??01—

??商品房銷售市場持續(xù)下行

??1—9月，商品房銷售面積84806萬平方米，按可比口徑計(jì)算同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，按可比口徑計(jì)算下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

??1-9月新建商品房銷售面積及金額同比跌幅繼續(xù)下探。9月多個核心城市紛紛落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，放松“限購”“限售”，降低首付比例和利率下限，政策刺激下市場熱度短期內(nèi)提升，但整體市場情緒和預(yù)期并沒有得到扭轉(zhuǎn)，累計(jì)交易量同比仍處負(fù)增長區(qū)間，且跌幅下行。值得注意的是，前9個月的交易量同比降幅擴(kuò)大，是在上年低基數(shù)基礎(chǔ)上呈現(xiàn)的，更凸顯了市場的冷淡。

??整體而言，當(dāng)前內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境挑戰(zhàn)較大，受收入預(yù)期影響居民消費(fèi)動力不足，購房意愿不強(qiáng)。面對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)不景氣，我們認(rèn)為行業(yè)政策環(huán)境仍有優(yōu)化空間，如重點(diǎn)城市包括一線城市進(jìn)一步優(yōu)化或解除限購、限售、限價等措施；對民企更便利的融資支持，優(yōu)化專項(xiàng)資金監(jiān)管賬戶的支付條件，加碼財(cái)稅優(yōu)惠措施；對購房者給予購房補(bǔ)貼，或抵消個稅等。金融政策方面，央行貨幣政策委員會9月底召開的第三季度例會中已經(jīng)明確“落實(shí)新發(fā)放首套房貸利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制，調(diào)降首付比和二套房貸利率下限，推動降低存量首套房貸利率落地見效?！蓖瑫r，還可以結(jié)合各城市發(fā)展規(guī)劃，推出更多支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的創(chuàng)新舉措，促進(jìn)市場交易、投資活躍度。

??單月數(shù)據(jù)來看，9月商品房銷售面積及金額規(guī)模較上月有明顯回升，但市場成交規(guī)模明顯低于3月和6月。同比跌幅呈現(xiàn)持續(xù)收窄趨勢。9月銷售數(shù)據(jù)略有修復(fù)，但仍處低位，效果不及預(yù)期，沒有出現(xiàn)“金九”行情。經(jīng)過長時間的市場沉寂，另外多輪放松政策的累積效應(yīng)，年底業(yè)績沖刺階段，企業(yè)應(yīng)順勢而為，加大營銷和優(yōu)惠力度，力促市場銷售實(shí)現(xiàn)有效回升。

??分類物業(yè)銷售看，商品住宅市場持續(xù)下行，銷售面積及金額同比跌幅較上月擴(kuò)大；辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房兩項(xiàng)指標(biāo)保持下降，但跌幅較上月均有所收窄。

??從各地區(qū)銷售情況看，東部地區(qū)銷售面積及金額跌幅擴(kuò)大，同比變動調(diào)整明顯；西部地區(qū)市場出現(xiàn)改善跡象，兩項(xiàng)指標(biāo)跌幅較上月有所收窄；中部和東北區(qū)指標(biāo)表現(xiàn)各異，中部地區(qū)跌幅居前。東部地區(qū)銷售面積及金額占全國比重分別為45.8%、61.7%，較上月分別提升0.5個和0.3個百分點(diǎn)。

??—02—

??房地產(chǎn)開發(fā)投資下行趨勢不改

??1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，按可比口徑計(jì)算同比下降9.1%；其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

??1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)向下，同比跌幅較上月再次擴(kuò)大0.3個百分點(diǎn)。當(dāng)前銷售市場預(yù)期不穩(wěn)，房企投資態(tài)度保持謹(jǐn)慎，投資拿地企業(yè)集中在部分頭部民營房企和央國企。民營房企融資難題仍未得到解決，投資能力和積極性受到制約。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-9月民間投資下降0.6%，扣除房地產(chǎn)開發(fā)投資，民間投資同比增長9.1%。城市層面，企業(yè)投資聚焦在一、二線城市核心區(qū)域，三、四線城市房地產(chǎn)投資需要更長的修復(fù)期。

