[克而瑞]調(diào)研紀要 | 廣西三四線城市(六十一)：玉林篇

??調(diào)研感受

??■  玉林為人口外流型城市，購房以剛需自住為主，投資需求有限。

??■  市場供過于求，樓盤多且體量大，百畝千戶千戶大盤比比皆是。

??■  2019年市場下行加劇，多數(shù)項目從期房賣到現(xiàn)房。

??■  全城競品，價格亂戰(zhàn)，恒大推出“4”字打頭精裝房，市場觀望情緒濃厚。   

??■  主城區(qū)房價以市政府和萬達為核心向外輻射，依次遞減。 

??■  購房強調(diào)性價比，房企以大面積贈送吸睛，100平贈30平、140平贈68平屢見不鮮 。

??■  購房者價格敏感度高，不喜精裝，品牌房企難做溢價。   

??01

       城市概況

??人口總量廣西第二

??經(jīng)濟廣西第四，地產(chǎn)依賴度高

??玉林市位于桂東南，處于粵港澳大灣區(qū)和廣西北部灣經(jīng)濟區(qū)的結(jié)合部，是北部灣城市群15個城市之一。全市總面積1.28萬平方公里，下轄玉州區(qū)、福綿區(qū)、北流市、容縣、陸川縣、博白縣、興業(yè)縣7個縣（市、區(qū)）和玉東新區(qū)。福綿區(qū)于2013年6月正式批準設(shè)立，設(shè)立前是玉州區(qū)的派出機構(gòu)；玉東新區(qū)則是2009年12月掛牌成立，市政府遷址于此，打造城市新中心。截至2019年末，全市總?cè)丝?36.97萬人，僅次于南寧，是廣西人口第二大城市。

??從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，2020年玉林市GDP為 1761.08億元，排在南寧、柳州、桂林之后，位列廣西第四位。第三產(chǎn)業(yè)比重達到54.2%，較2019年提高1.3個百分點。值得注意的是，房地產(chǎn)投資作為玉林主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，2020年占全市投資46%，這種投資結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難有實質(zhì)性改變。

??居民可支配收入方面，2020年全市居民人均可支配收入27401元,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入37362元，農(nóng)村居民人均可支配收入17721元，居民月均收入不足3000元,購房支付能力相對羸弱。

??02

??市場變化

??2019年下半年市場下行

??玉東新區(qū)項目扎堆

??玉林的房地產(chǎn)市場以內(nèi)需為主，在人口基數(shù)與經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展的支撐下，2014-2019年購房需求釋放，市場成交持續(xù)走高。尤其是2015年碧桂園進駐，拉高房價，之后大量品牌房企集中涌入，推盤加快，市場迎來一輪量價齊升。

??而自2019年下半年，隨著購房需求趨于飽和，市場開始出現(xiàn)下行跡象。同時，由于大量樓盤入市，而需求量跟不上，供過于求狀況局面加劇，在去化壓力下，開發(fā)商紛紛啟動價格戰(zhàn)。到2020年疊加疫情沖擊，購房者資金風(fēng)險意識提高，市場寒意加重，成交方面“量價齊跌”。今年一季度市場供應(yīng)與成交量有所回調(diào)，主要是由于市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商放緩了推盤節(jié)奏，但價格戰(zhàn)仍在持續(xù)。

??不同區(qū)域市場存在一定的分化現(xiàn)象。以本次重點調(diào)研的玉州區(qū)與玉東新區(qū)為例，在成交量變動方面，玉東新區(qū)下行明顯，由于區(qū)域在售項目超過20個，價格競爭也更加激烈，2020年成交均價由2019年6139元/平方米降至5618元/平方米。而玉州區(qū)的成交量變動較為緩和，成交均價也表現(xiàn)堅挺，主要原因在于玉州區(qū)的發(fā)展成熟、配套完善，具備價格支撐，而玉東新區(qū)經(jīng)歷十年發(fā)展，配套仍未跟上，購房預(yù)期降低。

??03

      項目去化

??期房賣到現(xiàn)房

??價格戰(zhàn)、高贈送、依托渠道分銷帶客

??項目去化方面，2019年以來在市場供過于求局面下，去化周期整體拉長，多數(shù)項目從期房賣到現(xiàn)房，一些項目的月流速明顯降低。開發(fā)商之間的競爭以價格戰(zhàn)為主導(dǎo)，碧桂園、恒大在市場領(lǐng)跌，恒大龍悅臺項目推出“4”字打頭的精裝特價房。

