[克而瑞]京、滬也難逃降溫，同樣靠國企、央企“托底”

??考慮到重點城市土拍規(guī)則均已向京、滬看齊，接下來土地市場的高溢價時代將一去不返。

??◎  作者 /馬千里、吳嘉茗、邱娟

??■■■ 核心城市第二輪集中土拍已經(jīng)接近尾聲，重頭戲京、滬土拍姍姍來遲。首輪土拍規(guī)則就已經(jīng)十分完善的京、滬，第二輪集中土拍表現(xiàn)如何？與首輪有何差異？土拍熱度、盈利空間和房企拿地態(tài)度發(fā)生了怎樣的變化？

??1 京、滬也難逃撤牌、延期出讓
熱度較首輪均有下降

??與首輪幾乎全部成功出讓不同，京、滬第二輪土拍熱度均有所下降，在正式土拍前均出現(xiàn)了撤牌、終止出讓情況。

??北京有26宗地延期至第三次集中土拍，上海則終止出讓了7宗宅地。從成交情況來看，兩城熱度均有明顯下降，上海尤為典型，首輪土拍中上海有六成（18宗）地塊進入一次性報價，本次土拍中僅有兩成（6宗）進入一次性報價。北京表現(xiàn)較上海稍好，共有4宗地塊觸及最高限價，海淀區(qū)2宗地塊進入競方案階段。

??另外，企業(yè)拿地積極性明顯下調，聯(lián)合拿地比重明顯提升。北京參拍房企仍以中海、華潤、首開、城建等“老面孔”為主，且主要是國企、央企，相比之下民企參拍意愿有所降低；上海第二輪土拍中有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。

??2 北京：開拍前夕六成地塊提前退場
報名房企數(shù)量驟減

??北京第二輪集中供地出讓前夕，規(guī)劃局公告披露26宗地塊將延期至第三批集中供地出讓，占原本計劃出讓地塊的六成（按幅數(shù)），在土拍正式到來之前，便宣告了本次土地出讓熱度下降的預期。最終北京本次成交地塊共17宗，成交總建面162.4萬平方米，攬金513億元，整體平均溢價率為4%。

??懷柔、順義全部地塊延期出讓，海淀區(qū)4宗地報名人數(shù)最多

??按本次延期出讓的地塊分布情況來看，各區(qū)域的“延期比例”也在一定程度上體現(xiàn)了區(qū)域受認可程度：懷柔、順義區(qū)的地塊均延期出讓，而海淀區(qū)是唯一“全員晉級”的區(qū)域，且044號、045號地塊的報名人數(shù)在本次土拍中領先其他地塊，可見在市場遇冷時期，核心區(qū)域的受認可程度更加凸顯。

??海淀區(qū)2宗地塊進入競方案階段，多數(shù)地塊未及最高限價

??分區(qū)域來看，海淀區(qū)本次熱度最高，東升鎮(zhèn)2宗地塊在總價、政府持有份額均上限后進入競方案階段；昌平1宗小型宅地觸頂，搖號成交，主要由于該地塊體量較小、配建要求較低，封頂價仍有一定盈利空間；大興區(qū)黃村鎮(zhèn)地塊也觸及價格上限，進入競現(xiàn)房銷售階段。除此以外，本次其他地塊均沒有觸及最高限價，通州、石景山、平谷區(qū)出讓地塊更是全部底價成交，可見不同區(qū)域的土地熱度也不可相提并論。

??拿地還是老面孔，外來中小型開發(fā)商“沒想法”

??本輪成功拿地的房企基本都是北京土拍市場的“老面孔”，中鐵、首開、華潤和中海成為最大贏家：首開、中鐵各拿3宗，華潤、中海也各有2宗地塊入賬（含聯(lián)合體拿地），外地房企僅有龍湖通過與北辰的聯(lián)合體成功拿下1宗地。在當前政策環(huán)境下，一線城市拍地門檻較高，小型房企、外來房企投資難度大，投資積極性也明顯下降。

??整體地房比偏高，疊加配建要求后盈利空間進一步遭擠壓

??盈利方面，本次成交地塊均設有商品住宅銷售指導價，對比成交樓板價與住宅銷售指導價來看，地房比主要分布在30%-65%左右，對企業(yè)而言留有一定的盈利空間，這也是本次土地仍有部分溢價成交的主要原因。但如果加上配建保障性住房、共有產(chǎn)權房（銷售限價更低）以及現(xiàn)房銷售等限制條件，實際土地成本比名義樓面價更高，企業(yè)的盈利難度依然較大。

