兩會(huì)釋放積極信號(hào)，商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新機(jī)遇

仲量聯(lián)行從兩會(huì)政策解讀中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿?/p>

??2023年3月15日，北京——2023年全國(guó)兩會(huì)已于近日成功落幕，從多方面釋放了積極信號(hào)，有力提振市場(chǎng)信心。

??仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟表示:“從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回升勢(shì)頭的鞏固和政策效能的提升來(lái)看，各項(xiàng)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)政策精準(zhǔn)發(fā)力、充足發(fā)力、靠前發(fā)力、協(xié)同發(fā)力，中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的節(jié)奏有望進(jìn)一步提速，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望更快實(shí)現(xiàn)更好結(jié)果，5%左右的增速目標(biāo)大概率將成功實(shí)現(xiàn)。”

??2023年是全面貫徹二十大精神的開(kāi)局之年，全行業(yè)“起好步”的深遠(yuǎn)影響亦將折射在商業(yè)地產(chǎn)這一關(guān)鍵的商務(wù)、創(chuàng)新與交流載體上。仲量聯(lián)行研究部結(jié)合了政府工作報(bào)告和國(guó)務(wù)院各部委部長(zhǎng)發(fā)布會(huì)的信息數(shù)據(jù)，從就業(yè)、科技創(chuàng)新、央國(guó)企不動(dòng)產(chǎn)需求、外資和消費(fèi)等多角度，解讀今年兩會(huì)政策方向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的積極影響和新機(jī)遇。

??一、城鎮(zhèn)新增就業(yè)目標(biāo)創(chuàng)新高，有望催生新增辦公需求

??根據(jù)2023年政府工作報(bào)告，今年城鎮(zhèn)新增就業(yè)預(yù)期目標(biāo)設(shè)置為1200萬(wàn)人左右，城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率5.5%左右。

??過(guò)去十年間，中國(guó)城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)年均約1270多萬(wàn)人；而在2022年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展遇到疫情等多重超預(yù)期因素沖擊的情況下，城鎮(zhèn)新增就業(yè)達(dá)到1206萬(wàn)人，超額完成1100萬(wàn)人的年度目標(biāo)任務(wù)，年末城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率降到5.5%。

??仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人米陽(yáng)：“1200萬(wàn)新增就業(yè)人口的發(fā)展目標(biāo)，是在就業(yè)總量壓力較大的基礎(chǔ)上制定的較為平穩(wěn)、易于落實(shí)的穩(wěn)健目標(biāo)。根據(jù)人力資源和社會(huì)保障部過(guò)去十年的平均數(shù)據(jù)，城鎮(zhèn)就業(yè)人員中48%為第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員，基本需要在辦公空間中工作運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，即可轉(zhuǎn)化為5760萬(wàn)平方米的新增辦公需求，相當(dāng)于全國(guó)重點(diǎn)四十城優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)總體量的約六成水平，有望成為第三產(chǎn)業(yè)辦公面積需求增長(zhǎng)的利好信號(hào)。此外，充分的就業(yè)機(jī)會(huì)和勞動(dòng)報(bào)酬，將從根本上提高消費(fèi)意愿和消費(fèi)者活力，推動(dòng)零售、餐飲、文旅等多樣商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)回暖?！?/p>

??二、強(qiáng)化企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位，帶來(lái)多元商業(yè)地產(chǎn)增長(zhǎng)機(jī)遇

??政府工作報(bào)告顯示，要“突出企業(yè)科技創(chuàng)新主體地位”。2022年，高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到40萬(wàn)家，中小型科技企業(yè)達(dá)50萬(wàn)家，其研發(fā)投入占全國(guó)企業(yè)研發(fā)投入的68%，762家企業(yè)進(jìn)入全球企業(yè)研發(fā)投入2500強(qiáng)。今年，這一力量在規(guī)模上還是質(zhì)量上都還要進(jìn)一步擴(kuò)大提升。

