高房價下的財富分配現實造成的影響

??我國住房市場化改革以來，住房的總量、人均住房面積、住房自有率不斷提高，人民生活環(huán)境不斷改善。住房資產增值，也是分享了經濟快速發(fā)展過程中的紅利。與此同時住房帶來的財富分配不均等現象也越來越嚴重，對社會和經濟發(fā)展造成了一定影響。

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??住房面積分布不均衡程度較為嚴重

??第七次人口普查數據中，將人均住房建筑面積分布情況分為十份對應不同家庭戶數。計算得出在城鎮(zhèn)地區(qū)，不同面積段對應的家庭戶數占比。舉例說明：人均建筑面積在8平方米及以下的城市家庭戶占比為2.5%，人均建筑面積在70平方米及以上的城市家庭戶占比為15.8%。

??再次按戶數、平均家庭戶規(guī)模、人均住房建筑面積測算，粗略得出不同面積段住房建筑總面積及占比情況。舉例說明：人均建筑面積在8平方米及以下的城市家庭戶總建筑面積為0.8億平方米，占全國總建筑面積的0.4%；人均建筑面積在70平方米及以上的城市家庭戶總建筑面積為54.4億平方米，占全國總建筑面積的29.0%；

??綜合兩個表格來看，“8及以下”“9-12”“13-16”三個面積段對應的城市和鎮(zhèn)家庭戶占比為20.9%，其對應的住房使用面積占比合計6.0%；“60-69”“70及以上”兩個面積段對應的城市家庭戶占比為22.1%，其對應的住房使用面積占比合計39.4%；“70及以上”對應鎮(zhèn)家庭戶占比為21.9%，對應的住房使用面積占比35.5%。我們可以認為在城鎮(zhèn)區(qū)域，住房使用面積上分布不均衡程度比較嚴重，表現為少數人群擁有大量住房。這些人群相對持有更多財富或者有更高的收入，住房資產增值收益持續(xù)高企引發(fā)了這類人群持續(xù)不斷的進入房地產市場，占有大量住房。低收入群體住房困難的現象仍然普遍存在，其實際擁有的住房面積占比可能更低。

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??不動產財富快速積累的價值導向下，滋生投機炒房等行為

??上文分析中可以看出，在房價快速上漲的階段，居民持有住房帶來的財富增長是遠遠高于勞動（工資）收入增長的，在社會上形成了勞動所獲不如買房收益的價值導向。房價持續(xù)上漲預期，給投資者帶來較高的回報，投資房產被認為是積累財富的捷徑，也由此滋生了炒房行為和團體。炒房團體囤積房源，通過新聞炒作、散布、傳播虛假消息，影響房地產市場價格，再通過房地產交易獲取利潤。最為熟知的是溫州炒房團，在他們的行為影響下，2011年前后，溫州房價超過北京、上海。除了在房地產進程中房價上漲帶來炒房行為外，還有受“限價”政策影響造成的新房和二手房價格倒掛，進而產生的“打新”行為。這背后涉及房產眾籌、代持、違規(guī)套取信貸資金進入房地產市場、隱瞞收入偷逃稅款、偽造國家機關公文、非法集資等違法違規(guī)問題。

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??對城鎮(zhèn)化進程形成阻礙

??2021年末，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達64.7%?！丁笆奈濉毙滦统擎?zhèn)化實施方案》提出，到2025年，全國常住人口城鎮(zhèn)化率穩(wěn)步提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率明顯提高，戶籍人口城鎮(zhèn)化率與常住人口城鎮(zhèn)化率差距明顯縮小。從國際上主要國家看，2019年日本城鎮(zhèn)化率超過90%，美國、英國、韓國、法國2019年超過80%。相比之下，我國城市化率離國際上的發(fā)達國家還有十多個增長點。在從農業(yè)轉移到工業(yè)、服務業(yè)的過程中，需要為大量進城工作的人員提供穩(wěn)定居所，為商業(yè)服務業(yè)提供經營場所。

