??7月整體樓市在季節(jié)性因素影響下,繼續(xù)鞏固筑底行情，前7月新房和二手房成交面積同比分別增長(zhǎng)9%和44%。6月年中沖刺新增供應(yīng)放量后本月如期回落，成交表現(xiàn)也如預(yù)期季節(jié)性回落：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比下降45%，前7月累計(jì)同比微降5%。成交環(huán)比下挫33%，同比減少37%，前7月累計(jì)同比仍增長(zhǎng)9%。一線跌幅小于三四線，深圳、成都等逆勢(shì)上揚(yáng)。二手房成交穩(wěn)步回調(diào)，同環(huán)比降幅均在14%左右，前7月累計(jì)同比增長(zhǎng)44%。7月全國(guó)土地成交規(guī)模環(huán)比持增，溢價(jià)率微降，二線城市縮量顯著。

      01

??新增供應(yīng)

??同環(huán)比分別降33%、45%

??京滬杭等熱點(diǎn)縮量居前

??7月，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)890萬平方米，環(huán)比下降45%，同比下降33%，再創(chuàng)近5年同期新低，僅相當(dāng)于2020年同期供應(yīng)規(guī)模的三成左右，可見由于成交持續(xù)不振，房企推盤積極性也明顯不足。

??一線城市供應(yīng)環(huán)比近乎腰斬，京滬縮水明顯。4城整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積178萬平方米，環(huán)比下降46%，同比下降31%。北京重回供應(yīng)低谷，本月僅有逸翠園、德賢華府等2個(gè)項(xiàng)目取證，供應(yīng)環(huán)比縮量80%至13萬平方米。上海上個(gè)月第五批次新房集中入市帶動(dòng)供應(yīng)激增，高基數(shù)下供應(yīng)環(huán)比腰斬。相比之下，廣州、深圳供應(yīng)收縮相對(duì)溫和，規(guī)模降幅都在3成以內(nèi)。

??二三線城市供應(yīng)同樣乏力，6成城市供應(yīng)規(guī)模不到20萬平。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)712萬平方米，環(huán)比下降44%，同比下降34%。從絕對(duì)量來看，接近6成的重點(diǎn)城市本月供應(yīng)面積不到20萬平，常州、福州、東莞等6城跌破10萬平，嘉興更是供應(yīng)歸零。環(huán)比來看，僅4城供應(yīng)有所改善，例如昆明白沙理想居集中取證，帶動(dòng)供應(yīng)環(huán)比倍增，其他多數(shù)城市供應(yīng)規(guī)模均回落，特別是青島、杭州、蘇州等跌幅顯著。同比來看，只有成都、佛山、昆明、長(zhǎng)春等4個(gè)城市供應(yīng)規(guī)模略高于去年同期，長(zhǎng)沙、南寧、廈門等降幅超過60%。

??02

??新房成交

??季節(jié)性回調(diào)累計(jì)仍增9%

??京滬杭蓉等受供應(yīng)制約顯著

??7月成交季節(jié)性如期回調(diào)。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%。前7月累計(jì)同比上漲9%，增幅較上月收窄9個(gè)百分點(diǎn)。事實(shí)上，按照往年規(guī)律，6月年中放量后7月都會(huì)迎來一波小幅下探，不過今年因行情低迷，3月放量后已經(jīng)迎來四連跌，且7月環(huán)比降幅仍有擴(kuò)大趨勢(shì)，整體市場(chǎng)行情不容樂觀。

??各能級(jí)城市迎來普降行情：一線城市7月預(yù)計(jì)整體成交196萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三線，前7月累計(jì)同比仍增11%。其中上海成交高位回落，同環(huán)比腰斬，一方面供應(yīng)顯著縮量且主要集中在外圍；另一方面整體成交熱度也有轉(zhuǎn)降趨勢(shì)，房?jī)r(jià)下行、收入壓縮動(dòng)搖市場(chǎng)信心，加之前期需求集中釋放，目前也迎來階段性瓶頸期。北京情況與上海類似，本月供應(yīng)主力區(qū)域集中在大興區(qū)，剛需剛改對(duì)成交支撐動(dòng)能減弱，7月整體成交也不及2023年月均。僅深圳一城同環(huán)比齊增，處于弱復(fù)蘇。

??26個(gè)二三城市整體成交908萬平方米，同環(huán)比分別下降37%和34%，前7月累計(jì)同比漲幅收窄至9%。不過7月單月26城同比普降，環(huán)比同樣跌多漲少。此外從累計(jì)同比來看，負(fù)值城市由上月的7個(gè)增加至11個(gè)，新增城市為寧波、蘇州、佛山和重慶，短期市場(chǎng)復(fù)蘇難挽成交頹勢(shì)，后續(xù)降幅或?qū)⒊掷m(xù)擴(kuò)大。

