[易居研究院]房地產業(yè)正在進入后開發(fā)時代！

??近年來，關于中國房地產業(yè)進入后開發(fā)時代的觀點時有所見，然而，對此深入的研究、系統(tǒng)的闡述似乎還沒有。圍繞這一主題，我們研究院專門進行了幾次討論，并在此基礎上完成了本課題報告。課題報告從闡述后開發(fā)時代的概念和意義入手，在對典型國家案例剖析之后，對中國情況進行了比較系統(tǒng)的分析，從而認為中國房地產業(yè)正在進入后開發(fā)時代。在此基礎上，本文又研究論述了后開發(fā)時代的特征、趨勢以及應對。希望本課題的研究成果有助于正確認識2020年抗疫背景之下的中國房地產發(fā)展，并加深對開發(fā)時代中國房地產的科學認識。

后開發(fā)時代的概念與意義

??1.1 后開發(fā)時代的涵義

??縱觀世界發(fā)達國家房地產市場發(fā)展歷史，許多國家都曾經(jīng)歷過一個“大開發(fā)時代”，即房地產市場需求、新房開發(fā)規(guī)模、供應規(guī)?？焖僭鲩L，導致房地產市場持續(xù)大規(guī)模增長、快速發(fā)展的階段。這個階段房地產市場以增量房地產市場為主導，房地產流通方式以買賣為主導。

??緊隨大開發(fā)時代之后的，則被稱之為“后開發(fā)時代”：房地產市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應規(guī)模減少，房地產增量市場見頂回落。房地產市場逐步轉為由存量房市場為主導，房地產流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

??1.2 研究后開發(fā)時代的意義

??1.2.1     有利于準確進行市場研判

??相對于大開發(fā)時代，后開發(fā)時代的房地產市場并不是停滯不前，而是在市場結構和市場運行方式上具有不同的特點。首先，存量市場逐漸成為房地產市場的主導，盡管新房開發(fā)、供應規(guī)模減少，但二手房地產市場非?；钴S，因為家庭和企業(yè)在其生命周期的不同階段，對房地產的需求不斷變化，而房地產受自身物質特性和空間位置制約，難以完全通過改造以適應需求的變化，這就需要通過市場交易來實現(xiàn)房地產效用的優(yōu)化。其次，房地產的市場流通方式不再像大開發(fā)時代那樣以買賣為絕對主導，而是買賣與租賃并舉，因為房地產市場上各類市場主體的分工總是趨向不斷細化，當房地產市場上出現(xiàn)越來越多的以賺取長期穩(wěn)定現(xiàn)金流為主的機構投資者時，租賃就成為房地產市場上非常重要的流通方式，同時，房地產買賣市場也不再是完全以B2C式的買賣“一股獨大”，機構投資者之間的B2B交易也會占據(jù)很大的市場份額，因為不同投資者的投資偏好不同，擅長于在房地產資產生命周期的不同階段進行運營，B2B交易是其適時介于或退出一宗房地產資產的必需環(huán)節(jié)。因此，深入研究后開發(fā)時代房地產市場結構與運行規(guī)律，有利于對房地產市場發(fā)展態(tài)勢、方向進行科學判斷。

??1.2.2     有利于合理制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略

??房地產市場發(fā)展的階段特征是房地產企業(yè)生存、發(fā)展的客觀外部環(huán)境，正確認識、把握后開發(fā)時代房地產市場的特征，是當前房地產企業(yè)正確制定自身發(fā)展戰(zhàn)略的前提。長期以來，我國房地產業(yè)以房地產開發(fā)業(yè)為主體，房地產開發(fā)企業(yè)以“拿地-開發(fā)-銷售”為基本經(jīng)營方式，這與大開發(fā)時代增量市場為主體、買賣為主要流通方式相適應。但是，當后開發(fā)時代到來，房地產企業(yè)乃至房地產業(yè)整體如果不能及時調整自身發(fā)展戰(zhàn)略以順應市場發(fā)展趨勢，就難以在新形勢下獲得長足的發(fā)展。發(fā)達國家房地產業(yè)發(fā)展的歷史經(jīng)驗表明，隨著分工的不斷細化，房地產業(yè)內部會逐漸產生行業(yè)分化，自發(fā)地形成資金和專業(yè)實力雄厚的房地產投資業(yè)（也是最主要的房地產出租人），和為其服務的其他細分行業(yè)（如房地產開發(fā)項目管理、房地產金融、房地產經(jīng)紀、房地產設施管理等）。以美國為例，“房地產出租業(yè)”已成為房地產業(yè)中最主要的行業(yè)，在房地產業(yè)總收入中占比為39.95%（2012年），居房地產業(yè)內各行業(yè)之首。從起源上看，很多這類企業(yè)的前身就是房地產開發(fā)企業(yè)。可見，隨著金融、法律環(huán)境的不斷優(yōu)化，許多房地產開發(fā)企業(yè)的基本經(jīng)營模式會從“購地-開發(fā)-銷售”自發(fā)轉型為“購地-開發(fā)-出租”，因為后者使企業(yè)的經(jīng)營周期更長、現(xiàn)金流更穩(wěn)定、經(jīng)營規(guī)模擴展?jié)摿Ω?，因此，傳統(tǒng)的房地產開發(fā)業(yè)也逐步演進成為房地產出租業(yè)。

