[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2月）

??一、本月樓市政策聚焦：中央要求重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼

??2月，房地產(chǎn)政策環(huán)境穩(wěn)中趨緊。中央層面，自然資源部最新要求，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中出讓。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，自然資源部堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過(guò)去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。此外，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度已逐漸向地方層面鋪開落實(shí)，廣州、海南、浙江、上海等多地央行分行或銀保監(jiān)局相繼發(fā)布有關(guān)通知，并根據(jù)地方實(shí)際情況對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行了不同幅度調(diào)整，以期在堅(jiān)持“房住不炒”定位和“因城施策”基本原則的前提下，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定。

??地方層面，2月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策較1月小幅增加。其中，熱點(diǎn)城市如上海、深圳、杭州、東莞等地，調(diào)控再次加碼，房地產(chǎn)政策環(huán)境保持高壓。而南京、江西、焦作等地則通過(guò)人才引進(jìn)、放寬落戶或上調(diào)住房公積金貸款最高額度等方式，為地方樓市發(fā)展注入活力。本期報(bào)告主要對(duì)2月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”

??1. 政策跟蹤

??2.政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月宏觀政策延續(xù)相對(duì)寬松。LPR連續(xù)10個(gè)月未作調(diào)整，維持歷史低位。同時(shí)，為了維護(hù)銀行體系流動(dòng)性合理充裕和滿足金融機(jī)構(gòu)臨時(shí)性流動(dòng)性需求，2月，央行對(duì)金融機(jī)構(gòu)開展常備借貸便利操作共34億元，均為7天期；開展中期借貸便利操作共2000億元，期限為1年，利率為2.95%。有效維護(hù)了貨幣市場(chǎng)利率平穩(wěn)運(yùn)行和市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，自然資源部最新要求，重點(diǎn)城市將實(shí)行集中供地措施，集中發(fā)布出讓公告，原則上發(fā)布出讓公告全年不得超過(guò)3次，并集中組織出讓活動(dòng)。自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，自然資源部堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，在過(guò)去工作的基礎(chǔ)上，不斷完善工作措施。中央層面對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)保持堅(jiān)定。在行業(yè)發(fā)展方面，我國(guó)已進(jìn)入全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家、向第二個(gè)百年奮斗目標(biāo)進(jìn)軍的新征程，本月中央先后出臺(tái)支持革命老區(qū)振興發(fā)展、加快農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)、加快推進(jìn)鄉(xiāng)村人才振興、加強(qiáng)科技創(chuàng)新促進(jìn)西部大開發(fā)及構(gòu)建完善國(guó)家綜合立體交通網(wǎng)等一系列重磅文件，強(qiáng)調(diào)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，與房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展緊密相關(guān)。

??（2） 重點(diǎn)政策解讀：自然資源部明確：重點(diǎn)城市實(shí)施住宅用地“兩集中”

??2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人表示，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。實(shí)施“兩集中”土地出讓制度的22個(gè)重點(diǎn)城市，除包含北上廣深4個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等18個(gè)二線城市。在此之前，天津、鄭州、青島、濟(jì)南等地已相繼發(fā)布關(guān)于住宅用地“兩集中”的相關(guān)通知。所謂住宅用地“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。原則上全年不超過(guò)3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。住宅用地“兩集中”土地出讓政策的提出，是中央繼房企融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理之后，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的再次補(bǔ)充，對(duì)市場(chǎng)影響也是多方面的。具體而言：

??（1） 于地方政府角度。第一，住宅用地“兩集中”對(duì)地方政府統(tǒng)籌規(guī)劃土地資源的能力提出了考驗(yàn)。如何通過(guò)優(yōu)化出讓供地結(jié)構(gòu)搭配，降低整體土拍溢價(jià)率，引導(dǎo)房?jī)r(jià)整體平穩(wěn)，從而實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，將是地方政府需要研究的課題。第二，土拍溢價(jià)率的降低，即意味著土地出讓收入的減少，這對(duì)部分土地財(cái)政依賴度較高的城市同樣是個(gè)考驗(yàn)。

