[中房研協(xié)]深圳重磅調(diào)控捍衛(wèi)“房住不炒”

??熱點聚焦

??7月15日，深圳發(fā)布新一輪樓市調(diào)控政策，深圳市住房和建設(shè)局等八部門共同發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，根據(jù)通知，深圳將對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，包括調(diào)整商品住房限購年限、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)、加大二手住房交易信息公開力度等共八條調(diào)控措施。深圳成為繼杭州、東莞、寧波之后又一調(diào)控升級的城市，此次政策規(guī)定了哪些內(nèi)容，政策“緊縮”背后的動因是什么，政策的落地會對本地樓市產(chǎn)生怎樣的影響、會有其他城市跟進(jìn)嗎？

??深八條主要內(nèi)容如下：

??1、調(diào)整商品住房限購年限。《通知》要求，本市戶籍家庭、單身人士（含離異）需在本市落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月以上個稅社保，才能購買商品住房。非深家庭、成年單身人士需在本市連續(xù)繳納5年以上社保和個稅才有購房資格。夫妻離異的，自離異之日起3年內(nèi)購買商品住房，按離異前家庭總套數(shù)計算。

??2、完善差別化住房信貸措施。對家庭名下無房無貸款的首套房繼續(xù)執(zhí)行首付款比例最低30%的政策。名下無房但有商業(yè)貸款記錄的，購買普通住房首付比例不低于50%，購買非普通住房首付比例不低于60%。家庭名下在本市擁有1套住房的，購買普通住房首付比例不低于70%，購買非普通住房首付比例不低于80%。

??3、發(fā)揮稅收調(diào)控作用。更新存量住房（即二手住房）交易計稅參考價格；同時，將個人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。

??4、細(xì)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)。（1）容積率在1.0（含）以上；（2）套內(nèi)面積120（含本數(shù)）平以下或者建筑面積144（含本數(shù)）平以下；（3）實際成交價低于750（含本數(shù)）萬。

??5、加強(qiáng)熱點樓盤銷售管理。新房抽簽要優(yōu)先無房、個稅或者社保年限長的。

??6、推行房屋抵押合同網(wǎng)簽管理。進(jìn)一步完善交易價、評估價、登記價“三價合一”制度，房屋抵押合同應(yīng)通過房地產(chǎn)信息平臺進(jìn)行網(wǎng)簽，未經(jīng)網(wǎng)簽的房屋抵押合同不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

??7、加大二手住房交易信息公開力度。及時發(fā)布熱點片區(qū)、熱點樓盤二手住房合理成交價格，引導(dǎo)市場理性交易。

??8、嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為。持續(xù)開展房地產(chǎn)市場秩序整頓工作，對涉嫌存在捂盤惜售、價外加價、虛假廣告、發(fā)布虛假房源、惡意哄抬房價等行為采取約談、暫停網(wǎng)簽、停業(yè)整頓、取消從業(yè)資格、吊銷營業(yè)執(zhí)照等處理措施，涉嫌犯罪的移交司法機(jī)關(guān)處理。

??熱點評析

??深圳出臺“深八條”，遏制短期投機(jī)行為

??對比此前杭州、東莞、寧波出臺的限購政策，本次深圳的政策主要是在限購年限上政策力度超出預(yù)期。此前，深圳執(zhí)行本市居民家庭限購2套住房，成年單身人士限購1套住房的規(guī)定，在落戶時間和繳納個稅和社保方面并沒有作出嚴(yán)格的限制。鑒于近期深圳市場部分樓盤因區(qū)位、學(xué)位等因素出現(xiàn)搶購現(xiàn)象，價格非理性上升，為了遏制投機(jī)炒房，實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，支持合理自住需求，深圳發(fā)布“深八條”，為樓市“打補(bǔ)丁”。

??具體來看，本次政策嚴(yán)控購房人數(shù)，對深圳居民、成年單身人士、非深家庭以及離異人士購房做出了嚴(yán)格的限購年限規(guī)定，要求本市家庭購房需落戶滿3年，且連續(xù)繳納36個月以上個稅社保，非深家庭和成年單身人士需要在本市連續(xù)繳納5年社保個稅才能擁有購房資格。對離異人士規(guī)定3年內(nèi)購買住房按離異前家庭總套數(shù)。相比其他城市落戶1年可購買住房的規(guī)定，深圳在限購年限上更為嚴(yán)格，更體現(xiàn)了”因城施策”的政策導(dǎo)向。政策之所以這么嚴(yán)格，一方面是因為去年深圳成為“社會主義先行示范區(qū)”，今年年初房價又出現(xiàn)了三次比較明顯的上漲；另一方面是因為深圳人才落戶門檻低，新增人口不斷攀升，對購房的需求大。