??當(dāng)前無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資還是居民購房消費(fèi)，核心是要解決信心不足問題。房地產(chǎn)業(yè)在我國的發(fā)展只有短短的三十多年，既不是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，更不是夕陽產(chǎn)業(yè)，而是居于國民經(jīng)濟(jì)中心區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)，牽一發(fā)動全身。房地產(chǎn)穩(wěn)定，則地方財(cái)政穩(wěn)定，地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)才有源源不斷的動力；房地產(chǎn)穩(wěn)定，居民財(cái)富穩(wěn)定，民間消費(fèi)和投資才有節(jié)節(jié)上升的意愿。

??解決房地產(chǎn)投資的信心問題，首先要解決開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流問題，債務(wù)清償問題，以及房屋交付問題。這些問題既有各自的側(cè)重點(diǎn)，又有關(guān)聯(lián)性，需要政府主管部門、開發(fā)企業(yè)、購房者等多方共同努力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)投資的可持續(xù)發(fā)展。

??月度數(shù)據(jù)方面，9月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10369億元，較上月增加12.9%，同比減少18.7%，單月同比跌幅波動不大。開發(fā)企業(yè)投資積極性未得到修復(fù)，短期將保持負(fù)增長趨勢。

??從物業(yè)類別投資上看，商業(yè)營業(yè)用房跌幅最大，同比跌幅較上月略有收窄，住宅和辦公樓跌幅有所擴(kuò)大。住宅投資占總投資比重75.9%，較上月降低0.1個百分點(diǎn)。

??從地區(qū)來看，各區(qū)域投資同比繼續(xù)負(fù)增長，東北地區(qū)跌幅領(lǐng)先；同比變動上表現(xiàn)各異，東部和東北地區(qū)跌幅均較上月有所擴(kuò)大，中部跌幅與上月持平，西部地區(qū)跌幅較上月縮小。開發(fā)企業(yè)在東部地區(qū)的投資比重為59.2%，較上月降低0.1個百分點(diǎn)。

??—03—

??房屋新開工面積規(guī)模保持低位

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積72123萬平方米，同比下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

??1-9月，全國商品房新開工面積持續(xù)低位運(yùn)行，累計(jì)同比跌幅較上月縮小1個百分點(diǎn)。9月新開工規(guī)模8232萬平方米，單月同比跌幅明顯收窄。9月部分熱點(diǎn)城市政策放松后，銷售去化加快，企業(yè)加快新項(xiàng)目開工節(jié)奏，但整體而言，房企資金壓力仍制約開發(fā)投資積極性，整體新開工規(guī)模回升尚需時日。在保交付政策保障下，房屋竣工面積保持上漲，漲幅較上月略有擴(kuò)大。

??—04—

??房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%；利用外資36億元，下降40.0%；自籌資金31252億元，下降21.8%；定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%；個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

??1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金跌幅持續(xù)擴(kuò)大。受商品房銷售市場低迷影響，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款跌幅分別較上月擴(kuò)大2.3個和2.6個百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金稍有改善，同比跌幅繼續(xù)收窄。定金及預(yù)收款和個人按揭貸款占全部資金的51.7%，較上月降低0.7個百分點(diǎn)；自籌資金占31.9%，較上月提升0.7個百分點(diǎn)。

??在融資政策支持下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中自籌資金占比有所提升，但整體融資仍然較為低迷，自籌資金同比跌幅超過兩成。當(dāng)前商品房銷售市場未有明顯起色，回款不暢、償債壓力下，未來可能爆出更多房企債務(wù)違約事件，行業(yè)流動性問題需要持續(xù)關(guān)注，避免風(fēng)險蔓延。銷售回款是房企經(jīng)營形成良性循環(huán)的重要抓手，但市場整體銷售企穩(wěn)回升之前，仍需政策加大對房企融資支持。

??—05—

??商品住宅庫存去化壓力不減

??9月末，商品房待售面積64537萬平方米，較上月減少258萬平方米。其中，住宅減少180萬平方米，辦公樓減少6萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房減少39萬平方米。

??當(dāng)前商品房銷售市場成交仍較為低迷，當(dāng)前商品房待售面積的去化周期是6.8個月（月銷售面積是今年前九個月的平均值），庫存去化壓力不減。與去年同期相比待售商品房依然保持較高增長，其中住宅待售面積上漲19.7%，漲幅較上月縮小0.2個百分點(diǎn)，辦公樓同比漲幅擴(kuò)大0.8個百分點(diǎn)。