??在城市的發(fā)展中，城市更新與房地產(chǎn)都發(fā)揮著不可或缺的重要作用，兩者既有聯(lián)系又有區(qū)別。新時(shí)代下的城市更新可以理解為從整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的視野，對(duì)城市中某些相對(duì)落后乃至衰退區(qū)域或項(xiàng)目進(jìn)行改造、升級(jí)和活化，使其再次活躍起來，主要解決城市可持續(xù)發(fā)展的問題；房地產(chǎn)更傾向解決城市增量發(fā)展的問題。由于歷史原因，城市更新是房地產(chǎn)進(jìn)入后開發(fā)階段才規(guī)?；l(fā)展起來的，從事城市更新項(xiàng)目的企業(yè)，大多為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而企業(yè)要真正做好城市更新項(xiàng)目，必須對(duì)城市更新與房地產(chǎn)的差異有深刻的認(rèn)識(shí)，這樣才能在做法和模式上有所突破。

??城市更新與房地產(chǎn)的關(guān)系非常密切。城市更新是通過改造提升城市空間、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及環(huán)境品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)城市和諧、可持續(xù)發(fā)展。因此，城市更新與房地產(chǎn)是相互關(guān)聯(lián)的，城市更新為房地產(chǎn)提供了新的發(fā)展機(jī)遇和空間，而房地產(chǎn)則為城市更新提供了物質(zhì)基礎(chǔ)和實(shí)施手段。在實(shí)際操作過程中，兩者主要都是對(duì)城市空間的打造以創(chuàng)造更大的價(jià)值，甚至有些房地產(chǎn)再開發(fā)的項(xiàng)目就是城市更新。同時(shí)，城市更新和房地產(chǎn)都需要合理規(guī)劃、科學(xué)決策、公平公正、規(guī)范操作，保障居民合法權(quán)益，促進(jìn)城市高質(zhì)量發(fā)展。

??那么，為何我們還要正確認(rèn)識(shí)城市更新與房地產(chǎn)的區(qū)別呢？因?yàn)?，在新的形?shì)下，城市更新的要求更高，約束條件更多，企業(yè)做好城市更新項(xiàng)目的難度也更大。如果不能深刻認(rèn)識(shí)和正確把握城市更新和房地產(chǎn)的重大區(qū)別，不僅在企業(yè)戰(zhàn)略上有可能產(chǎn)生偏差，而且在實(shí)踐中也容易造成重大的失誤。反之，有了正確認(rèn)識(shí)的先導(dǎo)，就能有助于我們的企業(yè)真正去理解乃至實(shí)踐城市更新的項(xiàng)目。

??從理論與實(shí)踐結(jié)合的角度看，城市更新與房地產(chǎn)究竟有著哪些重大的區(qū)別？在此，結(jié)合多年來從事城市更新應(yīng)用性研究的實(shí)際工作，我把其中重大的區(qū)別主要概括為以下六個(gè)方面：

??一、從主要目的看，兩者有著重要的差異

??城市更新的目的是提升城市整體環(huán)境、品質(zhì)和競爭力，包括提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風(fēng)貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能的活動(dòng)；而房地產(chǎn)則更注重個(gè)體開發(fā)、投資和交易，包括房屋買賣、租賃、抵押等。房地產(chǎn)最重要的是要解決城市增量發(fā)展需求的問題，比如這個(gè)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展人口增加、產(chǎn)業(yè)要落地、人口要住房，是通過政府征地、土地招拍掛、房企拿地建設(shè)解決城市發(fā)展的增量需求問題。而城市更新是改空間、補(bǔ)短板、生產(chǎn)業(yè)、留文化、保民生、美環(huán)境，是歷史印跡的呈現(xiàn)和現(xiàn)代功能的提升相結(jié)合，是主要解決城市的可持續(xù)發(fā)展問題。城市更新不僅僅是解決城市增量問題，而且要解決城市發(fā)展中相關(guān)的綜合性問題。如物質(zhì)性的老化、空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的錯(cuò)配，以及在城市發(fā)展過程中對(duì)自然環(huán)境、文化、人文環(huán)境的破壞修復(fù)等等，都要通過城市更新來一一解決。這也是為什么黨的二十大報(bào)告將城市更新上升到了超大特大城市轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的高度，城市更新作為地方政府工作的重要抓手，帶有牽引性、引領(lǐng)性，是能夠解決城市很多復(fù)雜問題的突破口，所以城市更新可以說是當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引致動(dòng)能，也是房地產(chǎn)進(jìn)入到后開發(fā)時(shí)代的新興動(dòng)能。

??二、從內(nèi)容種類看，兩者有著較大的不同

??城市更新不僅限于簡單的物質(zhì)上的一個(gè)更新，即技術(shù)上的更新，還必須要有內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)上的更新。城市更新種類多樣，既有開發(fā)重建類，也有改造提升類，有老舊小區(qū)改造、城中村改造、商辦業(yè)態(tài)提升、工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級(jí)、公共服務(wù)設(shè)施完善、歷史文化保護(hù)等，既涉及住宅類物業(yè)的改造，也有商業(yè)、辦公、產(chǎn)業(yè)、綠化公園、養(yǎng)老服務(wù)等的更新提升；而房地產(chǎn)更強(qiáng)調(diào)物理空間上的建設(shè)，欠缺內(nèi)容和產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，大多以住宅開發(fā)為主等，雖然房地產(chǎn)也有非居住物業(yè)范圍，但過去房地產(chǎn)三十年的發(fā)展，主要解決了老百姓的居住問題，因此住宅占到很大比重。所以城市更新涉及面比房地產(chǎn)更大，協(xié)調(diào)問題也更多。

