??城市篇

??2023年，全國百城商品住宅成交規(guī)模低位再降，延續(xù)筑底行情。月度呈現(xiàn)出脈沖式復(fù)蘇態(tài)勢，二手成交韌性優(yōu)于新房，掛牌量增價跌，全面承接剛需。事實上，即便9-10月核心一二線相繼松綁限購、限貸，但對成交的提振作用邊際遞減，樓市深度調(diào)整還將延續(xù)。熱點城市個數(shù)逐步減少，即便是上海、北京、杭州、成都等熱度居前城市短期也出現(xiàn)了降溫跡象，改善項目去化優(yōu)于剛需。

??總結(jié)

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??市場綜述：2023年新房筑底、城市項目深度分化，二手韌性優(yōu)于新房

??縱觀近年來120個重點城市樓市成交變化，2019-2021年一直保持著高位微增走勢，2021年下半年以來行情開始“急轉(zhuǎn)直下”，低迷走勢延續(xù)至2022年，步入2023年以來，雖然也迎來兩輪脈沖式復(fù)蘇，但整體回暖持續(xù)性不足，延續(xù)筑底：預(yù)估全年新房供應(yīng)預(yù)計為2.68億平方米，同比下降13%，成交預(yù)計為3.17億平方米，同比下降6%，供求比由2022年的0.91降至僅為0.84，供給約束愈發(fā)明顯。

??深度分化是當(dāng)前樓市最為重要的特征，二手房憑借交付安全性和低價拋售，整體成交韌性好于新房，成交量增價跌。城市分化加劇，在市場弱修復(fù)格局下，北京、上海、杭州等熱度轉(zhuǎn)降，南寧、長春、徐州等繼續(xù)下行。

??從需求客群層面來看，因投資全面退潮，自住需求回歸，改善客群青睞于供應(yīng)稀缺板塊、價格倒掛的低密度新房，剛需客群則聚焦于郊縣折扣力度較大、性價比較高新房或市區(qū)小面積、低總價二手房。 項目分化加劇，而熱銷項目的共性特征無外乎以下幾點：一是區(qū)域板塊內(nèi)供應(yīng)稀缺，一般是處于城市核心改善盤，部分甚至出現(xiàn)了一二手倒掛跡象，僧多粥少，因而使得短期內(nèi)熱度較高。二是性價比較高、折扣力度較大、營銷到位的剛需盤，同樣迎合了部分首置價格敏感度較高的客群需求。三是擁有學(xué)區(qū)、商圈、醫(yī)療等核心配套資源的優(yōu)質(zhì)樓盤。四是開發(fā)商具備央國企背景、或是地方龍頭企業(yè)，口碑較好，或是產(chǎn)品設(shè)計獨具特色，軟實力較強(qiáng)的部分項目。五是還有少部分樓盤短期受政策利好影響，限購松動、消費券刺激等迎來了一波走量。

??02

??新增供應(yīng)：以銷定產(chǎn)+地市縮量致供給約束加劇，三四線降幅超2成

??（本節(jié)有刪減）

??據(jù)CRIC統(tǒng)計，2023年前11月全國120個重點城市商品住宅新增供應(yīng)面積24123萬平方米，同比下降14%。即便12月迎來“翹尾”行情，全年新房供應(yīng)規(guī)模預(yù)期仍將縮減至近五年低點，主要受到新房低迷行情和地市顯著縮量的雙重影響。從月度表現(xiàn)來看，僅3月和9月單月供應(yīng)量超過3000萬平方米，余下多數(shù)月份均在2000萬平方米左右波動，供給約束愈發(fā)顯著。

??結(jié)合重點30城12月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，四季度供應(yīng)量較三季度環(huán)比微降3%，一線城市因京滬放量而環(huán)比持增，二三線降幅達(dá)6%，30城全年供應(yīng)累計同比下降10%，供給約束愈發(fā)明顯。

