.03，中國城鎮(zhèn)住房套戶比尚低于1.1，既解決了住房短缺問題，又不存在明顯過剩。從“價”上看，房價絕對漲幅高，相對漲幅低。1998-2018年中國名義房價上漲4倍，年均漲8%，高于美國、日本、英國等主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，但同期城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲6倍，名義房價漲幅/人均收入漲幅僅為0.6，低于OECD平均值1.1。2018年全國房價收入比7.3，為1998年以來最低25%分位，尚處于較安全的水平。從“質(zhì)”上看，整體居住水平較好，2016年城鎮(zhèn)人均住房建筑面積為36.6平/人，折算成人均居住面積為29.3平/人，已達(dá)到部分發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的水平，如香港、日本、新加坡人均居住面積分別為16.0、22.3、27.6平方米；住房設(shè)施方面，估算2015年城鎮(zhèn)住房成套率（同時擁有獨立廚房和衛(wèi)生間的住房占比）達(dá)85.7%，相比2000年68.0%明顯提升，但相比發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體接近1的水平還有改善空間。

??中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了二十年長景氣周期，由城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動。1998-2018年，中國城鎮(zhèn)化率從33.4%上升至59.6%，年均提升1.3個百分點；同期，中國城鎮(zhèn)人均可支配收入年均增長11%，居民住房購買力大幅提升。由城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動，中國房價經(jīng)歷了二十年趨勢性、大幅度上漲。1998-2018年，商品住宅均價從1740元/平方米上漲至8544元/平方米，累計上漲4倍，年均上漲8%。漲幅高于多數(shù)發(fā)達(dá)國家，如英國、美國、德國、日本同期分別上漲2.2、1.3、0.4、-0.3倍，年均上漲6%、4%、2%、-2%。

??二十年長景氣周期中包含六輪小周期。中國房地產(chǎn)市場維持上行趨勢的同時，經(jīng)歷了6輪小周期波動，平均每輪歷時3年，周期峰值（以商品房銷售額同比、商品住宅銷售均價同比為指標(biāo)）依次為2003、2005、2007、2010、2013和2016年。小周期上行階段房價上漲8%至54%，下行階段房價增速-4%至15%，每輪小周期結(jié)束房價累計增速-2%至54%。伴隨房地產(chǎn)小周期波動，中國共出臺6輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，其中2輪刺激，包括2008-2009年、2014-2016年9月；4輪收緊，包括2002-2004年、2005-2007年、2010-2013年、2016年9月至今。