??1.2.3     有利于科學完善政府調控政策

??在大開發(fā)時代，房地產市場常常出現(xiàn)的投資過熱、房價上漲過快等問題，是政府調控政策的主要聚焦點。在后開發(fā)時代，房地產市場容易出現(xiàn)的問題會有所不同。例如，在一些住房租賃市場發(fā)達的國家，由于房地產出租者大多趨向于通過提升細分市場客群層次來提升租金水平，會逐漸形成住房租賃市場對最低收入者群體的擠出效應，加大了租金支付困難群體的規(guī)模，從而形成一定的社會問題。一旦與某些經(jīng)濟社會環(huán)境惡化事件（如經(jīng)濟衰退、公共衛(wèi)生災害）疊加，將引發(fā)社會矛盾，影響社會安定。因此，及時、有效把握后開發(fā)時代房地產市場的特征與趨勢，有利于完善政府調控政策，提早預防各類問題。

典型國家案例剖析

??我國經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進和房地產開發(fā)，與很多東亞國家具有較高的相似性，而與歐美國家存在較大的差異。由于日本和韓國的經(jīng)濟發(fā)展、城鎮(zhèn)化推進和房地產開發(fā)階段領先于中國大陸地區(qū)，在此主要分析及借鑒日本和韓國經(jīng)驗。

??2.1 日本案例剖析

??縱觀上世紀50年代以來，日本住房新建量有兩個高位期，1973年和1996年，其中1996年最高。

??2.1.1      1996年新房規(guī)模見頂，經(jīng)濟進入低增長階段初期（略）

??2.1.2      城市化處于中后期（1996年78%）（略）

??2.1.3      勞動人口見頂（1995年）（略）

??2.1.4      套戶比超1（1967年首超1，1996年1.13）（略）

??2.1.5      日本經(jīng)驗總結

??日本住宅新建量有兩個高位期，1973年和1996年，其中1996年為最高。

??從經(jīng)濟增速看，1973年是高增長的末期，1996年為由中速增長轉入低速增長的初期。

??從城市化率看，1973年與1996年，城市化率皆進入70%-80%的穩(wěn)定階段。

??從人口看，1995年勞動年齡人口頂點與1996年住房建設量頂點基本同步。

??從套戶比看，1973年為1.03，1996年為1.13，皆已告別住房短缺時代。

??另外需關注：假如80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產泡沫，則住宅新建量頂點很可能提前到1973年。

