??北京，2023年10月18日——“當前市場表現(xiàn)遠未達到各方的預期，但隨著接連出臺的利好政策的推動，需求改善的跡象有望逐步顯現(xiàn)?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)首席戰(zhàn)略官張瑩表示：“商業(yè)地產市場各方正在采取多種策略和措施，但距離市場重回上升通道還需要更多耐心。”

??第三季度，辦公樓租賃市場需求仍然受限，租金下降勢頭延續(xù)。投資市場活躍度有所上升，大悅城于三季度末宣布向中郵人壽出售北京中糧置地廣場。零售地產市場受消費復蘇放緩影響，零售商開店需求略見收縮，同時，第三季度迎來供應高峰，共計63萬平方米面積的新零售項目入市。工業(yè)物流市場空置水平在新增供應影響下小幅上升，租金水平在三季度保持穩(wěn)定。新政落地的影響下，高端住宅市場銷量止跌企穩(wěn)。少量房源以較大優(yōu)惠價格吸引購房者，導致三季度高端住宅新房價格環(huán)比小幅下降。

??甲級辦公樓

??北京租賃市場需求持續(xù)低迷，業(yè)主與租戶間的預期租金差距依然顯著。第三季度租賃需求疲軟，租賃談判周期持續(xù)拉長，大部分租賃交易依然來源于續(xù)租和降本搬遷。在疲弱的市場環(huán)境下，降本增效依舊是市場主旋律，租戶傾向于以較低的預算尋求高品質辦公空間。TMT行業(yè)依然是全市辦公樓市場的需求支柱，貢獻了租賃成交總量的三分之一。部分科技細分行業(yè)企業(yè)仍然擁有租賃需求，如人工智能和半導體行業(yè)在第三季度展現(xiàn)了較高的承租能力。與先前幾個季度的租戶來源結構類似，內資租戶貢獻了三季度超過80%的非續(xù)租成交。

??全市甲級市場空置率受新增供應影響小幅上升0.9個百分點至11.1%。受租賃進展緩于預期的影響，業(yè)主持續(xù)面臨較大空置壓力。第三季度共有兩個甲級辦公樓項目入市，包括位于中關村的麗金智地中心和位于奧林匹克區(qū)域的北辰中心，總建筑面積達186,918平方米。2023年第三季度錄得自2021年第四季度以來的最高單季度供應量，市場在充滿挑戰(zhàn)的環(huán)境中進一步承壓。租金方面，甲級辦公樓平均租金環(huán)比下降1.3%，同比下降4.9%。租戶仍然保持成本至上的觀念，在辦公面積租賃上分撥的預算十分有限。業(yè)主必須進一步降低租金以吸引租戶尋租?！霸诮洕徑廑E象并不顯著的情形下，我們預計全市甲級辦公樓租金在2025年初之前將進一步下探，2024年租金降幅將超過今年全年?！敝倭柯?lián)行北京商業(yè)地產部高級董事張斯亮表示：“明年較低的租金環(huán)境以及相關政策刺激有望激發(fā)更多的辦公租賃活動，從而打破需求困境。租戶將會利用窗口機會以較低成本進行辦公品質升級?！?/p>

??投資

??三季度北京大宗交易市場中辦公樓占比上升。大悅城于三季度在北交所掛牌公開出售中糧置地廣場項目，并于季度末發(fā)布公告，已與中郵人壽簽署股權轉讓協(xié)議，對應交易金額為人民幣42.56億元。另外，原中國奧園持有的位于北京南二環(huán)的迦南大廈2號樓在三季度以人民幣3.475億元通過法拍成交。

??投資者對長租公寓的關注增長勢頭延續(xù)。當前，物流、長租公寓以及存在公寓改建可能的物業(yè)資產仍受主流關注，內外資投資者紛紛尋求投資機會。“當前，北京的大宗交易市場以自用買家需求為主流?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)投資及資本市場業(yè)務運營主管兼華北區(qū)負責人徐茜茜表示：“而從投資視角來看，現(xiàn)階段的價格難以滿足買賣雙方的收益預期，市場預期的調整仍將進一步延續(xù)。”

??優(yōu)質零售地產

??消費需求復蘇放緩使得零售市場租賃需求略有收縮。第三季度社會消費品零售總額增幅放緩，復蘇后勁稍有不足。因此零售商在2023年下半年的擴張動能低于預期，第三季度的開店意愿也微幅走弱。然而，上半年的穩(wěn)健租賃需求持續(xù)促成大量新店在第三季度落地，使得凈吸納量有所攀升。