??三、從項(xiàng)目周期看，兩者有著較大的差別

??城市更新項(xiàng)目普遍具有周期長的特點(diǎn)，這是城市更新項(xiàng)目內(nèi)在屬性決定的。以上海舊改為例，我們2023年評(píng)選出的城市更新優(yōu)秀案例弘安里項(xiàng)目2016年列入舊改征收范圍，2020年征收交地，2021年土地出讓，2023年項(xiàng)目對(duì)外亮相，歷時(shí)7年。上海首批入市的城市村改造項(xiàng)目“蟠龍?zhí)斓亍?，?014年項(xiàng)目啟動(dòng)到2021年銷售型物業(yè)入市，再到2023年商業(yè)物業(yè)開業(yè)，項(xiàng)目改造周期長達(dá)10年。上海張江城中村改造項(xiàng)目2015年拉開建設(shè)序幕到2027年底預(yù)計(jì)整體基本建成，改造周期為12年?？梢?，城市更新項(xiàng)目需要長期規(guī)劃、分步實(shí)施，其效益體現(xiàn)也較長，是一種漸進(jìn)式的；而房地產(chǎn)則更加注重快周轉(zhuǎn)、短周期和即期效益。之前房地產(chǎn)開發(fā)商從拿地到住宅上市，僅需3-6個(gè)月，這樣的周期造就了房地產(chǎn)過去得以快速發(fā)展的“高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高利潤”的模式，而自2020年后，“三高”模式則難以為續(xù)，新發(fā)展模式呼之欲出，很多企業(yè)意識(shí)到漸進(jìn)式的、以長期現(xiàn)金流打造為主的模式似乎是房地產(chǎn)重要的新發(fā)展模式。

??四、從運(yùn)作主體看，兩者也有一定的區(qū)別

??城市更新主體多元，需要政府、市場主體和公眾進(jìn)行有效協(xié)同，形成政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、公眾參與的城市更新格局。市場主體比較豐富，涉及房地產(chǎn)企業(yè)、擁有存量土地的央國企、建筑類代建類企業(yè)、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、地方城投平臺(tái)、金融機(jī)構(gòu)、不良資產(chǎn)、資產(chǎn)管理、運(yùn)營公司、專業(yè)機(jī)構(gòu)等各類市場主體，同時(shí)，城市更新項(xiàng)目需要涉及到的公眾利益群體在前期就要參與，這是城市更新項(xiàng)目成功的必要因素；而房地產(chǎn)更多是以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主體，雖然也涉及到政府和購房者，但三者相對(duì)有清晰的界限，且在不同時(shí)間段切入，政府出讓土地后，開發(fā)商為主來進(jìn)行投資建設(shè)銷售，然后購房者再進(jìn)入；而城市更新很多項(xiàng)目是在前期就需要政府、企業(yè)和公眾共同參與推動(dòng)的，所以很多城市更新項(xiàng)目需要協(xié)調(diào)的關(guān)系較多，也更復(fù)雜。

??五、從政策要求看，兩者的重點(diǎn)也有所不同

??城市更新更需要政府出臺(tái)針對(duì)性的政策，給予支持，并且不同的項(xiàng)目也會(huì)存在著較大差異，更偏重一項(xiàng)目一策或一類型一策，例如2014年上海城中村改造政策就提出“一村一策”，目前上海形成了《上海市城市更新條例》+《上海市城市更新指引》的政策體系，并發(fā)布了一系列的配套政策，形成了1+1+N的城市更新政策體系，其中N就會(huì)根據(jù)不同領(lǐng)域的成熟做法進(jìn)行總結(jié)并固化，從而制定相關(guān)指導(dǎo)性的政策。而房地產(chǎn)政策相對(duì)有統(tǒng)一性，過去相當(dāng)長一段時(shí)間是中央統(tǒng)一調(diào)控，當(dāng)前更偏重一城一策。

??六、從操作模式看，兩者也呈現(xiàn)出不同的特點(diǎn)

??房地產(chǎn)經(jīng)過三十年的發(fā)展已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的模式路徑，相對(duì)比較成熟；而城市更新模式路徑目前還沒有標(biāo)準(zhǔn)化和統(tǒng)一，操作方式還不成熟，很多企業(yè)都在“摸著石頭過河”。房地產(chǎn)開發(fā)的盈利模式是以散售為主，有金融屬性，是以資本來推動(dòng)的高杠桿、高毛利、高周轉(zhuǎn)的盈利模式；而城市更新的盈利模式主要是以持有經(jīng)營為主，依靠現(xiàn)金資產(chǎn)管理和運(yùn)營來提供現(xiàn)金流為主要特征的盈利模式。

??總之，正如我們經(jīng)常說的：感覺到的東西，我們未必能理解它；只有深刻理解的東西，才能更好地感覺它。企業(yè)，包括房地產(chǎn)企業(yè)要做好城市更新的項(xiàng)目，深刻認(rèn)識(shí)和正確把握城市更新與房地產(chǎn)的主要區(qū)別是很有必要的，這也是參與城市更新的第一步。

??作者：崔霽 上海易居房地產(chǎn)研究院 副院長