??2021年，我國農村居民人均可支配收入為18931元，全國商品住房銷售均價10396元/平米。按鄉(xiāng)村平均家庭戶規(guī)模2.7人/戶計算，家庭年度總收入為51114元，全款支付一套100平方米的住房需要20年；如果按揭購房，需要支付三成首付款，31.3萬元，按等額本息還款每月需4600元左右，全年還貸額超過家庭年總收入。就當前房價而言，農村人口在城市購房能力不足，保障房對這些人群的覆蓋率也很低。住房、就業(yè)等得不到保障，農村人口向城市流動動力不足，對城鎮(zhèn)化進程產生阻礙。目前我們城鎮(zhèn)住房的保障制度發(fā)揮的作用有限，政府對廉租房等保障性住房資金投入不足，同時在具體實施過程中不斷出現“尋租”問題，住房保障體系的建設仍重道遠。

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??中低收入人群、新市民生存壓力增加

??對于城市中低收入人群來說，其初始條件或財富持有本來就處于弱勢地位，收入水平無力承擔住房支出，被直接擠出購房市場，錯失房價上漲帶來的財富分配浪潮。同時高房租也讓這些群體生活壓力劇增。新市民在進入城市時，高房價已經客觀存在，他們再進入高房價的市場，購買住房的成本全面上升，除了承受較高的首付款，每月還要承擔較高的還款額度，也擠壓了這些人群其他方面的購買力。受到近年來住房市場各種限制政策影響，房價的財富效應也在減弱。城市發(fā)展要吸引人口流入，政策面向中低收入人群和新市民的住房或租賃房供給時，要更多給予稅收優(yōu)惠支持、提升購買力，同時提供相應的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套資源。

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??加劇地區(qū)間的發(fā)展差距

??第七次全國人口普查結果顯示，我國流動人口為37582萬人。人口流動主要是由中小城市流向中心城市，由經濟欠發(fā)達地區(qū)流向經濟發(fā)達地區(qū)，由中西部地區(qū)流向東部沿海地區(qū)。這些城市由于經濟發(fā)展迅速、公共服務健全、就業(yè)機會充足、上升空間大，吸引了中小城市資金、人才的流入和產業(yè)轉移。伴隨著人口的流出，中小城市發(fā)展會更加緩慢。但是由于高房價，大部分流動人口并不在工作地定居，他們在大城市工作，為常居地的政府提供財政收入。但享受戶籍地的教育、養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保障資源，這些人口流出的城市自身存在產業(yè)不足、政府財政收入有限的問題，這樣更加劇了收支矛盾。進步加大了地區(qū)間的不均衡發(fā)展。

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??社會財富分配不公導致社會不穩(wěn)定性因素增多

??社會財富分配不公、差距過大導將致社會、經濟和政治不穩(wěn)定性因素增多。首先貧富差距的加大造成不良的社會心理，特別是投機鉆營者、食利階層等不合理、不合法的收入分配現象，打擊多勞動低收入者積極性，仇官、仇富現象嚴重，催生違法犯罪行為，影響社會秩序。如果政策向富人傾斜，將會加劇貧富矛盾，最終為轉化為對社會、對國家、對政治經濟體制的不滿和仇視。其次損害社會經濟效率。高素質的勞動者是提高經濟效率基本條件，低收入人群缺乏資金用于醫(yī)療、養(yǎng)老與子女教育等領域，導致社會人力資本積累降低，低素質勞動者比重偏大制約經濟生產、交換等發(fā)展過程。當前共同富裕不斷被提出，需要正確處理效率和公平的關系，構建三次分配配套的基礎性制度安排，提高稅收、社保、轉移支付等調節(jié)力度等。在房地產行業(yè)，房地產稅被認為是共同富裕中實現“房住不炒” 的重要手段，政策制定同時需要警惕，避免稅負轉嫁等問題。