??2.2 韓國案例剖析

??縱觀上世紀60年代以來，韓國住宅新建量有兩個高位期，1990年和2015年，其中2015年為最高。

??2.2.1     經(jīng)濟進入低增長初期（2.8%）（略）

??2.2.2     城市化處于后期（2015年81.6%）（略）

??2.2.3     勞動人口見頂（2016年）（略）

??2.2.4     套戶比超1（2009年1，2015年1.02）（略）

??2.2.5     韓國經(jīng)驗總結

??韓國住宅新建量有兩個高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。

??從經(jīng)濟增速看，1990年是高增長末期，2015年低增長初期。

??從城市化率看，1990年為73%， 2015年為81%。

??從人口來看，2016年勞動年齡人口頂點和2015年住房新建量頂點基本同步。

??從套戶比來看，1990年為0.72，2015年為1.02，說明1990年住宅新建量不應見頂，而2015年見頂更合乎邏輯。

??2.3 國際案例的啟示

??從日本和韓國的案例分析來看，判斷房地產業(yè)步入后開發(fā)時代的核心指標是住宅新建量見頂。

??從日韓經(jīng)驗來看，進入后開發(fā)時代時經(jīng)濟和社會發(fā)展有以下特征：

??經(jīng)濟增速轉入中低速增長；

??城市化率達到70%以上；

??勞動人口數(shù)量基本見頂；

??供求關系（戶均套數(shù)超過1）。

??這里有兩點情況需要說明。其一，假如80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產泡沫，則住宅新建量很可能就不會于90年代再創(chuàng)新高了；其二，1998年之前韓國住宅領域是政府主導的非市場化，這點與中國相似，1998之后加大住宅市場化力度，于是新建量再度攀升，并于2015年出現(xiàn)歷史高點。

中國情況分析與總結

??1998年房改以后，我國城鎮(zhèn)的主要住房供應模式由福利分房轉向了市場化的商品房，隨后房地產行業(yè)也迎來了20年的黃金發(fā)展時期。當前中國的房地產業(yè)發(fā)展到底處于什么階段呢？我們從土地、新開工、銷售等三個主要產業(yè)指標和經(jīng)濟增速、城鎮(zhèn)化率、人口狀況等三個宏觀指標來依次分析。

??3.1       房地產指標分析

??3.1.1    房企購地面積已于2011年見頂（略）

??3.1.2    商品住宅新開工面積正在構筑歷史頂部（略）

??3.1.3    商品住宅銷售面積正在構筑歷史頂部（略）

??3.2       宏觀指標分析

??3.2.1    經(jīng)濟步入中速增長階段（略）

??3.2.2    城鎮(zhèn)化率超過60%（略）

??3.2.3    勞動年齡人口已于2013年見頂（略）

??3.2.4    城鎮(zhèn)住房告別普遍短缺時代（略）

??3.3       結論

??根據(jù)我國及借鑒日韓經(jīng)驗，分析住宅新建量見頂?shù)乃膫€重要條件：

??從經(jīng)濟增速看，2011年我國GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長轉向中速增長。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從人口來看，我國總人口目前還在繼續(xù)增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從供求關系來看，我國戶均擁有的住房套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時代。從這一因素看，具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

??從城市化率看，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)2019年我國的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭議，其中李迅雷等人認為存在低估。由于我國長期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計口徑上，與發(fā)達國家不一致，因此造成這一指標很難與發(fā)達國家簡單相比。從我國經(jīng)濟、人口、套戶比等三個指標來看，我們傾向于認為當前我國城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達國家口徑，當前應該超過現(xiàn)在統(tǒng)計的比重。

??據(jù)此，基本可以認為，當前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構筑歷史大頂。

后開發(fā)時代的特征與趨勢

??新時代、新形勢，我國房地產業(yè)已經(jīng)或者正在進入后開發(fā)時代。準確把握后開發(fā)時代的主要特征和趨勢，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。我們總結了以下十個特征與趨勢：

??4.1 新房規(guī)模見頂回落

??目前中國商品住宅銷售面積正在構筑歷史大頂，未來將逐步進入后開發(fā)時代，但是這并不意味著新房規(guī)模的快速回落，而是在一定時間內仍將保持較大的規(guī)模，隨后逐漸降低。因為中國城鎮(zhèn)化過程仍未結束，雖然勞動力年齡人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得銷售規(guī)模在短期內仍具有韌性。

??4.2 存量房交易漸成市場主力

??目前，少數(shù)發(fā)達城市的存量房交易已經(jīng)接近或者超過新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積。未來將有越來越多城市的二手房交易量超過新房，乃至全國存量房市場交易全面超過新房。

??4.3 行業(yè)利潤率降低

??行業(yè)漸入成熟期，房地產快速升值狀態(tài)改變。依靠土地快速升值的暴利期將成為歷史，中短期來看，“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹落實，房企融資端和收入端均受到嚴格的控制，利潤空間壓縮；長期來看，行業(yè)進入成熟期，各項制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，利潤趨于合理、平均化。上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017年和2018年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)。

??4.4 房地產價格上漲放緩

??房價和地價高增長的時代過去，未來房價和地價增速將趨于合理，過去超過10%，甚至15%以上的商品房均價漲幅將很難再出現(xiàn)。房價和地價增速逐步與經(jīng)濟增速、居民收入增速相適應，與貨幣增速相匹配。