??米陽(yáng)：“2022年互聯(lián)網(wǎng)大廠整合退租的趨勢(shì)為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)留下深刻印象，科技行業(yè)未來(lái)的需求機(jī)遇成為市場(chǎng)重點(diǎn)關(guān)注的話題之一。一方面，在互聯(lián)網(wǎng)（傳統(tǒng)意義上的科技大廠）之外，高技術(shù)制造業(yè)等硬核科技領(lǐng)域前景廣闊，國(guó)家戰(zhàn)略政策顯著利好。雖然其人力規(guī)模和辦公樓使用面積較小，不具備爆發(fā)式增長(zhǎng)的特點(diǎn)，但其發(fā)展壯大將利好以產(chǎn)業(yè)園和工業(yè)廠房為主的工業(yè)地產(chǎn)空間。

??另一方面，在二十大和2023年兩會(huì)的表述中，企業(yè)從“技術(shù)創(chuàng)新”的主體轉(zhuǎn)變成“科技創(chuàng)新”的主體，在國(guó)家創(chuàng)新戰(zhàn)略中地位提高，將展現(xiàn)出更多價(jià)值和市場(chǎng)活躍性。據(jù)工業(yè)和信息化部數(shù)據(jù)，全國(guó)已經(jīng)培育了7萬(wàn)多家專精特新中小企業(yè)，其中專精特新“小巨人”企業(yè)8997家；累計(jì)已有1300多家專精特新中小企業(yè)A股上市，占A股上市企業(yè)總數(shù)的27%。2023年，中國(guó)力爭(zhēng)全國(guó)專精特新中小企業(yè)總量超過(guò)8萬(wàn)家，計(jì)劃培育100個(gè)左右中小企業(yè)特色產(chǎn)業(yè)集群，并加大對(duì)中小微企業(yè)融資支持，支持專精特新企業(yè)加快上市。雖然本輪創(chuàng)新增長(zhǎng)機(jī)遇預(yù)計(jì)將難以比擬2014年前后的“雙創(chuàng)”熱潮，也不會(huì)復(fù)制2018年前后的大廠高速擴(kuò)張競(jìng)賽，但豐富的企業(yè)主體發(fā)展將為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)多元、活躍的增長(zhǎng)機(jī)遇，改善整體市場(chǎng)預(yù)期和環(huán)境?！?/p>

??三、央國(guó)企做強(qiáng)做優(yōu)做大，不動(dòng)產(chǎn)需求強(qiáng)勁

??政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，今年的工作重點(diǎn)包括深化國(guó)資國(guó)企改革，提高國(guó)企核心競(jìng)爭(zhēng)力。國(guó)資委表示，中央企業(yè)要堅(jiān)持“一個(gè)目標(biāo)”，即做強(qiáng)做優(yōu)做大國(guó)有資本和國(guó)有企業(yè)。下一步央國(guó)企重組整合，專業(yè)化整合和產(chǎn)業(yè)化整合將要共同推進(jìn)、互相促進(jìn)。

??米陽(yáng)：“2020-2023年是國(guó)企改革三年行動(dòng)的時(shí)期，國(guó)資委對(duì)央國(guó)企及其下屬機(jī)構(gòu)的監(jiān)管和提效要求顯著提高，央企效益增長(zhǎng)創(chuàng)下歷史最好水平，并在新興領(lǐng)域持續(xù)加大投入。因此，過(guò)去三年央國(guó)企的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)需求也相應(yīng)地大幅擴(kuò)張，央國(guó)企租戶成為疫情擾動(dòng)下表現(xiàn)穩(wěn)健的壓艙石，是業(yè)主方和服務(wù)機(jī)構(gòu)重點(diǎn)關(guān)注和服務(wù)的客戶類型。

??從另一個(gè)角度而言，過(guò)去一段時(shí)間內(nèi)國(guó)家對(duì)于央國(guó)企（尤其是金融機(jī)構(gòu)）有了更高的風(fēng)氣建設(shè)和節(jié)儉要求，已經(jīng)開(kāi)始改變國(guó)有金融機(jī)構(gòu)和國(guó)央企在企業(yè)選址方面的判斷和考量因素，促使央國(guó)企更多地關(guān)注性價(jià)比較高的新興區(qū)域或樓宇。一方面，部分企業(yè)將從市中心的高端租賃用房搬遷整合到存量資產(chǎn)中，造成原址樓宇退租空置壓力提高；另一方面，這也將推動(dòng)市場(chǎng)中出現(xiàn)一批較大規(guī)模的央國(guó)企企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)搬遷和整合需求?！?/p>