??（2） 于房企角度。第一，重點(diǎn)城市住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，對(duì)房企資金實(shí)力形成了更大的考驗(yàn)?，F(xiàn)金流充足、融資能力強(qiáng)的房企迎來(lái)利好，而資金狀況緊張、負(fù)債高的房企拿地機(jī)會(huì)減少。房企間分化將進(jìn)一步加劇，龍頭房企更具領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。第二，自2020年下半年以來(lái)，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊。房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理的推出，意味著房企資金將長(zhǎng)期承壓。在此情形下，房企在重點(diǎn)城市聯(lián)合拿地以尋求更多的拿地機(jī)會(huì)的可能性大大提高。第三，土地集中供應(yīng)將導(dǎo)致房企集中參與，對(duì)房企資金的要求也比較高?；诖?，重點(diǎn)城市存量土地或成為熱點(diǎn)。房企通過(guò)收并購(gòu)拿地，不僅在時(shí)間、空間上具有更高的自主性，還可以緩解土地集中供應(yīng)帶來(lái)的資金壓力。第四，一年三次的集中土拍，降低了房企拿地的容錯(cuò)率，增加了房企競(jìng)拍失敗帶來(lái)的潛在損失。無(wú)論是對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市供給土地的研究抉擇，還是將部分投資轉(zhuǎn)移至非重點(diǎn)城市，房企的決策風(fēng)險(xiǎn)提高。

??（3） 于購(gòu)房者角度。第一，住宅用地集中公告、集中出讓，意味著項(xiàng)目也將集中入市。大大提高了市場(chǎng)透明度，更便于購(gòu)房者橫向比較和選擇。第二，政府通過(guò)住宅用地“兩集中”促使土地溢價(jià)率降低，房企拿地成本相對(duì)減少，從而引導(dǎo)房?jī)r(jià)平穩(wěn)，有助于減輕剛需購(gòu)房者購(gòu)房壓力。

??三、地方政策：“因城施策”更加靈活，熱點(diǎn)城市調(diào)控持續(xù)加碼

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年2月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策34條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策15條，中性政策9條。在經(jīng)歷1月中下旬熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控高頻加碼后，本月地方在收緊樓市調(diào)控方面節(jié)奏有所放緩，整體房地產(chǎn)政策環(huán)境仍穩(wěn)中偏緊。

??

??從地方調(diào)控手段來(lái)看，調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在加強(qiáng)行政限制和市場(chǎng)監(jiān)管上。其中，典型代表有：上海推出新房搖號(hào)積分制，進(jìn)一步保障剛需首套房購(gòu)房需求；深圳建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)二手房?jī)r(jià)格指導(dǎo)和管控；杭州嚴(yán)格審查購(gòu)房家庭凍資行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)即取消搖號(hào)資格；東莞進(jìn)一步加強(qiáng)限購(gòu)限貸，并對(duì)新建商品房備案價(jià)格提出具體指導(dǎo)等。此外，北京、上海再次就住房租賃行業(yè)秩序規(guī)范和整頓出臺(tái)文件，泉州進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

??調(diào)控寬松則主要表現(xiàn)在人口人才政策和公積金政策上。其中，典型代表有：上海鼓勵(lì)留學(xué)人員來(lái)滬工作和創(chuàng)業(yè)，并在生活、住房等方面給予支持；廣州市南沙新區(qū)擬創(chuàng)建國(guó)際化人才特區(qū)，并為此建立涵蓋人才住房補(bǔ)貼、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房的人才安居體系；南京進(jìn)一步推動(dòng)非戶籍人口在城市落戶，全面放寬浦口、六合、溧水、高淳區(qū)城鎮(zhèn)地區(qū)落戶限制，并實(shí)現(xiàn)與蘇州在積分落戶時(shí)，居住和社保繳納年限累計(jì)互認(rèn)；江西省全面放開全省落戶條件，全面取消城市落戶限制等。此外，焦作提高住房公積金貸款最高額度、大連支持共有產(chǎn)權(quán)住房辦理住房公積金提取和貸款、南寧將凡年滿18周歲、未達(dá)到法定退休年齡、在南寧市行政區(qū)域內(nèi)靈活就業(yè)居住且現(xiàn)未在單位繳存住房公積金的各類人員納入住房公積金繳納群體等，對(duì)促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也具有積極作用。

