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      本月樓市政策聚焦

??中央明確“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”改革任務(wù)，地方需求側(cè)政策持續(xù)發(fā)力

??2024年8月，我國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境延續(xù)寬松。中央層面，住建部在“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列新聞發(fā)布會(huì)上明確了“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“建立城市規(guī)劃建設(shè)治理新機(jī)制”“推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”等重要改革任務(wù)，提出了增加保障性住房建設(shè)和供給、建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制、研究建立“房屋體檢”“房屋養(yǎng)老金”“房屋保險(xiǎn)”制度、建設(shè)綠色低碳智能安全的“好房子”等重點(diǎn)工作。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條、中性政策7條、緊縮性政策2條。調(diào)控主體延續(xù)以二三線城市為主，政策內(nèi)容主要聚焦在優(yōu)化住房信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置、加大住房公積金政策支持、實(shí)施購房補(bǔ)貼等方面，但總體力度及市場(chǎng)影響均相對(duì)有限。本期報(bào)告主要對(duì)8月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

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       — 02—

??中央政策：構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??8月資金面整體趨向?qū)捤?，但中旬受政府發(fā)債、繳稅繳準(zhǔn)等因素影響，資金面出現(xiàn)階段性收緊，央行適時(shí)加大了逆回購操作以維護(hù)流動(dòng)性穩(wěn)定。具體來看，公開市場(chǎng)操作方面，8月逆回購累計(jì)投放41773.3億元，到期41381.9億元；開展3000億元MLF操作，到期4010億元；開展1700億元國(guó)庫現(xiàn)金定存，其中800億元為3個(gè)月期限，中標(biāo)利率2.28%，900億元為2個(gè)月期限，中標(biāo)利率2.2%。資金利率方面，DR007、R007全月均值較上月分別小幅下行3.7BP、1.2BP至1.79%、1.88%， R007和DR007利差較上月略有擴(kuò)大。LPR方面，1年期LPR、5年期以上LPR分別維持3.35%、3.85%不變。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央層面無重要房地產(chǎn)政策出臺(tái)，不過8月23日住建部出席“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列發(fā)布會(huì)值得關(guān)注。會(huì)上明確了“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”“建立城市規(guī)劃建設(shè)治理新機(jī)制”“推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)”等重要改革任務(wù)，其中，在“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展模式”中提出，在理念上，要深刻領(lǐng)會(huì)“房住不炒”定位，建設(shè)適應(yīng)人民群眾新期待的好房子；在體系上，要以政府為主滿足剛性住房需求，以市場(chǎng)為主滿足多樣化改善性住房需求；在制度上，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、交易和使用制度，為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展夯實(shí)制度基礎(chǔ)；在要素配置上，要建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。除此之外，會(huì)上還提出了重點(diǎn)抓的幾方面工作：一是完善住房供應(yīng)體系，重點(diǎn)增加保障性住房建設(shè)和供給；二是部署各地以編制實(shí)施住房發(fā)展規(guī)劃和年度住房發(fā)展計(jì)劃為抓手，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制；三是有力有序推動(dòng)現(xiàn)房銷售；四是建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，推出項(xiàng)目“白名單”制度；五是研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制；六是建設(shè)綠色、低碳、智能、安全的“好房子”等。

??— 03—

??地方政策：二三線城市寬松性調(diào)控持續(xù)高頻，政策聚焦優(yōu)化住房信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置、加大公積金貸款支持等

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）人口人才政策

??2. 中性政策（1） 住房保障政策

??（2）其他政策

??3. 緊縮性政策

     （1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??（2） 公積金政策

??4. 政策小結(jié)政策調(diào)整延續(xù)以二三線城市為主，調(diào)控力度及市場(chǎng)影響均相對(duì)有限

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年8月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策65條，較上月略有減少。其中，寬松性政策56條，主要涉及優(yōu)化住房信貸政策、推進(jìn)落實(shí)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置、加大住房公積金政策支持、實(shí)施購房補(bǔ)貼、加大高品質(zhì)住房供給等；中性政策7條，主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理；緊縮性政策2條，主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理、公積金提取規(guī)范等?？偟膩砜?，本月地方房地產(chǎn)政策調(diào)整延續(xù)以二三線城市為主，政策內(nèi)容偏向延續(xù)和推進(jìn)落實(shí)，力度及市場(chǎng)影響均相對(duì)有限。