??63萬平方米新項目入市，2017年來最高供應波峰。第三季度錄得四個新項目入市。得益于2023上半年強勁的預租需求，新項目開業(yè)率較為可觀。因此，全市空置水平尚未承壓，市區(qū)市場空置率微幅上漲1個百分點，錄得6.3%。而郊區(qū)市場空置率仍有5個百分點的回落，錄得7.5%。

??租金溫和復蘇趨勢持續(xù)。第三季度，市區(qū)市場租金環(huán)比增長0.9%，郊區(qū)市場租金環(huán)比增長0.3%。已在前兩個季度實現(xiàn)租金回漲的市區(qū)市場頭部項目持續(xù)帶動周邊項目在第三季度漲租。郊區(qū)市場空置面積穩(wěn)定吸納，租金具備上漲動能，但面臨著新增供應的同質化競爭，漲幅有所放緩，第三季度錄得0.3%環(huán)比增長，低于上季度0.3個百分點。“第四季度，北京零售市場預計仍有71萬平方米新增供應入市。部分郊區(qū)項目的預租進展已承壓，預計在2023年底小幅推升空置率水平?！敝倭柯?lián)行華北區(qū)研究部董事紀明表示。

??工業(yè)物流地產

??物流市場需求保持穩(wěn)健，全市空置水平在新增供應影響下有所上升。多個一萬平方米以上的大體量新租成交在三季度錄得，新租需求以第三方物流和電商為主。在醫(yī)藥領域專項整治行動影響下，三季度來自醫(yī)療保健行業(yè)的倉儲需求明顯下降。在供應方面，三季度北京物流市場迎來一個新增項目，總建筑面積為119,000平方米。新項目因交通可達性及區(qū)位等原因，在預租賃階段錄得成交較少，去化表現(xiàn)不佳。市場空置率受此影響在三季度上升2.2個百分點至9.3%。

??全市租金水平在三季度保持穩(wěn)定，環(huán)比微升0.2%。三季度市場中的大部分項目租金保持平穩(wěn)，個別空置率較低的項目租金呈穩(wěn)步上漲趨勢。雖然當前北京的物流市場仍然保持平穩(wěn)，但在經濟復蘇節(jié)奏調整的背景下，租戶對租金的敏感度不斷提升。在成本至上的市場情緒影響下，業(yè)主為保持項目穩(wěn)定的入駐水平，或將對租賃策略開啟調整。

??“北京物流市場中的供應側壓力將在2024年短期下降。”仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責人米陽表示：“2024 年全年的新增供應量僅為 2023 年的四分之一左右，市場空置率預計將下降4.5個百分點至 4.8%?！比欢?，148萬平方米的新增供應將于2025年在平谷區(qū)集中入市，并將在2024年開展預租活動。該部分租金較低的新項目將與存量項目形成顯著競爭，租金增速在此影響下預計將小幅放緩。

??高端住宅

??新政靴子落地，積壓需求短期內快速釋放。第三季度，北京高端住宅市場共成交1,423套，環(huán)比、同比分別下降30.5%和16.7%。受供應持續(xù)低位、市場觀望情緒濃重等因素影響，前半季度市場成交持續(xù)下探。九月，“認房不認貸”新政落地有效刺激觀望者入市，銷量止跌企穩(wěn)。部分開發(fā)商對少量房源進行較大優(yōu)惠，以期抓住政策利好窗口，加快銷售和資金周轉速度，三季度高端住宅新房價格環(huán)比下降0.9%。隨著租賃市場的成交規(guī)模季度性回落，部分業(yè)主為縮短空置期加大租金靈活度，三季度高端住宅平均租金環(huán)比下降0.2%。

??政策或仍有優(yōu)化空間，高端住宅市場供需結構將保持穩(wěn)定。進入“金九銀十”的銷售旺季，開發(fā)商推盤意愿增加，新項目入市將持續(xù)推動需求釋放?！靶抡绊懴?，市場將迎來更多有置換需求的改善型購房者，北京高端住宅市場成交量預計將保持穩(wěn)定。”米陽表示：“短期內市場信心與需求的修復將帶動北京高端住宅市場價格企穩(wěn)。中長期來看，鑒于供需結構未發(fā)生變化，價格仍有溫和增長動力。”

??掃描獲取《仲量聯(lián)行2023年第三季度北京房地產市場回顧報告》