??導(dǎo)語(yǔ)

??預(yù)期1月供求環(huán)比走低，京滬杭蓉尚能保溫?zé)岫染忧啊?/span>

??◎  文 / 克而瑞研究中心

??12月新房供應(yīng)略顯乏力，成交小幅“翹尾”：重點(diǎn)30城供應(yīng)環(huán)比微降2%，成交環(huán)比上升15%，全年累計(jì)同比微降2%，整體延續(xù)筑底行情。一線城市年末環(huán)比增幅顯著高于二三線,二手房成交略有不濟(jì)，12月與11月基本持平，地市12月成交規(guī)模翹尾，但溢價(jià)率創(chuàng)2023年新低。

??01 新增供應(yīng)

??環(huán)比降2%、同比跌20%
深青廬等縮量約3成

??12月，新房供應(yīng)仍顯乏力，規(guī)模環(huán)比不升反降，30個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)1362萬平方米，環(huán)比下降2%，同比下降20%，為近5年同期最低。全年供應(yīng)約15458萬平方米，累計(jì)同比下降10%。

??一線供應(yīng)整體縮量，北京高位回調(diào)、滬穗持穩(wěn)、深圳縮水明顯。4個(gè)一線城市整體預(yù)計(jì)供應(yīng)面積286萬平方米，環(huán)比下降9%，同比下降27%。北京供應(yīng)高位回調(diào)，環(huán)比均下降14%，但較年內(nèi)月均仍增近4成，也高于去年同期水平。上海保持一月一批次的新房供應(yīng)節(jié)奏，本月初十二批次新盤入市，故而供應(yīng)規(guī)模仍保持在百萬方的高位水平，廣州供貨節(jié)奏同樣保持平穩(wěn)，而深圳供給縮水明顯，規(guī)模環(huán)比下跌2成以上。

??二三線城市供應(yīng)回落。26個(gè)重點(diǎn)二三線城市合計(jì)供應(yīng)1076萬平方米，環(huán)比基本持平，同比下降18%。環(huán)比來看，近6成城市供應(yīng)規(guī)模收縮，青島、合肥、鄭州等供應(yīng)疲軟，規(guī)模下跌3成，杭州、西安等穩(wěn)中微降，而天津、武漢、珠海等供應(yīng)翹尾放量，尤其是珠海規(guī)模倍增。同比來看，7成城市供應(yīng)量不及去年同期，寧波、合肥等更是腰斬。

??02 新房成交

??環(huán)增15%延續(xù)7月以來升勢(shì)
滬漢廈甬等年末增幅超30%

??12月整體成交熱度略有回升，小幅翹尾，與10月基本持平。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，12月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1448萬平方米，環(huán)比上升15%，同比下降17%。全年累計(jì)同比由正轉(zhuǎn)負(fù)，微降2%。

??一線城市年末集中放量，12月成交環(huán)比上升23%，同比下降8%，全年累計(jì)同比微降2%。僅廣州一城12月保持同環(huán)比齊增，全年累計(jì)同比維持正增，延續(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)。深圳11月末發(fā)布寬松新政，政策效果遞減，12月成交環(huán)比小幅微增，同比持降，2023年成交基本與去年持平。北京、上海月中有降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)等利好新政出臺(tái)，短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)提振效果顯著，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，北京新政落地后至今，新房成交套數(shù)較12月前14日增幅走闊，上海不少項(xiàng)目整體日均來訪較前期有50%以上的增長(zhǎng)。但是縱觀全年，京滬累計(jì)同比分別下降3%和10%，規(guī)模高位微降。

