[易居研究院]國務(wù)院常務(wù)會議明確對租賃企業(yè)進(jìn)行減稅

??政策快評

??6月18日，國務(wù)院常務(wù)會議召開。此次會議首次明確對租賃企業(yè)進(jìn)行減稅的內(nèi)容。減稅力度大、支持性條款多，進(jìn)一步體現(xiàn)了為租賃企業(yè)創(chuàng)造更好營商環(huán)境的導(dǎo)向。

??2021年6月21日

??核心內(nèi)容

??此次政策明確，為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新市民、青年人基本住房需求，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場力量參與，增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房。10月1日起，租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。

??從這里的表述看，有幾點(diǎn)內(nèi)容屬于較新的提法：

??第一、在發(fā)展保障性租賃住房過程中，政府和市場力量的角色如何，此次給予了明確。其中政府方面強(qiáng)調(diào)“主體責(zé)任”，而市場方面強(qiáng)調(diào)“鼓勵(lì)參與”。

??第二、從此類住房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，更強(qiáng)調(diào)租金低、戶型小的項(xiàng)目，這一要求值得后續(xù)房企配建項(xiàng)目的時(shí)候注意，尤其是近期雙集中拿地的房企。

??第三、在閑置土地或項(xiàng)目的處置方面，此次很明確提到了“閑置商業(yè)辦公用房”的概念，這一點(diǎn)對于一些房企商辦物業(yè)去庫存有很好的效應(yīng)。過去更強(qiáng)調(diào)閑置廠房，而現(xiàn)在將商辦納入了改革范圍。

??第四、會議專門提及了10月1日后的減稅改革，類似減稅政策自然體現(xiàn)了政策層對租賃企業(yè)創(chuàng)造更好營商環(huán)境、降低租賃企業(yè)負(fù)擔(dān)的導(dǎo)向。而政策中專門提及這一點(diǎn)，自然說明有改革的新方向。

??增值稅減免

??此次政策最大的亮點(diǎn)在于提及了減稅的內(nèi)容。其中，對于增值稅而言，政策明確，可以減按1.5%的比例進(jìn)行繳納。2016年3月，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》。此次政策提及到個(gè)體工商戶出租住房按1.5%繳納增值稅的規(guī)定。而同一年即2016年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》繼續(xù)明確，對個(gè)人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。從這兩點(diǎn)可以看出，過去政策更強(qiáng)調(diào)對個(gè)人房東的減免政策，而對企業(yè)的減免政策規(guī)定較少。

??而隨著這兩年市場和政策的改革，尤其是“多主體供給、多渠道保障”的機(jī)制下，機(jī)構(gòu)性房源明顯增多，即企業(yè)提供的租賃房源在增加。此次針對租賃企業(yè)給予了稅費(fèi)減免，具有非常好的導(dǎo)向。這能夠降低此類企業(yè)增值稅繳納的成本，進(jìn)而更好地做好租賃業(yè)務(wù)。這項(xiàng)政策對于已經(jīng)開展租賃業(yè)務(wù)的各大開發(fā)商具有非常好的意義。

??房產(chǎn)稅減免

??同樣，此次政策也提及了房產(chǎn)稅減免的內(nèi)容。需要說明的是，對于經(jīng)營性的房地產(chǎn)交易行為，本身是有房產(chǎn)稅概念的。老百姓提及的房產(chǎn)稅或房地產(chǎn)稅，是針對個(gè)人持有的、自住的住房，是兩碼事。此次國務(wù)院常務(wù)會議提及的房產(chǎn)稅，是針對經(jīng)營性的出租業(yè)務(wù)而規(guī)定的。2008年，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》明確，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。當(dāng)時(shí)提及的這個(gè)規(guī)定，不單是針對廉租房等產(chǎn)品的，也包括了市場化的租賃產(chǎn)品。

??而此次國務(wù)院常務(wù)會議政策的表述是：企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。從這里可以看出政策表述的重要變化，即實(shí)體企業(yè)將空置房源向租賃企業(yè)出租住房的，可以減征房產(chǎn)稅。實(shí)際上過去這種操作下，房產(chǎn)稅稅率為12%，即某個(gè)企業(yè)若將房屋轉(zhuǎn)租給其他企業(yè)，房產(chǎn)稅等于租金收入*12%。通俗來說，“公對公”的房屋托管或出租行為，房產(chǎn)稅可以得到很大的減免。很顯然，類似減稅政策下，能夠調(diào)動各類實(shí)體企業(yè)主動提供房源。這些企業(yè)并不是指房地產(chǎn)企業(yè)，而是其他一些實(shí)體經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，其也持有商業(yè)、辦公、住宅、酒店式公寓等物業(yè)。在此類減稅政策下，自然愿意和租賃企業(yè)合作，樂意把此類房源交出來，用于充當(dāng)租賃住房尤其是保障性租賃住房的房源。

??政策意義

??此次政策意義重大。第一、這標(biāo)志著國家針對租賃企業(yè)首次提出了系統(tǒng)和全面的減稅政策。過去減稅政策更多體現(xiàn)為廉租房或個(gè)人出租住房等方面，而此次顯然開始重視租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力問題。減負(fù)效應(yīng)明顯，創(chuàng)造了更好的營商環(huán)境，能夠鼓勵(lì)此類租賃企業(yè)堅(jiān)定信心做租賃業(yè)務(wù)。第二、此次政策恰是送來了大禮，過去長租公寓企業(yè)面臨很多困惑，尤其是爆雷的問題讓很多長租公寓企業(yè)非常焦慮。而現(xiàn)在正可謂“山窮水復(fù)疑無路，柳暗花明又一村”，即長租公寓的稅負(fù)壓力在減少，經(jīng)營方向更為明確。第三、此次政策也使得閑置房源等得到更好處理。尤其是將閑置商業(yè)辦公項(xiàng)目和保障性租賃住房進(jìn)行了對接，具有非常好的創(chuàng)新，也使得此類資產(chǎn)真正盤活，將去庫存回籠資金、增加保障性租賃住房房源等工作進(jìn)行了結(jié)合。第四、政策送春風(fēng)，這會使得長租公寓的經(jīng)營成本降低、經(jīng)營信心增加，對于十四五租賃市場的發(fā)展有積極的作用，也充分保障了長租公寓企業(yè)的利益，最終實(shí)現(xiàn)國務(wù)院常務(wù)會議提及的“小目標(biāo)”，即保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新市民、青年人基本住房需求。