企業(yè)投資新格局及2023年集中供地解析與展望

??以下為精彩發(fā)言

??自2021年集中供地以來，市場持續(xù)低迷、企業(yè)資金承壓下，土拍熱度也一路下行。

??除城投不斷的在各地“托底”外，頭部的央企以及地方國企幾乎“全年無休”。雖然受制于行業(yè)環(huán)境整體下行，投資力度較往年大幅下降，但央國企依舊是土地市場的主力軍。相較之下，民企在這一波行業(yè)調(diào)整中受影響程度最大，高周轉(zhuǎn)、高杠桿下自身經(jīng)營出現(xiàn)問題，現(xiàn)金流的緊缺讓大部分企業(yè)投資停滯。

??今年2月剛過去的土拍中，部分城市呈現(xiàn)熱度回升的情況。本次直播將圍繞企業(yè)投資新的格局變化、近期集中供地解析和后市土地展望進行分享。

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??集中供地以來投資新格局

??自集中供地以來投資格局發(fā)生了很大變化，其中有市場變化的原因，更有企業(yè)自身經(jīng)營的原因。那么在企業(yè)投資端產(chǎn)生了哪些格局及變化呢？

??整體變化概覽

??從集中供地的熱度來看，從2020以來每一批次的集中供地整體熱度一路下滑，從溢價率也可見一斑，整體溢價率在6.2%，2021年8.3%，2022年則降至3.6%。整體溢價率較高的城市如重慶、杭州、廈門、深圳、寧波、合肥等，溢價率在9%以上，其中也有不同，比如重慶、杭州、廈門的高溢價率源于第一批次的溢價率高，特別是重慶達到38.9%，畢竟第一輪沒有限價。

??從企業(yè)的角度來看，2021年到2022年，幾乎每種類型的企業(yè)在22城市的整體溢價率都有下滑，也說明市場整體熱度走低，地方國企、央企整體溢價率高于城投及民企，尤其地方國企整體溢價率近10%，央企達到7.3%。在市場較差的時候幾乎都是城投在托底，城投整體溢價率是1.6%，相對而言民企在個別城市有高溢價率，如深圳、廈門、寧波、上海、杭州等地，說明本土民企對于優(yōu)質(zhì)地塊有一定拿地的能動性。從溢價率來看，各類型企業(yè)在杭州、合肥等城市拿地動能較充足。

??從企業(yè)拿地表現(xiàn)來看，央國企是主力，城投“托底”占比近五成，民企可謂暫別土地市場。從2021年第二批以來，央國企在每一輪集中供地都占有一定份額，而城投拿地金額占比維持在30%以上，可見城投一直都是托底主力軍。不同的企業(yè)投資差異明顯，央國企在三季度之前拿地力度相對強勢，三季度之后鑒于補倉需求的完成拿地動作暫緩；地方國企波動較大，自2022年以來拿地占比一路下滑，一方面存在資金壓力，另一方面市場轉(zhuǎn)變地方國企對當(dāng)?shù)厥袌龈鼮槊舾小?/p>

??從企業(yè)拿地金額排行來看，投資高度集中在央國企，且內(nèi)部極劇分化：拿地金額TOP5央企占據(jù)了集中供地以來60%的地，保利發(fā)展、華潤置地、招商蛇口、中海地產(chǎn)、中國鐵建這五家企業(yè)連續(xù)兩年鎖定前五，只有排名的變化；地方國企也同樣呈現(xiàn)投資高度集中的狀態(tài)，其中綠城和建發(fā)拿地金額超過千億，建發(fā)在福州、廈門拿了近17塊，在上海、杭州也有10宗土地入賬；拿地金額兩年超過500億的地方國企占整體地方國企拿地的56%。盡管央國企是土地市場主力，投資的集中度依然在少數(shù)幾家企業(yè)。

??三種類型企業(yè)在集中供地中的變化

??從央國企投資策略及地塊選擇來看，央企2021年在7%、2022年在5%，地方國企2021年13%、2022年在6%，明顯可見，央企投資更穩(wěn)健，從盈利空間、拿地地價房價比也可看到央企更注重成本占總價的比例。此外央企聚焦一線投資，拿地TOP5房企拿地城市分布涵蓋所有一線城市及南京；而地方國企則更注重“大本營”城市或深耕區(qū)域的城市，地方國企拿地城市排名第一的是杭州，且在區(qū)域深耕的加持下項目盈利空間逐步提升。

??民企在過去的集中供地中，投資幾乎暫停，僅覆蓋大本營區(qū)域，包括過去的拿地大戶碧桂園在集中供地中也鮮有現(xiàn)身；從每一批次民企拿地金額TOP10統(tǒng)計可見，拿地金額逐輪遞減，到2023年第三批已經(jīng)不足250億，能在土地市場持續(xù)出現(xiàn)，且能保持拿地連續(xù)性的也僅有龍湖、大華、濱江、偉星等少數(shù)財務(wù)狀況相對較好的企業(yè)。第二個是民企會越來越多考慮市區(qū)地塊，如濱江在南京、寧波拿地均在市區(qū)，龍湖進入16城且在杭州、重慶、合肥、蘇州等地均選擇了市區(qū)地塊。可見在生存環(huán)境較差的情況下，能夠拿地的民企會選擇把錢花在刀刃上。

