??象嶼地產(chǎn)在滬又落一子。

??在上海第三批次首輪7宗地塊出讓中，象嶼地產(chǎn)以地價(jià)上限16.93億元競(jìng)得奉賢區(qū)奉賢新城15單元12A-01A地塊，溢價(jià)率達(dá)10%，房地聯(lián)動(dòng)價(jià)約3.7萬(wàn)元/平方米。

??這家出身廈門國(guó)資的房企，近兩年不斷在上海跑馬圈地，今年前9月在上海的銷售額更是直接闖進(jìn)前三甲，僅次于招商和保利。業(yè)內(nèi)稱，“在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)，跑出了一匹廈門‘黑馬’”。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，象嶼地產(chǎn)在今年前9個(gè)月新增土地貨值131.5億元，通過(guò)與招商蛇口、保利、浙江交投、濱江、路勁集團(tuán)等眾多伙伴合作，在房地產(chǎn)市場(chǎng)下行之際，象嶼地產(chǎn)在上海走上了擴(kuò)張之路。過(guò)去3年，象嶼地產(chǎn)新增拿地總數(shù)為26塊。

??“這意味著象嶼地產(chǎn)在上海有強(qiáng)烈的補(bǔ)倉(cāng)意愿。”某房地產(chǎn)市場(chǎng)人士透露，象嶼地產(chǎn)在擴(kuò)儲(chǔ)過(guò)程中牽手的伙伴一類是國(guó)企、央企，借助它們?cè)谏虾３墒斓钠放婆c開發(fā)優(yōu)勢(shì)尋求迅速突破；另一類是過(guò)往存在交集的民營(yíng)企業(yè)，以優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)來(lái)降低自身風(fēng)險(xiǎn)。

??不過(guò)，伴隨象嶼地產(chǎn)的規(guī)?！翱耧j”，其也陷入了營(yíng)業(yè)收入凈利雙降的窘境，2023年上半年象嶼地產(chǎn)銷售收入較上年同期下降76.81%至6.38億元，當(dāng)期利潤(rùn)總額虧損了2.54億元，歸屬母公司股東的凈利潤(rùn)虧損2.8億元，毛利率下降了 41.95%。

??象嶼地產(chǎn)給出的主要原因系公司項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)周期差異所致。

??“在行業(yè)深度調(diào)整期，各家房企經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)不同，但整體賺錢能力在下滑，或經(jīng)營(yíng)虧損或投資虧損，象嶼地產(chǎn)也不可避免?！睒I(yè)內(nèi)人士直言。

??針對(duì)相關(guān)問題中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者發(fā)送采訪提綱致象嶼地產(chǎn)媒體聯(lián)系處，截至發(fā)稿，未獲得回復(fù)。

??“公司根據(jù)資金儲(chǔ)備及下屬項(xiàng)目公司的開發(fā)進(jìn)度，合理預(yù)計(jì)新增土地儲(chǔ)備規(guī)模，拿地政策較為理性?！毕髱Z地產(chǎn)在2023公司債券中期報(bào)告中闡述，考慮到歷史房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目去化情況良好以及為了保持公司整體規(guī)模開始積極參與土地拍賣，較好地解決了或因房屋銷售面積大于新增土地儲(chǔ)備面積造成庫(kù)存面積持續(xù)減少的問題。

??逆勢(shì)拓儲(chǔ)

??象嶼地產(chǎn)逆勢(shì)重倉(cāng)上海的步伐明顯提速。

??作為上海市重啟招掛復(fù)合拿地后的首輪土地拍賣，本輪拍地共攬金197億元。象嶼地產(chǎn)擊退保利、招商蛇口和奉賢發(fā)展，以總價(jià)16.93億元競(jìng)得了奉賢新城地塊，溢價(jià)率10%。在另外一宗采用招掛復(fù)合方式出讓的靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，象嶼地產(chǎn)也有參與競(jìng)拍，最終由保利以15.46億元摘得。

??從象嶼地產(chǎn)每輪拍地撒網(wǎng)范圍之廣不難看出，其深耕上海的決心和補(bǔ)倉(cāng)的迫切。

??鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，象嶼地產(chǎn)2003年就進(jìn)入了上海市場(chǎng)，只是最近這兩三年才把投資資源集中到上海，先后打造了幾個(gè)“府系產(chǎn)品”，從其拿地動(dòng)作來(lái)看一是在自身熟悉的區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)，二是通過(guò)合作借力發(fā)力做大上海規(guī)模，進(jìn)而助推銷售。