??另外，通過多陽臺和多飄窗方式贈送面積現(xiàn)象普遍，高得房率成為吸引客群的一大賣點，例如中鼎·公園9里項目推出107㎡贈送27㎡、114㎡贈送65㎡、143㎡贈送65㎡、142㎡贈送68㎡的戶型。在拓客方面，分銷渠道成交占比高，綠地、永利、中鼎等開發(fā)商旗下項目分銷渠道成交占比均超過六成，中鼎·公園9里占比高達8成。

??04

??房價梯度

??以市府和萬達為核心向外輻射依次遞減

??玉東湖價格高地

??玉林主城區(qū)樓市片區(qū)主要包括中心區(qū)、玉東湖片區(qū)、玉東新區(qū)、江南區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。房價以市府和萬達為核心向外輻射依次遞減，但整體來看梯度并不大。

??具體從各區(qū)域來看，老城區(qū)均價在5000元/平方米，靠近萬達商圈新房價格可達7000元/平方米，二手房價格6000多元/平方米。

??江南區(qū)發(fā)展接近成熟，沒有新樓盤，房價在5000-6000元/平方米。

??玉東新區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢比較突出，一方面市政府位于該區(qū)域，另一方面在“玉北同城”發(fā)展下，玉東新區(qū)受益于政策紅利，價值潛力進一步提升。該區(qū)域產(chǎn)品偏向剛改，房價在6000多元/平方米。

??玉東湖片區(qū)作為近年來大力推進發(fā)展的新片區(qū)，吸引了眾多品牌房企，包括恒大、綠地、金科、彰泰等，高端居住區(qū)售價為6000-7000元/平方米，以江濱路為界價差達500-1000達元/平方米。

??其他，城南區(qū)以剛需為主，房價在4000元/平方米左右；城北區(qū)為5000-6000元/平方米。

??05

??政策環(huán)境

??整體寬松

??2020年實行契稅補貼對市場刺激有限

??玉林的政策環(huán)境整體寬松，無限購、限貸，調(diào)控并不明顯。首套首付比例為20%-25%；二套首付比例為30%，基本都有首付分期政策。貸款利率方面，首套房貸款利率為5.9%-6.15%；二套房為6.3%左右，放款周期半個月到一個半月不等，今年信貸收緊，放款周期整體有所延長。

??2020年在疫情沖擊下，為提振市場、幫助企業(yè)渡過難關(guān)，確保穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標實現(xiàn)，3月和9月市政府先后出臺了《玉林市人民政府辦公室關(guān)于積極應(yīng)對疫情促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的通知》和《補充通知》。優(yōu)惠政策方面，2020年3-5月、9-11月實行市本級購買新建商品房契稅補貼政策，普通居民補貼比例最高為50%，在崗醫(yī)護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助，對市場起到一定刺激作用，目前已取消。

??06

??居民購買力

??四大產(chǎn)業(yè)支撐

??總價天花板80萬左右，月供壓力高于首付

??目前，玉林正在大力推進機械制造、新材料、服裝皮革、大健康四產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不僅培育了玉柴機器、玉林制藥、三環(huán)陶瓷等品牌，還引進了柳鋼、正威等大型企業(yè)。從產(chǎn)業(yè)布局與發(fā)展來看，區(qū)縣相當(dāng)。

??玉州區(qū)布局了新興先進制造產(chǎn)業(yè)，代表企業(yè)為玉柴集團；還有醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，主要企業(yè)有玉藥集團、康臣藥業(yè)、康美藥業(yè)等。

??博白縣則主力發(fā)展新材料產(chǎn)業(yè)，并已經(jīng)形成了70萬噸鋰電新能源材料、正威新材料、柳鋼中金不銹鋼三大新材料產(chǎn)業(yè)項目。

??北流縣產(chǎn)業(yè)也較為豐富，包括以陶瓷、建材、服裝皮革、健康食品、林產(chǎn)化工等，特別是陶瓷產(chǎn)業(yè)，已是中國最大的日用陶瓷出口基地之一。此外，陸川縣有生豬養(yǎng)殖、食品加工產(chǎn)業(yè)；容縣主要是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也提升了居民的收入水平，帶動購房需求增加，如玉柴職工收入較高，有團購需求。