??3 上海：超半數(shù)地塊底價成交
進入一次性報價地塊降至兩成

??上海本次土拍掛出27宗宅地（不含保障、租賃，含城中村改造），開拍前又緊急終止掛牌7宗地，余下的20宗均成功出讓，總成交金額480.6億元。整體來看，超半數(shù)地塊以底價成交，且拿地房企多為上海本土的城投以及本土深耕房企，外來品牌房企在滬拿地數(shù)量明顯減少，市場熱度顯著降溫。

??流拍率大幅提升，整體溢價率降至3.77% 

??首輪土拍中上海涉宅地僅有1宗于開拍前近10天撤牌，而二輪集中土拍臨近開拍緊急撤牌7宗地，流拍率（含撤牌）升至26%，較首輪提升了23個百分點。從整體溢價率水平來看，由于上海兩次土拍競價環(huán)節(jié)均設置中止價、最高報價和一次性書面報價，從源頭上杜絕了高溢價的可能性，地價得到有效控制，平均溢價率依然維系在較低水平，僅有3.77%，較首輪下降了1.69個百分點。就具體地塊來看，本次上海成交的20宗含宅地塊中有9宗地塊溢價出讓，其余11宗地塊均為底價成交，整體市場熱度較首輪有明顯下降。另外，本次僅有6宗進入一次性報價環(huán)節(jié)，較首輪明顯減少。溢價率最高的地塊為青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側48-06A地塊，該地塊距離國家會展中心直線距離約1.6公里，位于大虹橋核心地段，經(jīng)過多輪報價后被路勁+象嶼+招商聯(lián)合體以63.95億競得，成交樓板價37570元/平方米，溢價率9.86%。

??地方國企頻繁出手，聯(lián)合拿地比重顯著提升

??上海第二輪土拍中成功出讓的20宗地塊中，有6宗土地是以聯(lián)合體的形式拿地的，較首輪明顯增加。另外，與首輪土拍一致，本地國企拿地比重依然較高，像上海城開、上海城建、上海城投、臨港、徐房、新長寧等地方國企拿地比重高達40%，成為本輪土拍的大贏家。值得注意的是，在上海首輪土拍中表現(xiàn)積極的碧桂園、金地等品牌房企在本輪土拍偃旗息鼓、無一斬獲。

??拿地成本明顯下降，盈利空間有所提升 

??總體來看，楊浦、嘉定、寶山等區(qū)域地塊熱度相對較低，尤其是楊浦的兩宗宅地，均底價或低溢價成交，成交樓板價較之前明顯下降。以本次集中土拍樓板價最高的楊浦區(qū)江浦社區(qū)D-05地塊（江浦街道162街坊）為例，該地地處內(nèi)環(huán)內(nèi)，并且是純宅地，被上海城建以41.4億元的總價競得，樓板價為68060元/平方米，而去年7月底金隅在距其1.3公里的地方競得的純宅地的樓板價為85764元/平方米，參考這一價格，江浦街道162街坊樓板價下降了20.6%，拿地成本明顯下降。按照其10.99萬元/平方米的房地聯(lián)動價測算的話，地房比僅有61.9%，房地差高達41840元/平方米，盈利情況較之前明顯提升。

??其余地塊按照各地塊的房地聯(lián)動價測算，這些地塊的地房比均在60%以下，盈利也均保持在較高的水平，尤其是青浦、嘉定、臨港的部分地塊地房比在40%左右，盈利十分可觀。

??整體來看，同其它城市一樣，作為樓市風向標的京、滬二輪集中土拍也有一定程度的降溫。不過，鑒于兩城首輪土拍規(guī)則本就較為“完善”，首輪土拍表現(xiàn)已經(jīng)較為理性，因此兩城本輪土拍較首輪降幅不及其余城市那樣顯著?？紤]到重點城市土拍規(guī)則均已向京、滬看齊，接下來土地市場的高溢價時代將一去不返，尤其是在房地產(chǎn)行業(yè)整體資金環(huán)境仍然高度收緊的環(huán)境下，低溢價拿地將成為熱點城市集中土拍常態(tài)，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”調控效果顯現(xiàn)。

??不過，需要關注的是，沈陽、長春等非熱點城市已經(jīng)出臺政策托市，典型如哈爾濱出臺16條穩(wěn)樓市舉措，同時市場上也出現(xiàn)了各種調控將放松的論斷。為從供給側維穩(wěn)行業(yè)波動，接下來地方政府在第三輪集中供地中如何穩(wěn)定投資預期將成為重中之重。