??對(duì)于奉賢新城區(qū)域象嶼地產(chǎn)并不陌生，此前以合作方式開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目，即保利象嶼公園悅府、象嶼濱江悅府。當(dāng)年象嶼地產(chǎn)看中了上?！巴莸亍狈钯t南橋，以21.5億元總價(jià)、高達(dá)126.25%溢價(jià)率，擊退中南、金地、旭輝、正榮等20多家房企拿下了奉賢區(qū)南橋新城16單元36-03地塊，后開發(fā)為保利象嶼公園悅府，于2019年10月開盤，目前該項(xiàng)目住宅價(jià)格約3.59萬(wàn)元/平方米。象嶼濱江悅府于2020年8月開盤，目前項(xiàng)目?jī)r(jià)格約3.99萬(wàn)元/平方米。

??“此次象嶼地產(chǎn)拿下的奉賢地塊不算是奉賢新城核心地段，更偏向于金匯板塊，上海郊區(qū)銷售目前普遍承壓，象嶼地產(chǎn)能否實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)還有待觀察?！比A東某房企內(nèi)部人士表示，象嶼在滬積極拓儲(chǔ)自然是看好上海的市場(chǎng)容量和規(guī)模，但在市場(chǎng)預(yù)期一般，地段不具核心價(jià)值的情況下，象嶼要適當(dāng)考慮如何保證利潤(rùn)空間，比如象嶼同進(jìn)虹橋嘉悅府10月四期入市的認(rèn)購(gòu)率只有65%，不溫不火的市場(chǎng)考驗(yàn)產(chǎn)品力的表現(xiàn)。

??過(guò)去兩年間，象嶼地產(chǎn)每年砸下約200億元買地，其中大部分投向長(zhǎng)三角核心城市，也讓其成為規(guī)模排名上升最快的房企。2020年，象嶼地產(chǎn)簽約銷售額徘徊在百億元，2021年業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)到38%，2022年業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)到95%，全口徑銷售額從2020年的第157位上升至2022年的第56位，年銷售規(guī)模直接攀升至300億元級(jí)，單單上海市場(chǎng)就給象嶼地產(chǎn)銷售額貢獻(xiàn)占比超過(guò)了70%。

??業(yè)內(nèi)慨嘆，“原來(lái)‘小而美’只是象嶼集團(tuán)對(duì)象嶼地產(chǎn)的定位，而外界看到的是‘新閩系’開始走上了擴(kuò)張之路?！?/p>

??規(guī)模躍進(jìn)，350億元砸向上海

??自2003年進(jìn)入上海，開始以上海為圓心布局長(zhǎng)三角地區(qū)，到2016年溢價(jià)193%和126%高價(jià)拿下奉賢南橋兩宗宅地，再到2019年在松江和奉賢拿下4宗租賃用地，2021年在一個(gè)多月時(shí)間里連下三子，地塊總成交價(jià)超百億元，象嶼地產(chǎn)從未放棄過(guò)上海。

??“市場(chǎng)中一度傳出象嶼地產(chǎn)計(jì)劃5年內(nèi)在上海拿30宗地的消息并非空穴來(lái)風(fēng)，說(shuō)明象嶼地產(chǎn)自身有規(guī)模訴求。”前述華東某房企內(nèi)部人士透露。

??從投資脈絡(luò)來(lái)看，象嶼地產(chǎn)在滬的突飛猛進(jìn)始于2021年。

??當(dāng)年，象嶼地產(chǎn)與招商蛇口、江蘇海鴻聯(lián)合拿下位于上海西虹橋徐涇板塊一宗宅地，成交價(jià)33.57億元；緊接著又搭上龍湖、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)摘得上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)PDC1-0103單元A05-04地塊；之后又與路勁集團(tuán)、招商蛇口三方一起競(jìng)得青浦區(qū)西虹橋滬青平公路北側(cè)48-06A地塊，成交價(jià)達(dá)到63.95億元。

??這一年，象嶼地產(chǎn)在上海拿下3塊地，總成交價(jià)約112.28億元。

??到了2022年，象嶼地產(chǎn)繼續(xù)加碼上海，直接拿了6塊地，總成交價(jià)約167.85億元。

??其與招商蛇口的合作關(guān)系也在這一年變得愈發(fā)緊密，紫竹科學(xué)園1004單元08A-03Ab地塊、西虹橋滬青平公路北側(cè)45-12、45-14地塊、紫竹科學(xué)園1004單元09A-11A地塊均成為兩家企業(yè)共同合作開發(fā)的對(duì)象。幾個(gè)月后，象嶼地產(chǎn)又分別聯(lián)合路勁集團(tuán)、北蔡等企業(yè)摘得了上海嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)地塊、寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)地塊以及嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)地塊，總成交價(jià)56.6億元。