??二三線城市12月成交環(huán)比增長(zhǎng)8%，累計(jì)同比微降2%。環(huán)比來看，多數(shù)城市保持增勢(shì)，同比跌多漲少。從全年各城市成交表現(xiàn)來看，大體可以分為以下幾類：一是成都、西安、杭州熱點(diǎn)恒熱，主要是受到新政持續(xù)發(fā)酵+優(yōu)質(zhì)供應(yīng)集中入市帶動(dòng)剛改和高改需求集中入市。二是鄭州、天津加速以價(jià)換量，今年延續(xù)弱復(fù)蘇行情，整體成交規(guī)模較去年漲幅均在2成以上。三是蘇州、寧波、濟(jì)南、青島等僅改善尚能走量，中心城區(qū)改善項(xiàng)目去化明顯優(yōu)于外圍剛需，成交穩(wěn)步回調(diào)。四是福州、嘉興、徐州、無錫、常州等成交尚在探底，需求透支嚴(yán)重，房?jī)r(jià)一降再降，仍需以時(shí)間換空間。

??03 項(xiàng)目去化

??平均去化率降3pcts至33%
蓉杭甬長(zhǎng)等去化率持增

??據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，重點(diǎn)城市12月平均開盤去化率為33%，較上月下降3個(gè)百分點(diǎn)。12月各城市房企推盤穩(wěn)步放量，成交小幅翹尾，但去化率受推盤結(jié)構(gòu)+購(gòu)房信心不足的雙重影響穩(wěn)步有降。雖然本月仍是寬松政策持續(xù)釋放利好期，但項(xiàng)目微觀數(shù)據(jù)來看，政策對(duì)市場(chǎng)提振作用邊際效應(yīng)遞減。

??目前來看，12月各城市去化率環(huán)比跌多漲少，部分城市諸如福州、東莞、廈門等12月推盤量均在5個(gè)以內(nèi)，因而去化率波動(dòng)幅度較大，出現(xiàn)大漲大跌行情。杭州、成都、寧波、長(zhǎng)沙等因適銷對(duì)路改善盤集中入市拉動(dòng)去化率穩(wěn)中有增。南京、濟(jì)南、鄭州等去化率穩(wěn)中有降均不足20%，延續(xù)筑底行情。

??04 庫(kù)存

??6成城市供求比下降
消化周期縮短但仍有6成超18個(gè)月

??12月，供應(yīng)縮量而成交穩(wěn)中有增下，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市整體供求比有所回落，由上月的1.10降至0.94，6成以上城市供求比下降，廈門、昆明等供求比更是跌至0.5以下。受此影響，30個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存面積微幅收縮，環(huán)比下降0.4%。

??7成城市消化周期較上月縮短，杭州、廈門等環(huán)比收縮10%以上，廈門消化周期更是回到18個(gè)月以下，不過即便如此，仍有18個(gè)城市去化周期超過警戒線，常州、珠海、東莞等消化周期還在30個(gè)月左右，去庫(kù)存壓力難言明顯緩解。

??05 二手住房

??成交環(huán)降1%、同比增37%
滬杭領(lǐng)漲、蓉寧回調(diào)

??12月，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為815萬平方米，環(huán)比微降1%，低基數(shù)下同比增幅擴(kuò)大至37%。前12月，二手房累計(jì)成交9928萬平方米，累計(jì)同比增長(zhǎng)30%。預(yù)判后市，受季節(jié)性因素影響，1月二手房成交規(guī)模大概率有所回調(diào)。

??環(huán)比來看，近半數(shù)城市成交回升，上海增幅居前，上海出臺(tái)近年來最大力度新政，調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)并優(yōu)化信貸政策，其中取消普宅總價(jià)線可以節(jié)約二手房出售時(shí)所產(chǎn)生的增值稅等稅費(fèi)，降低剛需、置換購(gòu)房成本，這一舉措提振了市場(chǎng)信心，12月二手房成交規(guī)模接近130萬平，增長(zhǎng)12%，達(dá)到下半年以來單月新高。而反觀南京、成都等10城成交略顯乏力，環(huán)比進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。同比來看，由于去年末為疫情集中爆發(fā)期，導(dǎo)致成交基數(shù)較低，因此，絕大多數(shù)城市仍維持同比正增長(zhǎng)。累計(jì)同比方面，近9城城市今年二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于去年，深圳、成都、青島、東莞今年二手房規(guī)?；厣黠@，增幅在5成以上。