??四、對(duì)外開(kāi)放利好外資，中國(guó)是全球增長(zhǎng)的機(jī)遇之一

??政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)，今年工作重點(diǎn)之一包括更大力度吸引和利用外資。擴(kuò)大市場(chǎng)準(zhǔn)入，加大現(xiàn)代服務(wù)業(yè)領(lǐng)域開(kāi)放力度。落實(shí)好外資企業(yè)國(guó)民待遇。

??米陽(yáng)：“隨著疫情擾動(dòng)因素逐步消解，制度型對(duì)外開(kāi)放持續(xù)擴(kuò)大，預(yù)計(jì)外資企業(yè)將加大在華的投資和擴(kuò)張計(jì)劃，活躍度有所提高。一方面，中國(guó)逐步縮減、取消和放寬多行業(yè)領(lǐng)域的外資準(zhǔn)入限制。據(jù)悉，自2017年以來(lái)，中國(guó)已連續(xù)5次修訂外資準(zhǔn)入負(fù)面清單，取消或放寬了增值電信、證券、銀行、保險(xiǎn)、文藝演出等服務(wù)業(yè)領(lǐng)域外資股比限制。未來(lái)，我國(guó)將進(jìn)一步對(duì)標(biāo)國(guó)際高標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)貿(mào)規(guī)則，研究進(jìn)一步取消或放寬外資準(zhǔn)入限制。這將吸引更多全球企業(yè)和投資進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，以及吸引在華跨國(guó)企業(yè)在新增準(zhǔn)入領(lǐng)域開(kāi)設(shè)新的分支機(jī)構(gòu)，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)外資需求增長(zhǎng)。

??另一方面，2023年，美國(guó)和歐洲等世界發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體增速將明顯放緩，而中國(guó)對(duì)全球增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率有望高達(dá)30%，將是全球正增長(zhǎng)的機(jī)遇之一，吸引更多境外資本和跨國(guó)公司進(jìn)入中國(guó)或擴(kuò)大布局?！?/p>

??五、恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)是優(yōu)先級(jí)，家居家電、新能源汽車等業(yè)態(tài)迎利好

??政府工作報(bào)告中指出，2023年重點(diǎn)工作的第一項(xiàng)即為著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。具體包括，多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，穩(wěn)定汽車、家電等大宗消費(fèi)，推動(dòng)生活服務(wù)消費(fèi)恢復(fù)等。

??米陽(yáng)：“2023年，隨著地產(chǎn)行業(yè)景氣度改善，預(yù)計(jì)今年家電、家居、家用輕工等板塊有望逐季度回暖恢復(fù)，消費(fèi)需求增長(zhǎng)前景將推動(dòng)品牌加速布局開(kāi)店、搶占市場(chǎng)；新能源汽車消費(fèi)持續(xù)受到政策利好，今年預(yù)計(jì)行業(yè)表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)異，延續(xù)開(kāi)設(shè)實(shí)體旗艦店和體驗(yàn)店的意愿和步伐——據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)，2022年政策利好下新能源汽車銷售增長(zhǎng)近一倍，超680萬(wàn)輛；且滲透率大大提高，現(xiàn)在每銷售4輛汽車，就有1輛是新能源汽車；疫情期間，戶外運(yùn)動(dòng)品類逆勢(shì)增長(zhǎng)擴(kuò)張，3年間店鋪體量擴(kuò)張2.4倍，主導(dǎo)購(gòu)物中心增量需求，當(dāng)前該細(xì)分市場(chǎng)仍處在發(fā)展初期，滲透率與歐美國(guó)家仍有20個(gè)百分點(diǎn)差距，品牌增長(zhǎng)前景看好?！?/p>