??僅這兩年，象嶼地產(chǎn)在上海補(bǔ)倉(cāng)金額占到總拿地額的72%?！俺呀?jīng)深耕的上海外，在 蘇州、南京、杭州等地也在積極尋找機(jī)會(huì)，同時(shí)提高投資的準(zhǔn)入門檻?！毕髱Z地產(chǎn)方面提出，近兩年土地購(gòu)買環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，公司主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為大型全國(guó)或地區(qū)性開發(fā)商。

??透過(guò)土拍直接反映出象嶼地產(chǎn)背后的戰(zhàn)略重點(diǎn)和方向。

??此前象嶼地產(chǎn)的某位投拓人士在接受媒體采訪時(shí)表示，象嶼這兩年強(qiáng)調(diào)深耕，只需要把已有的幾個(gè)安全城市做踏實(shí)就好。上海、杭州、南京、蘇州是已驗(yàn)證過(guò)市場(chǎng)很安全的區(qū)域，在這些城市可以做很多年，而且已經(jīng)有很多項(xiàng)目和成熟的團(tuán)隊(duì)，不是打一槍換個(gè)地方。

??但核心仍是上海，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是主要方式。

??今年上半年，在50余家房企激烈競(jìng)爭(zhēng)的上海2023年首輪集中供地中，象嶼地產(chǎn)更是出盡風(fēng)頭，競(jìng)得兩宗宅地，成為上海土地拍賣大贏家之一。這兩宗宅地分別是普陀桃浦社區(qū)H6-5地塊和浦東新區(qū)新場(chǎng)鎮(zhèn)02-02地塊。桃浦地塊處于目前被熱炒的桃浦智創(chuàng)城板塊，土拍時(shí)該地塊經(jīng)歷了55輪報(bào)價(jià)，最終被象嶼地產(chǎn)和浙江交投聯(lián)合體以37.78億元拿下；而新場(chǎng)鎮(zhèn)地塊則由象嶼地產(chǎn)和招商蛇口聯(lián)合體以16.24億元競(jìng)得。

??在上海第二批次土地出讓中，象嶼地產(chǎn)也參加了8宗地的競(jìng)拍，并于上半年推向市場(chǎng)5個(gè)項(xiàng)目，包括象嶼招商公園1872、嘉定虹橋嘉悅府、青浦蟠龍府二期、寶山萃湖臻境等。

??易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，象嶼地產(chǎn)目前有積極拿地動(dòng)作說(shuō)明其對(duì)于后續(xù)做大規(guī)模有期許。象嶼地產(chǎn)的挑戰(zhàn)在于當(dāng)前上海土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，象嶼地產(chǎn)在保持拿地競(jìng)爭(zhēng)能力的同時(shí)，也要評(píng)估好自身的財(cái)務(wù)和銷售狀況，短期內(nèi)要確保各類地塊開發(fā)有節(jié)奏，后期要確保項(xiàng)目有更大的利潤(rùn)空間。

??一位接近象嶼地產(chǎn)的相關(guān)人士透露，在象嶼集團(tuán)內(nèi)部，地產(chǎn)板塊不是一個(gè)沖規(guī)模、瘋狂擴(kuò)張的產(chǎn)業(yè)中心是“利潤(rùn)中心”，所以前幾年在各路房企狂奔的時(shí)候，象嶼地產(chǎn)選擇緩行，每年拿地的數(shù)量以個(gè)位數(shù)計(jì)算?，F(xiàn)在也算不上“狂飆”，但規(guī)模確實(shí)是上來(lái)了，不過(guò)沒有了利潤(rùn)。

??“單純上海項(xiàng)目應(yīng)該是可以保證開發(fā)利潤(rùn)的，畢竟上海市場(chǎng)的需求量是足的。但其他三四線城市的項(xiàng)目利潤(rùn)很難有保障。”張宏偉說(shuō)，主要看象嶼地產(chǎn)是投資導(dǎo)致的虧損還是經(jīng)營(yíng)虧損。若剔除拿地成本，隨著新項(xiàng)目入市，后續(xù)有望扭虧為盈。

??截至2023年6月末，象嶼地產(chǎn)合并報(bào)表范圍內(nèi)有息債務(wù)余額為184.58 億元，其他非流動(dòng)負(fù)債余額為62.44億元，主要是歸還股東借款。背靠象嶼集團(tuán)，接下來(lái)象嶼地產(chǎn)會(huì)保持怎樣的拿地速度，仍值得關(guān)注。