??多數(shù)城市今年新房供應(yīng)量不及2022年，降幅超3成的多為昆明、無錫、常州、徐州、嘉興等弱二三線城市，當(dāng)前仍處于樓市深度調(diào)整期，以銷定產(chǎn)模式之下，供給縮量顯著。熱點城市諸如成都、西安，房企推盤熱情較高，累計同比持增，增幅均為6%，深圳、天津等核心一二線城市新房供給也呈現(xiàn)穩(wěn)步放量，增幅均在15%以上。

??03

??新房成交：兩輪脈沖式復(fù)蘇、規(guī)模微降，京滬杭蓉等熱點去化亦承壓

??（本節(jié)有刪減）

??CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國120個典型城市2023年前11月商品住宅成交面積合計29328萬平方米，同比下降4%。不同于往年“階梯式”復(fù)蘇，今年樓市呈現(xiàn)“脈沖式”復(fù)蘇：先是2023年3-4月因疫情解封和政策調(diào)整帶來了一波剛性、剛改需求集中釋放；而后9-10月，隨著認(rèn)房不認(rèn)貸、核心一二線城市松綁限購等政策落地，市場又迎來一輪短暫復(fù)蘇。

??結(jié)合重點30城12月預(yù)估數(shù)據(jù)不難看出，四季度成交量較三季度環(huán)比大增20%，主要得益于四季度核心一二線城市松綁政策持續(xù)加碼，房企積極自救，開啟價格戰(zhàn)，帶動了一波成交熱潮。二三線環(huán)比大增22%，增幅超一線。30城全年成交累計同比微增1%，與去年基本持平，延續(xù)筑底行情。

??城市分化加劇，可劃分為以下五類：其一，北京、上海、深圳等全年成交尚不及2022年，四季度“認(rèn)房不認(rèn)貸”、限購局部松綁、降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政加持下，市場維持平穩(wěn)運(yùn)行。其二，成都、武漢、西安等中西部城市行情自成一體，憑借巨大人口基數(shù)的自住需求支撐樓市短期熱度，全年累計同比持增。其三，同為人口大市的天津、鄭州、重慶剛需購買力持續(xù)降級，二手房成交占比持增，新房市場緩慢復(fù)蘇，僅折扣力度較大的新房項目尚能走量。其四，蘇州、寧波等藏富于民的江浙核心二線城市，主要依托改善需求驅(qū)動，核心區(qū)域供應(yīng)稀缺板塊的推盤節(jié)奏直接決定市場去化率月度波動情況，今年高端供給約束逐步顯現(xiàn)。其五，昆明、福州、嘉興、無錫、常州、徐州等弱二三城市市場繼續(xù)下行，不僅成交低迷，而且房價一降再降，處于探底階段。

??04

??二手房：成交面積全年同比增33%，深蓉杭成交領(lǐng)漲、廈渝不及去年

??（本節(jié)有刪減）

??2023年，30個重點監(jiān)測城市二手房全年累計成交面積18162萬平方米，同比增長33%。四季度，30城二手房總成交面積約為4519萬平方米，環(huán)比增長12%，同比增長37%。

??按月來看，二手房成交呈脈沖式復(fù)蘇走勢。2-4月為第一輪強(qiáng)復(fù)蘇，春節(jié)前置、疫情解禁、政策松綁等多重因素影響下，2月二手房成交便顯現(xiàn)出強(qiáng)勢復(fù)蘇勢頭，30城成交面積逼近1600萬平，同比倍增，3月成交保持快增，并創(chuàng)下近3年單月新高，4月規(guī)模雖有所走弱，但回調(diào)幅度相對較小，顯示市場韌性較足。9月以來開啟第二輪復(fù)蘇行情，認(rèn)房不認(rèn)貸等政策刺激下，二手房成交持續(xù)穩(wěn)步回升，但復(fù)蘇動能弱于第一輪。

??從城市維度來看，四季度深圳、杭州、成都成交表現(xiàn)相對亮眼，成交同比增幅居前，而合肥、青島等面臨回調(diào)走勢。全年深蓉杭同樣領(lǐng)漲，廈門、重慶市場表現(xiàn)不及去年。多數(shù)重點城市二手房成交表現(xiàn)明顯強(qiáng)于去年同期，深圳、成都、杭州等增幅居前，達(dá)到5成左右，然而，廈門、重慶、大連等個別城市二手房市場未見起色，成交持續(xù)低迷，累計同比繼續(xù)負(fù)增長。