??玉林居民的月均收入約3000-4000元/月，購房總價天花板在80萬左右，對于購房者來說月供壓力高于首付，一般月供在4500元左右受壓比較明顯。特別是今年隨著貸款收緊，購房者的總價接受度降低，這也導(dǎo)致了一些改善型產(chǎn)品去化難度加大，如萬昌·東方巴黎湖岸，去年月流速70-80套，今年只有40-50套。

??07

??客群特征與置業(yè)偏好

??內(nèi)需型市場

??以地緣性客群為主，偏好毛坯交付

??玉林市主城區(qū)項目以地緣性客群為主，并吸納部分周邊縣郊客戶，其中玉東新區(qū)主要吸附北流客群，江南區(qū)主要吸附福綿區(qū)、博白縣、陸川縣客群。在部分樓盤調(diào)研中，單項目郊縣客戶占比3-5成不等，如城南區(qū)玉林彰泰城項目，客源中4-5成來自縣郊。

??產(chǎn)品偏好上，購房以自住為主，偏向面積段適中、功能性多房的高性價比戶型，120㎡的4+1房型受青睞。購房選擇中，客戶主會權(quán)衡產(chǎn)品價格、贈送面積、所在區(qū)域規(guī)劃、品質(zhì)等，價格敏感度較高。另外，考慮到總價與裝修質(zhì)量問題，購房者偏好毛坯交付，碧桂園、恒大等開發(fā)商推出的精裝房接受度不高。

??08

??土地市場

??熱度不高

??成交集中在玉東新區(qū)，溢價成交地塊少

??2020年玉林土地市場低開高走，在第四季度達到高峰，但整體熱度并不高。地塊成交主要集中在玉東板塊（包括玉東新區(qū)），此外江南板塊、城南板塊也較多。從成交情況來看，2020年以來多為底價成交，溢價成交地塊少，主城區(qū)僅有4塊；樓板價大多在2000元/平方米以下，但也出現(xiàn)了部分高樓面價項目，如玉林福泰拿下的玉東新區(qū)教育東路與龜山路交叉口西南側(cè)地塊，樓面價高達2989元/平方米。今年截至目前，土地市場動作并不明顯。

??09

       房企競爭碧桂園、恒大等大型房企領(lǐng)跌

       本土房企拿地具備優(yōu)勢

??玉林市場聚集了碧桂園、恒大、金科、彰泰、榮和等一眾外來房企和本土房企。碧桂園于2015年首入玉林，相較其他大型品牌房企布局早，并打造了碧桂園·公園上城、碧桂園·城央時代、碧桂園·御東府、玉林碧桂園等近十個項目。此后、恒大、綠地、綠城、金科等也進駐，市場競爭激烈。

??從市場競爭來看，價格方面，碧桂園、恒大等大型房企具備降價的底氣，在市場領(lǐng)跌，而其他開發(fā)商的降壓壓力則較大，或被迫捂盤僵持，一些深耕多年的開發(fā)商則依靠產(chǎn)品品質(zhì)避免進行價格戰(zhàn)。例如萬昌2010年進入玉林，旗下萬昌·東方巴黎湖岸二期自2019年6月開盤以來并未實行降價，該項目主打品質(zhì)樓盤，強調(diào)居住體驗，疊加前期市場口碑良好，市場認可度較高。

??拿地方面，相較外來品牌房企，本土房企具備一定的拿地優(yōu)勢，如中鼎可以依靠政府關(guān)系獲取項目，無需通過招拍掛拿地。

??對于不同房企品牌，購房者持理性態(tài)度，主要看重項目交付成果，但在同等價位下，房企品牌具備一定溢價。目前碧桂園項目布局量多，但市場認可度一般；綠地千畝大盤玉林綠地城項目在市場口碑較好。總體來看，各房企品牌在當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展仍要依靠優(yōu)質(zhì)項目的交付積累，同時營銷宣傳也要跟上。

??10

       市場展望短期內(nèi)難有突破

       高地價項目市場風(fēng)險高

??玉林仍存在半城半村、城中村的現(xiàn)象，城市面貌有待進一步更新，房地產(chǎn)市場自2019年下半年下行，今年以來稍有回暖，目前待售庫存壓力大，多數(shù)樓盤進行現(xiàn)房銷售，市場觀望情緒濃厚，開發(fā)商推盤節(jié)奏放緩，短期內(nèi)難有突破。且在價格亂戰(zhàn)下，一些高地價項目去化更加艱難，面臨虧損困境。