??民企在政策寬松下市區(qū)高性價比地塊更關(guān)注。從建面及拿地金額分布可見民企過去兩年拿地更集中在郊區(qū)，2021年民企在市區(qū)拿地金額占比48%、2022年達到53%，一方面反映出民企越來越關(guān)注優(yōu)質(zhì)的、安全性更高、風(fēng)險更小的地塊，另一方面從側(cè)面印證自2022年開始部分城市供地結(jié)構(gòu)，增加市區(qū)的供地量。大部分民企能保持一定的盈利空間，特別是在上海、深圳、北京、廈門等地民企拿地的盈利空間更為充足。

??城投在集中供地中是托底主力，半數(shù)的地塊被城投所得，從2021年起城投拿地金額均保持在30%以上，其中第五、第六批次參拍城市較少，而城投依然是托底角色，第五批拿地金額占比53%，第六批46%。2022年城投拿地金額、建面等占比46%、58%，比2021年增加了15、20個百分點，可見即使在政策不斷寬松下市場依然較冷，需要城投托底。城投拿地幾乎沒有溢價，在大部分城市均以底價拿地。從拿地企業(yè)分布可見，地方軌交與傳統(tǒng)城投拿地力度較大，此二類占整個城投拿地20%-30%。

??城投拿地以郊區(qū)為主，2022年城投郊區(qū)建面53%，在部分城市如合肥、蘇州、鄭州、沈陽等城投在市區(qū)拿地占比較高，主要因為這些城市供地結(jié)構(gòu)更偏向市區(qū)導(dǎo)致。從溢價情況和盈利空間情況來看，城投仍有一定盈利空間，可實現(xiàn)“薄利多銷”，但開工率低，2021年城投開工率38%，2022年只有8%，薄利易被蠶食，從開工能力和開工意愿看城投都不高，且大大低于整體的開工率。

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??2023年集中供地解析與展望

??2023年以來，已有四、五個城市完成了首批土拍。集中供地在政策有變化：其一，提前三個月公布擬出讓地塊信息，給房企留足投資研判時間以及合理分配投資金額、完善投資策略；其二，公開擬出讓地塊詳細清單，促進土地市場進一步走向公開化、透明化。在供應(yīng)地塊上也誠意滿滿，比如重慶在今年第一輪供地前公開的供地情況“近郊板塊占比68%”，長沙計劃“核心主城區(qū)供地大幅增加，遠郊占比偏小”，合肥則計劃“首輪不限價、精裝”，因此今年在政策端，地塊本身的政策附加條件及優(yōu)質(zhì)性都有提升，希望企業(yè)能夠進入土地市場，穩(wěn)住土地市場。

??從開拍城市來看，城市間熱度存在分化，北京比較平穩(wěn)，而杭州、蘇州則呈現(xiàn)非?；馃岬膽B(tài)勢，引來諸多房企參拍，三地土地溢價率均超過7%，相較之前可謂大幅提升，是土地市場逐步回暖的一個信號。

??城市間熱度分化，城市內(nèi)部板塊之間分化，企業(yè)拿地也存在分化，規(guī)模民企呈現(xiàn)弱復(fù)蘇，比如杭州土拍本土民企如濱江、興耀等有一定占比，但在北京、蘇州依然是國央企的天下。從2月拿地金額各類企業(yè)表現(xiàn)可見，盡管民企拿地金額占比達到30%，但大部分集中在新創(chuàng)建或本土規(guī)模較小的企業(yè)，主要受到現(xiàn)金流及整體市場回暖的限制。

??2023年2月土拍呈現(xiàn)一定熱度，京蘇杭等多宗地塊觸頂成交，主要還是因為城市推出的地塊足夠優(yōu)質(zhì)，因此優(yōu)質(zhì)地塊依然是今天土地市場吸引企業(yè)參拍重要的推手。

??整體而言，今年上半年投資壓力依然較大。央國企依然是整個土地市場的主力，包括資金穿越周期的能力，以及開發(fā)進度及成本管控上遠遠領(lǐng)先于其他房企，且對優(yōu)質(zhì)地塊的投資意愿也更高，在核心城市因為地塊總價較高，也只有央國企能夠參與到土拍之中，同時這些企業(yè)信用背書較高，對今后銷售也起到正向作用。城投托底壓力較大，將逐漸推出核心城市土地市場，近兩年已拿了近五成的地，且開工意愿低，開發(fā)能力弱，負債壓力不比房企小。民企雖有拿地意愿，但受制于資金、保交付等壓力，大部分爆雷民企喪失拿地能力，部分如濱江、龍湖等財務(wù)優(yōu)質(zhì)、區(qū)域深耕的民企拿地意愿及能力都是民企中的排頭兵，受到去年年底三支箭利好的民企有補倉動力。

??而市場是否能延續(xù)熱度，仍要看未來當(dāng)城市減少優(yōu)質(zhì)地塊供給，普通地塊是否能激起房企投資積極性，當(dāng)然這也與市場回暖程度積極相關(guān)。