??最新的東地產(chǎn)TOP100豪宅指數(shù)（簡(jiǎn)稱“東地產(chǎn)豪宅指數(shù)”）為14021.05，較2013年底基點(diǎn)上漲40.21  %，環(huán)比上期指數(shù)上漲幅度為2.10%。近期以來(lái)，豪宅市場(chǎng)成交平穩(wěn)。成交排行榜上，區(qū)域表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)。其中，成交價(jià)格方面，萬(wàn)柳書(shū)院、首創(chuàng)禧瑞都、華僑城蘇河灣位居前三；成交金額方面，頤和金茂府、融創(chuàng)香山壹號(hào)院、大華錦繡華城居前。

??本幣升值強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??本幣升值與樓市上行密不可分。

??后疫情時(shí)代，作為全球經(jīng)濟(jì)不確定中的主要亮點(diǎn)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的基本面也支撐著匯率走強(qiáng)。目前，人民幣兌美元相繼升破6.5、6.45等重要關(guān)口，近兩月的升值幅度按近2%，

??本幣升值，也吸引著資金流入，股票市場(chǎng)上，外資近兩個(gè)月均保持了凈買入態(tài)勢(shì)，且買入力度遠(yuǎn)超一季度水平。考慮到國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)在疫情控制的前提下，會(huì)繼續(xù)向好。而國(guó)外則因疫情失控，經(jīng)濟(jì)會(huì)繼續(xù)波動(dòng)。此消彼長(zhǎng)之下，人民幣升值仍然會(huì)持續(xù)。

??此外，央行一季度信貸數(shù)據(jù)也顯示，資金仍然寬裕。

??2021年一季度末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額50.03萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%，低于各項(xiàng)貸款增速1.7個(gè)百分點(diǎn)，比上年末增速低0.6個(gè)百分點(diǎn)；一季度增加1.67萬(wàn)億元，占同期各項(xiàng)貸款增量的21.7%，比上年全年水平低3.7個(gè)百分點(diǎn)。2021年一季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額12.42萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.4%，增速比上年末低1.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4.72萬(wàn)億元，同比減少0.2%，增速比上年末低1.2個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款余額35.67萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.5%，增速比上年末低0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??人民幣強(qiáng)勢(shì)與信貸充裕，也影響著房?jī)r(jià)預(yù)期。自去年三季度以來(lái)，市場(chǎng)上的高端項(xiàng)目熱銷，均顯示樓市熱度不減，這為高端市場(chǎng)價(jià)格上漲提供了支撐。

??不過(guò)，房住不炒仍然是大勢(shì)所趨，房?jī)r(jià)的上漲沖動(dòng)也持續(xù)引發(fā)相關(guān)決策部門(mén)的調(diào)控，各主要核心城市嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入樓市，但這也從側(cè)面印證房?jī)r(jià)存在持續(xù)上漲的壓力。

??人口結(jié)構(gòu)仍有利高端住宅

??近期公布的人口普查數(shù)據(jù)，對(duì)高端市場(chǎng)影響有限。一如本刊所指出，高端市場(chǎng)仍然具有較大發(fā)展空間。

??值得關(guān)注的是，高端住宅購(gòu)買人群的年齡結(jié)構(gòu)，主要仍集中于40歲以上人群，在當(dāng)前的市場(chǎng)中，這部分人群基數(shù)龐大，且剛剛步入旺盛期。尤其是隨著近年來(lái)以移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)為代表的新興產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，中小板、創(chuàng)業(yè)板，尤其是最新的科創(chuàng)板，引領(lǐng)了新一輪的財(cái)富與價(jià)值創(chuàng)造。以互聯(lián)網(wǎng)為代表的企業(yè)IPO、并購(gòu)等市場(chǎng)造富過(guò)程中，一批財(cái)富新貴出現(xiàn)。由于新經(jīng)濟(jì)的造富效應(yīng)，這些財(cái)富新貴年齡結(jié)構(gòu)更為年輕，70后、80后日益成產(chǎn)豪宅市場(chǎng)的主力軍。

??另一方面，相較于更早一代的富裕人群。這部分人群，生活方式更國(guó)際化，因此對(duì)生活品質(zhì)的追求更自我，住宅品質(zhì)的追求更趨內(nèi)在化。硬件設(shè)施之外，具有軟件服務(wù)實(shí)力，生活品質(zhì)更佳的豪宅在未來(lái)將贏得更大市場(chǎng)份額。

??總體而言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，超一線城市，高端住宅市場(chǎng)仍具廣闊發(fā)展空間。