??4.5 產業(yè)鏈更加充實豐富

??過去住宅開發(fā)具有巨大的成長和利潤空間，房地產開發(fā)銷售成為房企的主要業(yè)務。而在后開發(fā)時代，房地產開發(fā)的空間和利潤都已壓縮，房地產服務業(yè)、流通業(yè)等將獲得蓬勃發(fā)展機會，產業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代巨大的房地產存量規(guī)模將給物管領域帶來巨大的增量空間。

??4.6 房企融資增長受到抑制

??2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房地產企業(yè)座談會，明確了重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。過去房地產市場大起大落的重要原因之一即房企的高杠桿擴張行為。未來房企的融資擴張將受到嚴格控制，這將使得土地市場周期性波動減弱，市場更加平穩(wěn)。

??4.7 業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長點

??新房開發(fā)規(guī)模效應不再，創(chuàng)新優(yōu)勢凸顯。比如租賃市場規(guī)模擴大，機構經(jīng)營者壯大，發(fā)展?jié)摿M一步開拓，信息化的全面融入，形成新的業(yè)態(tài)。目前中國租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%。而以機構為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)了4%和1%。雖然當前租賃的商業(yè)模式尚未成熟，仍面臨著許多亟待解決的問題。但長期來看，機構經(jīng)營的租賃業(yè)務是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場規(guī)模，并將帶來新的增長點。

??4.8 行業(yè)集中度持續(xù)提升

??行業(yè)進入成熟階段的重要標志之一即行業(yè)集中度的提高，特別是類似房地產行業(yè)從周期性明顯、增量空間顯著，進入周期性弱化、競爭加劇的階段，頭部房企的資源、資金等優(yōu)勢將進一步放大，并不斷提高行業(yè)集中度，而中小房企想通過規(guī)?？焖贁U張實現(xiàn)超越的可能性已經(jīng)很小。2016年以來，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已經(jīng)達到了44%。

??4.9 企業(yè)管理要求不斷提高

??開發(fā)時代由于增量空間大，房企的重點在擴張成長上，對周轉能力、融資能力、拿地能力等有著更高的要求。而進入后開發(fā)時代，對運營能力、產品能力、管理能力等精耕細作的專業(yè)化能力要求提高。

??4.10 房地產業(yè)發(fā)展與城市更新關聯(lián)度增加

??中國仍存在著大量的老舊住房，對于城市來說，城市更新可以改善城市環(huán)境、促進產業(yè)升級；如棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造等。對于房企來說，在許多區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)，招拍掛土地出讓數(shù)量有限，城市更新項目成為低成本拿地的重要手段。

后開發(fā)時代的若干對策思考

??5.1 政府管理的優(yōu)化完善

??5.1.1 房住不炒

??房住不炒，就是要規(guī)避將房地產作為投機工具的行為，保證房地產為人們提供生活、生產和社會活動空間的正常使用價值，這既是避免土地、房屋等經(jīng)濟資源被無味浪費，也是為了避免房地產市場投機進而引發(fā)金融投機和社會不穩(wěn)定而必須堅持的重要原則。堅持這一原則不應只依靠行政手段對房地產市場交易進行直接干預，而是要通過促進房地產市場結構、機制的完善和房地產業(yè)的產業(yè)演進來進行。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，當房地產子市場結構更為豐富，特別是房地產租賃市場和房地產間接投資（權益房地產投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產市場上的租買選擇機制和投資替代機制形成并運作，市場會自發(fā)地抑制房地產投機行為。

??5.1.2 租售并舉

??后開發(fā)時代房地產市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應盡快調整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進房地產租賃發(fā)展的制度和政策，同時盡快建立規(guī)范房地產租賃市場的政策體系。特別重要的是，要通過金融改革與創(chuàng)新支持房地產企業(yè)進行存量房地產經(jīng)營。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，金融是存量房地產經(jīng)營的基本條件。金融體系能否為租賃房地產投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是影響存量房地產經(jīng)營能否持續(xù)的關鍵。盡管政府也可以通過提供貸款擔?；蛸J款利息補貼來刺激針對低收入群體的租賃住房建設，但對于租賃住房和其他存量房地產經(jīng)營總體而言，需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。發(fā)展房地產投資信托（REITs）是健全租賃住房融資渠道的關鍵。