??06 土地市場(chǎng)年末集中成交環(huán)比增78%
但溢價(jià)率創(chuàng)2023年新低

??年末土地市場(chǎng)翹尾效應(yīng)凸顯，截止12月25日，全國(guó)300城12月經(jīng)營(yíng)性土地成交規(guī)模3.3億平方米，下半年以來首次同比回正。全年土地成交建筑面積12.8億平方米，較2022年同期下降了20%，總成交規(guī)模刷新近十年新低。熱度方面，12月平均溢價(jià)率2.8%，較上月下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2023年月度新低。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)不一：CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止12月25日，一線城市本月共成交土地355萬平方米，環(huán)比大漲424%，同比漲幅也高達(dá)32%；成交金額575億元，環(huán)比大漲506%，同比上漲34%。究其原因，主要是由于本月京、滬、廣、深四城均有多宗涉宅地集中土拍，尤其是上海，有多達(dá)19宗地成交，總成交建面169萬平方米，攬金額達(dá)385億元；廣州也成交了17宗土地，總成交建面143萬平方米，攬金額為102億元；北京成交了4宗涉宅地，多分布在昌平、大興、房山等遠(yuǎn)郊區(qū)；深圳本月僅成交2宗宅地，分別位于龍華和坪山，均底價(jià)成交。

??二線城市成交規(guī)模和成交金額同比均降，至25日二線城市成交建面6060萬平方米，同比微降5%。受成交建面收縮的影響，成交金額亦有下降，環(huán)比下降了10%至2294億元。樓板價(jià)同比下降6%，降至3786元/平方米。具體到城市來看，有長(zhǎng)沙、西安、成都、武漢、天津、鄭州等六個(gè)城市成交建面超過200萬平方米，榜首長(zhǎng)沙成交建面890萬平方米，攬金201億元，整體溢價(jià)率4%。居于第二位的為西安，成交建面367萬平方米，涉及29宗地，攬金額為148億元。排在第三位的成都市場(chǎng)熱度稍高，整體溢價(jià)率為6%，二線城市中僅次于杭州，其掛牌的62宗地中有6宗溢價(jià)率超過30%。其余城市土拍熱度較低，溢價(jià)率均在2%以下。

??三四線城市則表現(xiàn)為量跌價(jià)漲。截止12月25日，總成交建面26152萬平方米，同比下降18%，成交均價(jià)同比上升7%，增至2238元/平方米。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，徐州、常州、淮安和南通四個(gè)城市成交規(guī)模超過500萬平方米，榜首徐州成交建面831萬平方米，涉及81宗地，除銅山區(qū)焦山河北商住地塊17%高溢價(jià)成交外，其余地塊均底價(jià)或超低溢價(jià)成交，整體溢價(jià)率僅有0.5%。常州、淮安和南通分別排在第2、3和4位，成交建面分別為730、554和543萬平方米，溢價(jià)率均在2%以下。從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角三四線城市依舊是成交主力；熱度來看，徐州、淮安、揚(yáng)州、南通、常州等長(zhǎng)三角均以底價(jià)成交為主，市場(chǎng)熱度降至低位。

??07 綜觀預(yù)期1月供求環(huán)比走低
京滬杭蓉尚能保溫?zé)岫染忧?/strong>

??12月仍處政策寬松期，尤其是上海、深圳相繼加碼新政，降首付、降利率、調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，不過從市場(chǎng)反饋來看，邊際效應(yīng)遞減。30城供應(yīng)不升反跌，成交小幅“翹尾”。2024年1月迎來春節(jié)前淡季，房企推盤積極性不會(huì)太高，供求預(yù)期走低，環(huán)比持降，考量到2023年1月基數(shù)較低，整體同比持平或微降。

??短期來看，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目數(shù)量仍將下滑：首先，核心一二線城市諸如北京、上海、杭州、成都、西安等得益于新政影響，市場(chǎng)尚能“保溫”，整體市場(chǎng)熱度在各能級(jí)城市中居前。其次，以價(jià)換量剛需驅(qū)動(dòng)型城市諸如鄭州、天津、武漢等或?qū)⒀永m(xù)弱復(fù)蘇走勢(shì)，購(gòu)房自住需求小幅修復(fù)。