四、2月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??春節(jié)節(jié)后首日（2月18日），央行凈回籠資金2600億元。雖然央行通常會(huì)在節(jié)后或跨季等時(shí)點(diǎn)回籠資金，但2600億元的資金規(guī)模仍屬少見，由此也引發(fā)市場(chǎng)對(duì)節(jié)后貨幣政策走向的擔(dān)憂。隨后，央行主管的《金融時(shí)報(bào)》發(fā)文稱，當(dāng)前已不應(yīng)過(guò)度關(guān)注央行操作數(shù)量，否則可能對(duì)貨幣政策取向產(chǎn)生誤解，重點(diǎn)關(guān)注的應(yīng)當(dāng)是央行公開市場(chǎng)操作利率、MLF利率等政策利率指標(biāo)，以及市場(chǎng)基準(zhǔn)利率在一段時(shí)間內(nèi)的運(yùn)行情況。這意味著我國(guó)貨幣政策框架正從數(shù)量型為主轉(zhuǎn)向價(jià)格型為主的階段，價(jià)格調(diào)控將越來(lái)越重要，這也與當(dāng)前央行不斷健全市場(chǎng)化利率形成和傳導(dǎo)機(jī)制、完善央行政策利率體系、深化貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率改革等密切相關(guān)。從2月18日央行開展MLF操作和逆回購(gòu)操作中標(biāo)利率均與此前保持一致、2月20日央行公布LPR利率連續(xù)10個(gè)月保持不變來(lái)看，當(dāng)前貨幣政策仍以穩(wěn)健為主，急轉(zhuǎn)向的可能性較小。但從“量”上看，隨著節(jié)后資金回籠，短期內(nèi)市場(chǎng)資金面將延續(xù)緊平衡狀態(tài)，央行或繼續(xù)探索通過(guò)結(jié)構(gòu)性貨幣政策支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)發(fā)展。

??在房地產(chǎn)方面，房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的發(fā)布，即表明了房地產(chǎn)金融監(jiān)管將長(zhǎng)期從嚴(yán)。3月2日，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，必須既積極又穩(wěn)妥地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。從近期地方落實(shí)情況來(lái)看，廣東、浙江、上海、海南、遼寧等地根據(jù)自身實(shí)際情況，紛紛上調(diào)了房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管上限指標(biāo)，一定程度上為地方房地產(chǎn)發(fā)展松綁了空間。房地產(chǎn)調(diào)控仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭。

??2.地方層面

??2月地方調(diào)控再次呈現(xiàn)“松緊互現(xiàn)”的特點(diǎn)。一方面，上海、深圳、杭州等熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，另一方面，南京、江西、焦作等樓市平穩(wěn)或發(fā)展較弱城市通過(guò)人才引進(jìn)、放寬落戶或強(qiáng)化住房公積金支持力度等手段為樓市助力。長(zhǎng)期來(lái)看，在“三穩(wěn)”調(diào)控目標(biāo)指導(dǎo)下，樓市過(guò)熱必受調(diào)控管制，發(fā)展失速則需適度扶持，“松緊互現(xiàn)”應(yīng)是“房住不炒”“因城施策”下地方調(diào)控常態(tài)。城市分化及繼續(xù)加大，在一二線城市樓市持續(xù)火熱的同時(shí)，三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)則表現(xiàn)得格外冷清。雖然與疫情和“就地過(guò)節(jié)”有一定關(guān)系，但不可否認(rèn)的是，在人口持續(xù)外流的情況下，三四線城市樓市發(fā)展缺乏有效支撐，未來(lái)市場(chǎng)成交或?qū)⒗^續(xù)縮量。部分城市或存在庫(kù)存過(guò)?；蚍?jī)r(jià)泡沫等潛在風(fēng)險(xiǎn)，需要警惕。

此外，受住宅用地“兩集中”政策影響，不在政策覆蓋范圍內(nèi)的城市土地市場(chǎng)可能迎來(lái)升溫，尤其是城市群、都市圈內(nèi)潛力城市，房企競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。而實(shí)施住宅用地“兩集中”的22個(gè)重點(diǎn)城市，土地市場(chǎng)熱度將有所降低，土地溢價(jià)率或?qū)⒚黠@下降，從而導(dǎo)致地方土地出讓收入減少，這在引導(dǎo)促進(jìn)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的同時(shí)，對(duì)部分土地財(cái)政依賴度較高的城市也提出了挑戰(zhàn)。