??05

??房價：新房抗跌性強(qiáng)于二手，莞甬蘇改善盤占比上升拉動房價正增

??（本節(jié)有刪減）

??從全國層面來看，從國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價變動情況來看，2022年開始新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比和環(huán)比均進(jìn)入下降通道，2023年1-5月，價格有所反彈，但6月以來，又重回下行區(qū)間，11月依然同環(huán)比齊跌。

??同比來看，二手住宅銷售價格于去年2月率先于新房進(jìn)入下降區(qū)間，一直到今年1月，跌幅都在持續(xù)擴(kuò)大，多至3.8%，2月到5月伴隨著階段性小陽春行情，二手住宅銷售價格降幅有所收窄，不過6月以后又調(diào)頭向下，至10月下跌3.4%。新建商品住宅價格晚一步于去年5月進(jìn)入負(fù)增長區(qū)間，到今年10月下降0.6%。二手房價格同比下降城市數(shù)量較多且還在增長，到11月有68個，而新房銷售價格同比下降城市數(shù)量為48個。

??聚焦新房市場，從CRIC監(jiān)測的2023年重點城市新建商品住宅成交統(tǒng)計均價看，受改善需求支撐的一線和強(qiáng)二三線城市房價相對穩(wěn)定，而內(nèi)陸弱二三線城市房價出現(xiàn)較大回調(diào)。

??具體來看，一線及長、珠三角城市占據(jù)房價高點。如上海前11月商品住宅成交均價超過6萬元/平方米，同比上漲5%。其次如北京、廈門、東莞、義烏、蘇州等居民改善需求依舊旺盛的城市，房價同比均有不同幅度上漲。而深圳、杭州、南京等受推盤結(jié)構(gòu)和成交轉(zhuǎn)淡等影響，房價下跌。

??變動情況來看，漲幅較大的主要集中在除了熱點恒熱的成都、北京之外，還有部分城市諸如東莞、寧波、蘇州等受高端盤成交占比增加影響，同比亦保持5%以上增幅，而弱二三城市整體房價進(jìn)入回調(diào)期，譬如三亞，伴隨著投資需求托超，整體房價降幅高達(dá)16%，在不同城市中居首，拉薩、西寧、青島等內(nèi)陸城市同樣面臨深度調(diào)整，房企加速以價換量，同比降幅也在10%左右。

??06

??新房庫存：Q3小幅回升至5.2億平仍處階段底部，消化周期由增轉(zhuǎn)降

??（本節(jié)有刪減）

??2023年狹義庫存持續(xù)回落，四季度小幅微增但仍為階段性底部。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2023年11月末百城商品住宅庫存量達(dá)到了51852萬平方米，環(huán)比微增2%，同比下降13%。

??從去化周期變動來看，以4月和9月為轉(zhuǎn)折點，4月由降轉(zhuǎn)增，而9月則由增轉(zhuǎn)降并持穩(wěn)，至11月末達(dá)25.4個月，環(huán)比微增1%，同比上漲10%。一線持平18.8個月，二三線環(huán)比持降，三四線保持增勢。目前三四線去化周期已突破36個月，創(chuàng)2019年以來新高，去化風(fēng)險顯現(xiàn)。

??具體來看，一線城市上海庫存仍處低位，去化周期僅為10個月，供給導(dǎo)向型特征顯著。廣州為18.5個月，同比持降，整體庫存風(fēng)險可控；北京、深圳去化周期均在20個月以上，北京近期成交熱度已有轉(zhuǎn)降趨勢，而深圳消化周期則在2年以上，去化風(fēng)險依舊較大。

??二線城市中，僅哈爾濱、呼和浩特、大連、沈陽等4城消化周期還超過40個月，與之相對應(yīng)的是，杭州、合肥等庫存消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風(fēng)險。從變化情況來看，同比漲跌參半，漲幅超過20%的城市主要分為以下兩類：一類為杭州、合肥等短期市場轉(zhuǎn)冷城市，還有一類為濟(jì)南、沈陽、哈爾濱、呼和浩特等內(nèi)陸弱二線城市。青島、重慶、蘭州、鄭州等供需兩淡，仍處于去庫存階段，去化周期穩(wěn)中有降。