??在完善住房信貸政策方面，對無房無貸的首次購房家庭，繼續(xù)執(zhí)行首付比例最低30%的規(guī)定；對無房但有房貸或有1套住房的購房家庭，若購買普通住房，分別按不低于50%、70%的首付比例執(zhí)行，若購買非普通住宅，最低首付比例上浮十個百分點，分別為60%、80%。

??在發(fā)揮稅收調(diào)控方面，深圳上調(diào)增值稅免征條件，由2年上升為5年。這意味著，購買普通住宅的購房者要連續(xù)持有房產(chǎn)5年才能免交5%的增值稅。此措施降低了房產(chǎn)頻繁交易的可能，對投機(jī)炒作行為有一定的限制作用。

??同時為了保障自住購房需求，深八條提出加強(qiáng)熱點樓盤銷售管理，優(yōu)先滿足無房家庭購房需求。由此可以看出，此次深圳推出限購等相關(guān)政策，并不是為了打壓房地產(chǎn)市場，而是為了規(guī)范房地產(chǎn)市場做出的一系列舉措，意在貫徹“房住不炒”的定位，保障自住購房需求、抑制投機(jī)炒作行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??市場過熱促使調(diào)控加碼，二手房交易遭遇嚴(yán)控

??從2020年上半年來看，深圳一直是全國樓市焦點，無論是天價茶水費(fèi)、豪宅日光盤還是商品房成交規(guī)模、房價的強(qiáng)勁增長，無不彰顯了這座城市的樓市熱度。

??以6月份為例，根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，深圳關(guān)內(nèi)四區(qū)普通住宅成交895套，成交面積88967平方米，環(huán)比減少23.31%，同比上漲97.25%；關(guān)外六區(qū)普通住宅成交4583套，成交面積351900平方米，環(huán)比減少12.86%，同比增加39.08%。雖然受調(diào)控政策收緊及外圍政治等影響，環(huán)比出現(xiàn)明顯降幅，但同比表現(xiàn)依舊亮眼。從房價上來看，2020年上半年深圳房價漲幅靠前。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年3月深圳市二手房領(lǐng)漲全國，5月新房價格環(huán)比上漲0.6%，同比上漲4.9%，二手房房價環(huán)比上漲1.6%，位居全國第二，同比上漲12%。從二手房上看，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，2020年上半年深圳市二手房合計成交44000套，其中6月成交10594套，創(chuàng)四年以來的月度新高。

??在中央多次重申堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位下，深圳市過熱的市場表現(xiàn)促使調(diào)控再加碼。從新政調(diào)控內(nèi)容來看，無論是對本市戶口附加限購條件、限制離異后購房套數(shù)，還是延長二手房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限，都將在一定程度上抑制市場需求，尤其是二手房市場或?qū)⒚黠@受挫。

??新政僅從需求側(cè)設(shè)卡，無法從根本上解決深圳樓市潛在問題

??深圳市樓市表現(xiàn)火熱雖然不排除有投資投機(jī)行為存在，但供需持續(xù)緊張的問題也不容忽視。自2015年以來，深圳市年常住人口增量均在40萬以上，截至2019年底，深圳市常住人口已達(dá)1343.88萬人。龐大的人口基數(shù)和持續(xù)的人口增長導(dǎo)致深圳市人地矛盾日益突出，住房需求長期緊張，從而導(dǎo)致房價的持續(xù)上漲。此外，優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療等配套資源稀缺一直是深圳市痛點，在此情況下，優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房持續(xù)火熱，房價更是節(jié)節(jié)攀升。

??此次樓市新政主要從需求側(cè)進(jìn)行限制，并未對樓市發(fā)展中存在的其他問題予以明確處理，若后期無相應(yīng)措施跟進(jìn)，將可能迫使人口尤其是高素質(zhì)人才流出，不利于城市的長期發(fā)展。

??新政仍是貫徹“因城施策”，樓市調(diào)控仍看好“多松少緊”

??無論是深圳，還是此前的東莞、杭州、寧波，都是近期內(nèi)樓市熱點城市，調(diào)控收緊是在堅持“房住不炒”要求下，促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的表現(xiàn)，未來不排除更多熱點城市跟進(jìn)，但這并不意味著樓市即將迎來新一輪緊縮調(diào)控。一方面，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力依然較大，房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)發(fā)展具有重要作用；另一方面，當(dāng)前城市房地產(chǎn)市場分化明顯，更多的二三線城市市場成交量仍處于同比大幅下跌且增長乏力的情況。基于此，預(yù)計樓市調(diào)控在堅持“房住不炒”“因城施策”的主基調(diào)下，仍將表現(xiàn)為“多松少緊”。