??03

??項(xiàng)目去化

??開盤少、去化率降至36%

??福津渝等核心區(qū)改善盤熱銷

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市7月平均開盤去化率穩(wěn)中有降至36%，較上月下降10個(gè)百分點(diǎn)。微觀項(xiàng)目去化與成交回落體感相符，多數(shù)城市還是延續(xù)了來訪、認(rèn)購(gòu)、去化穩(wěn)步回落的低迷行情。

??目前來看，經(jīng)歷了年中放量，7月房企推盤積極性穩(wěn)步回落，整體開盤較少，營(yíng)銷進(jìn)入“躺平”階段，因而各城市去化跌多漲少。福州、天津、重慶等逆勢(shì)上揚(yáng)主要與核心區(qū)域推盤占比上升密切相關(guān)，以天津?yàn)槔蛭髑嗪吞旖蛑行律鷳B(tài)城核心片區(qū)加強(qiáng)了優(yōu)質(zhì)盤供應(yīng)，城投水西東方天宸、宜禾半島官邸、金地青云玖璋等項(xiàng)目去化率均在6成以上。而北京、上海、杭州、成都、合肥等前期熱點(diǎn)城市因客戶分流、購(gòu)房信心轉(zhuǎn)弱影響，整體去化率高位回落；杭州核心一圈層去化率已降至51%。最后，寧波、南京、佛山、無錫、常州、珠海等尚屬筑底階段，去化率基本不足3成，短期內(nèi)復(fù)蘇動(dòng)能明顯不足。

??04

??庫(kù)存

??新增供小于求故庫(kù)存環(huán)降1%

??廣佛等消化周期破18個(gè)月

??7月，多數(shù)城市供應(yīng)縮量幅度要大于成交，因而30個(gè)重點(diǎn)城市整體供求比由上月的0.98降至0.81，8成城市供求比小于1，北京、徐州等低于0.5，嘉興更是供求比歸零。受此影響，30城庫(kù)存面積繼續(xù)收縮，環(huán)比下降0.9%，同比降10%。

??即便庫(kù)存規(guī)模有所收縮，但由于成交持續(xù)低位運(yùn)行，除了東莞外其余城市消化周期都還在繼續(xù)拉長(zhǎng)。越來越多的城市消化周期突破18個(gè)月的警戒線，5月、6月分別為5個(gè)、13個(gè)城市，而7月增加到了18城，廣州、佛山等也進(jìn)入去庫(kù)存承壓城市行列。

??05

??二手住房

??成交同環(huán)比皆降14%累計(jì)仍增44%

??深莞青等增幅居前

??7月，17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為586萬平方米，環(huán)比再跌14%，同比亦下降14%，跌幅明顯走闊。前7月，二手房累計(jì)成交5161萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)44%，增幅相較上月收窄8個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)判后市，8月如無政策刺激，市場(chǎng)仍將繼續(xù)探底，成交仍舊面臨回落壓力。

??環(huán)比來看，多數(shù)城市二手房市場(chǎng)依然承壓，其中14城成交繼續(xù)走弱，北京、蘇州、東莞等跌幅超過20%。青島、杭州、廈門等前期降溫較為劇烈的城市，成交逐漸筑底，環(huán)比降幅反而是各重點(diǎn)城市中最小的，青島甚至小幅正增，市場(chǎng)韌性較足的佛山全月成交降幅也僅1%，不過月末相較月初下滑趨勢(shì)漸顯。

??同比來看，10個(gè)城市成交規(guī)模低于去年同期。蘇州、杭州、廈門領(lǐng)跌，降幅都在3成左右，同比降幅較大這一方面是需求退潮后成交萎縮，最為明顯的是成交持續(xù)低迷的廈門，累計(jì)同比已經(jīng)轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，另一方面則是因?yàn)槿ツ晖谝咔樾蝿?shì)好轉(zhuǎn)后，二手房集中成交導(dǎo)致基數(shù)偏高。相比之下，深圳、佛山、東莞尚能維持同比正增長(zhǎng)。

??06

??土地市場(chǎng)

??成交建面環(huán)比增長(zhǎng)

??溢價(jià)率微降、滬杭寧青等熱度保持

??受上月土地供應(yīng)回升的影響，本月土地成交建面環(huán)比小幅上揚(yáng)。考慮到因?yàn)?月份大批土地供應(yīng)時(shí)間集中在下旬出讓，有接近一半的土地預(yù)計(jì)出讓時(shí)間在7月最后幾天，7月份土地成交規(guī)模環(huán)比增幅或進(jìn)一步擴(kuò)大。熱度方面，至截稿時(shí)上海、杭州、南京等市均在月內(nèi)舉行了土拍，月份平均溢價(jià)率6.1%，環(huán)比上月小幅下調(diào)。具體城市方面，僅上海溢價(jià)率相對(duì)穩(wěn)定，二批次供地清單的首輪出讓依舊維持了7%以上的平均溢價(jià)率，杭州、南京、成都等城市土拍熱度均明顯降溫，典型如南京月內(nèi)8宗地塊有6宗為底價(jià)成交。

??CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止7月25日，受京、滬、廣集中土拍的影響，一線城市本月共成交土地302萬平方米，環(huán)比微增1%，但同比下降了37%。成交金額638億元，同環(huán)比均明顯下滑。具體城市來看，上海在本月進(jìn)行了第二批集中供地，總成交建面達(dá)190萬平方米，涉及15宗涉宅地、4宗商辦地，總攬金額達(dá)407億元。熱度來看，15宗涉及地塊有10宗封頂搖號(hào)成交，另有5宗底價(jià)成交，兩極分化的行情仍在延續(xù)。整體溢價(jià)率維持在7.8%，土地市場(chǎng)局部保持高熱。北京成交6宗地，總成交建面60萬平方米，廣州成交2宗涉宅、3宗商辦，均底價(jià)成交，深圳也有一宗涉宅地底價(jià)成交。

??二線城市的成交規(guī)模環(huán)比上月腰斬。具體來看，至25日二線城市成交建面僅982萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)40%；同比降幅更大，達(dá)60%。雖然本月有杭州、南京、長(zhǎng)沙等部分城市進(jìn)行了集中土拍，但受上月高基數(shù)的影響，成交金額明顯減少，環(huán)比下降58%至525億元，同比降幅更是高達(dá)69%。受上月高價(jià)地集中成交的影響，環(huán)比降幅高達(dá)30%，樓板價(jià)降至5342元/平方米。具體到城市來看，本月有濟(jì)南、成都和鄭州三個(gè)城市成交建面超過了100萬平方米，榜首濟(jì)南成交建面為112萬平方米，攬金42億元，共涉及12宗涉宅地、2宗商辦地塊，最終所有涉宅地均底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度處于低位。居于第二、三位的為成都和鄭州，成交建面分別為111和106萬平方米，兩城熱度也表現(xiàn)不一，鄭州基本以底價(jià)成交為主，而成都超半數(shù)涉宅地?fù)u號(hào)或溢價(jià)成交。

??除成都外，杭州、南京和青島土拍熱度也處于相對(duì)高位，溢價(jià)率均在5%以上。不過值得注意的是，杭州第七批7宗掛牌地塊中3宗搖號(hào)成交，3宗底價(jià)或低溢價(jià)成交，甚至出現(xiàn)了今年杭州首宗流拍地塊，整體成交溢價(jià)率為7.2%，與前六批次相比，搖號(hào)比例和溢價(jià)率均處于較低位。

??07

??綜觀

??政策刺激預(yù)期8月成交復(fù)蘇有望

??部分改善項(xiàng)目熱度延續(xù)

??總體來看，7月供需兩淡，本月房企推盤積極性顯著回調(diào)，成交更是“四連降”，且環(huán)比降幅持續(xù)擴(kuò)大，尚未止跌。整體購(gòu)房信心不足，主要受到房?jī)r(jià)下行、收入壓縮、交付不確定性等影響，不過值得關(guān)注的是，7月下旬中央頻繁表態(tài)，釋放利好信號(hào)：政治局會(huì)議首次明確樓市供需關(guān)系發(fā)生重大變化，政策松綁及刺激或?qū)⒓哟a，城中村改造有望提速。住建部也在近期講話中表示要落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策。

??中央發(fā)聲到地方落實(shí)尚需時(shí)日，若核心一二線能穩(wěn)步落實(shí)局部松綁“四限”，整體新房成交規(guī)模有望止跌企穩(wěn)，但基于當(dāng)前購(gòu)買力乏力的事實(shí)，也很難再現(xiàn)當(dāng)年的V型反轉(zhuǎn)行情。

??因供應(yīng)節(jié)制，目前各城市行情分化主要與改善盤的供應(yīng)密切相關(guān)，不過熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少仍是大概率事件。北京、武漢、蘇州、南京等經(jīng)歷了本月調(diào)整之后，后期伴隨著改善盤供應(yīng)占比上升，成交尚有小幅回暖空間。而諸如上海、合肥、杭州等受限于核心區(qū)域供應(yīng)不足，整體成交難有放量空間。對(duì)諸如昆明、南寧、福州弱二線和無錫、常州、徐州、珠海、惠州等廣大三四線城市而言，短期內(nèi)剛需購(gòu)買力仍需修復(fù)，成交難有明顯起色。