??展望

??07

??新增供應(yīng)：地市縮量+開工放緩加劇供給約束，核心一二線以銷定產(chǎn)加速補(bǔ)貨

??預(yù)計2023年全國商品住宅供應(yīng)總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較今年或?qū)⒂兴啪彛饕腔谝韵聨c：一是2023年前11月300城經(jīng)營性用地成交建面同比降2成，整體降幅略有放緩，但仍處低位，后續(xù)可新開工土地規(guī)模量仍然有限；二是今年仍延續(xù)國央企、城投托底的主基調(diào)，客觀上也會拖慢整體新開工和新入市節(jié)奏；三是目前低迷的市場環(huán)境之下，房企推盤積極性相對一般，主要還是會集中“去庫存”，促進(jìn)適銷對路產(chǎn)品的“高周轉(zhuǎn)”，因而也導(dǎo)致整體供應(yīng)會延續(xù)提質(zhì)縮量。

??分能級來看，短期內(nèi)市場熱度較高的北京、上海、成都、西安等整體供應(yīng)量有望持穩(wěn)或微增，而低迷型二線和內(nèi)陸廣大三四線新房供應(yīng)或?qū)⒀永m(xù)低位徘徊，已跌入歷史規(guī)模底部城市或?qū)⒅沟?，但回升無望。

??08

??成交：全年總量或?qū)⑽⒌永m(xù)筑底，鄭渝漢等二手成交占比還將提升

??預(yù)判2024年，我們認(rèn)為成交總量規(guī)模仍將回落，預(yù)期延續(xù)筑底。從全年走勢來看，大概率延續(xù)本年度脈沖式復(fù)蘇，傳統(tǒng)的“金三銀四”、“金九銀十”或?qū)⒂瓉硇〔ǘ蜗蚝眯星椋掷m(xù)性不足。

??分能級來看，一線城市成交熱度延續(xù)，整體成交面積穩(wěn)中微降。二線城市成交規(guī)模持穩(wěn)，強(qiáng)弱城市間輪動復(fù)蘇。首先，當(dāng)前熱度居前的北京、上海、杭州、成都、西安等若無政策利好的持續(xù)加碼，成交或?qū)⒚媾R階段性瓶頸，穩(wěn)中有降。其次，今年面臨調(diào)整的核心城市諸如南京、蘇州、武漢、天津等或?qū)⒌臀换厣?，購房自住需求小幅修?fù)。最后對于當(dāng)前市場仍處低迷的南寧、福州、昆明等弱二線城市，或?qū)⒚媾R1-3年的低位盤整期，短期成交難見明顯起色。

??三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底行情，經(jīng)歷了這兩年的調(diào)整，多數(shù)城市已下挫至成交底部，降無可降，內(nèi)需型強(qiáng)三線城市尚能維持市場熱度，諸如昆山、義烏、金華等藏富于民的東南沿海三四線，樓市成交規(guī)模有望較2024年回升。

??此外,值得關(guān)注的是，二手韌性強(qiáng)于新房的態(tài)勢還將延續(xù)，尤其是針對天津、鄭州、重慶等以剛需客群主導(dǎo)的城市，居民購買力透支、消費降級，倒逼客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手，持續(xù)分流新房客戶。

??09

??庫存：供求再平衡，狹義庫存5億平階段性持穩(wěn)，三四線去庫存道阻且艱（略）

       附表1：2023年1-11月120個典型城市分能級新建商品住宅供應(yīng)情況（單位：萬平方米）（略）

??附表2：2023年1-11月120個典型城市分能級新建商品住宅成交情況（單位：萬平方米）（略）

??附表3：2023年1-11月120個典型城市新建商品住宅成交均價情況（單位：元/平方米）（略）

??附表4：2023年11月末100個重點城市商品住宅狹義庫存和消化周期及其變化情況（單位：萬平方米，月）（略）