??5.1.3 因城施策

??房地產市場的地域性和經(jīng)濟社會發(fā)展的地域差異，要求政府對房地產市場的管理應根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如租售并舉，不應是各類城市一個標準，一、二線超大城市，房地產租賃市場發(fā)展應更快一些，三、四線中小城市則應充分考慮其各自特點進行差別化發(fā)展。

??5.1.4 長效機制

??對房地產市場的管理，要注重建立長效機制，應特別從以下三個方面著手進行：首先，要減少對土地財政的依賴度，大開發(fā)時代給地方政府帶來了巨大的土地出讓金收入，而后開發(fā)時代隨著房地產開發(fā)規(guī)模減少，這一收入將大大減少，政府應及早制定應對措施，減少對土地財政的依賴；其次，要優(yōu)化稅收結構，逐步改變長期以來交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產稅收結構，適當增加持有稅占比。當然，從房住不炒、租售并舉的原則出發(fā)，持有稅增加不宜過快，以免對機構投資者進行房地產存量經(jīng)營產生抑制作用。第三，完善城市更新的促進機制，后開發(fā)時代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風貌的前提下進行空間和功能的優(yōu)化、提升，如何充分調動全社會各種資源，高效有序地開展城市更新，是政府應著重考慮的。

??5.2 開發(fā)企業(yè)的應對之策

??5.2.1 審時度勢，科學定位

??后開發(fā)時代房地產業(yè)內部分工將不斷細化，每一家房地產企業(yè)應審時度勢，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對自身在分工鏈中的定位進行科學謀定。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，既可以選擇進化、升級為房地產投資者，持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產、公寓等，也可以下沉為專業(yè)的房地產開發(fā)項目代工、管理者，這需要根據(jù)房地產市場演進的發(fā)展階段以及企業(yè)自身資產規(guī)模、與金融市場對接能力、風險把控能力以及人力資源特點等方面的審慎考量而科學謀定。

??5.2.2 與時俱時，轉變經(jīng)營模式

??在大開發(fā)時代，各類房地產企業(yè)形成了與時代應適應的經(jīng)營模式和業(yè)務模式。如房地產開發(fā)企業(yè)以“拿地-開發(fā)-銷售”的相對短平快模式獲得了極高的資金利潤率，物業(yè)管理公司和房地產估價機構則分別以對接開發(fā)商和銀行迅速“圈地”獲得大把業(yè)務源，房地產業(yè)整體上以較為粗放的經(jīng)營模式為特征。后開發(fā)時代這些經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。轉變經(jīng)營模式是各類房地產企業(yè)必須考慮的重要課題。就房地產開發(fā)企業(yè)而言，如果升級為房地產持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應地，企業(yè)要在資產結構、人力資源隊伍、內部管理制度等方面進行重大調整。

??5.2.3 減負債，降杠桿

??長期以來，我國房地產開發(fā)企業(yè)傾向于采用高負債、高杠桿方式做大規(guī)模的、提高自有資金利潤率，大開發(fā)時代的市場環(huán)境也為這種經(jīng)營風格提供了條件。后開發(fā)時代，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負債、高杠桿不僅實施可能性大減，即使實施也會使企業(yè)面臨巨大的風險。這對于房地產開發(fā)企業(yè)特別是準備升級轉型從事房地產持有經(jīng)營的企業(yè)是嚴峻的挑戰(zhàn)，但也是促進房地產開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產結構、提升經(jīng)營能力的機遇。明智的企業(yè)應積極主動地應對，可以通過調整企業(yè)融資結構，增加直接融資，減少間接融資，來實現(xiàn)減負債、降杠桿。從長遠來看，我國的房地產信托投資基金市場一旦開放，將成為房地產開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道。企業(yè)應提前準備進入這一市場的自身條件和能力。

??5.2.4 苦練內功，優(yōu)化管理

??大開發(fā)時代的房地產業(yè)特別是房地產開發(fā)業(yè)是高利潤行業(yè)，企業(yè)往往是通過不斷擴大業(yè)務規(guī)模取勝，而擴大規(guī)模的主要手段與企業(yè)內部管理關系并不密切。后開發(fā)時代房地產企業(yè)難以延用老的模式獲得成功，而是要通過苦練內功，優(yōu)化管理來控制風險、提高經(jīng)營效率。企業(yè)應在市場研判、戰(zhàn)略制定、內部管理模式、主要外部資源對接等方面進行精細化管理，應加強企業(yè)內部人員培訓并妥善借用外腦。