??行政干預(yù)核心舉措包括推進(jìn)住房以舊換新、鼓勵(lì)房票安置、鼓勵(lì)房企讓利銷售或發(fā)放購房補(bǔ)貼等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括推進(jìn)住房“以舊換新”、鼓勵(lì)房票安置、鼓勵(lì)房企讓利銷售、優(yōu)化住房信貸政策、加大高品質(zhì)住房供給等。其中，典型代表有：重慶取消中心城區(qū)新房和二手房的限售，并優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款僅核查家庭成員在擬購住房所在區(qū)縣的住房情況；海南省定安縣進(jìn)一步優(yōu)化住房限購政策，非海南省戶籍人員，在海南省無住房或僅有1套住房且上年度在海南省實(shí)際居住滿183天的，在定安縣購房享受本地居民同等待遇，在海南省專科及以上高校就讀的學(xué)生憑所在學(xué)校的集體戶口或?qū)W生證，可在定安縣購買1套住房等；成都、長(zhǎng)沙進(jìn)一步優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定，居民家庭在擬購新房的區(qū)縣（市）無住房的，可按首套住房認(rèn)定；廈門、黃山、銅陵、成都、寧鄉(xiāng)、重慶、恩施自治州、新疆維吾爾自治區(qū)、廣州市花都區(qū)等多地推進(jìn)落實(shí)住房“以舊換新”；銅陵、南寧、岳陽、衡陽、廣州市花都區(qū)、福州市閩侯縣等多地鼓勵(lì)房票安置；阜陽、銅陵、宜春、九江、成都、郴州、寧鄉(xiāng)、唐山、廣元市旺蒼縣、衢州市龍游縣、南昌市南昌縣、荊門市屈家?guī)X管理區(qū)等多地鼓勵(lì)房企讓利銷售或發(fā)布購房財(cái)稅補(bǔ)貼政策等。

??土地政策核心聚焦中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地的開發(fā)利用

??在土地政策方面，主要圍繞優(yōu)化中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地開發(fā)利用展開。漳州市發(fā)布指導(dǎo)意見提出：在城市郊區(qū)等不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域或受限高管控區(qū)域，停止執(zhí)行住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的供地標(biāo)準(zhǔn)；落實(shí)養(yǎng)老、幼兒園等公共服務(wù)設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，居住地塊在服務(wù)半徑內(nèi)的可不重復(fù)配置相關(guān)配套用房；土地出讓金自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款的50％，余款在合同簽訂之日起1年內(nèi)繳清等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、支持提取公積金支付購房首付款、減少公積金提取限制等。典型代表有：昆明將二套房公積金貸款最低首付比例下調(diào)至20%，將二孩、三孩家庭購買首套住房公積金最高貸款額度分別上調(diào)20%、30%，將“春城計(jì)劃”人才購房公積金最高貸款額度上調(diào)50%；泉州明確職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個(gè)月即可申請(qǐng)住房公積金貸款，并取消異地貸款戶籍地限制，支持購房職工、配偶及直系血親提取公積金支付購房首付款；邵陽取消需夫妻雙方至少有一方具有邵陽戶籍的限制，取消所購住房為本市首套住房的限制，取消申請(qǐng)人需在就業(yè)地繳存住房公積金的限制，首套住房最低首付比例降至15%；南京將公積金住房貸款年限放寬至退休后延長(zhǎng)10年，住房公積金貸款次數(shù)按照貸款時(shí)認(rèn)定的房產(chǎn)套數(shù)計(jì)算，不再查驗(yàn)歷史住房公積金貸款記錄；上饒?jiān)圏c(diǎn)“可提可貸”政策，并將首次使用住房公積金貸款上限提高至80萬元，再次使用貸款上限提高至70萬元，存貸比按照20倍執(zhí)行；廣州、成都支持提取本人及配偶名下住房公積金支付購房首付款等。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶限制、發(fā)放人才購房補(bǔ)貼等。典型代表有：廈門明確在市行政區(qū)域內(nèi)擁有合法房產(chǎn)且滿足相應(yīng)條件的人員可申請(qǐng)將戶口遷入房產(chǎn)所在地，申請(qǐng)人及其配偶、未成年子女戶口可一并遷入；?？谔岢鼋?jīng)認(rèn)定的高層次人才（含柔性人才）可直接落戶，畢業(yè)2年以內(nèi)的統(tǒng)招中等專業(yè)學(xué)校畢業(yè)生可直接落戶，50周歲以下的海外留學(xué)?？飘厴I(yè)生可直接落戶，45周歲以下且具有高級(jí)工職業(yè)資格（三級(jí)職業(yè)技能等級(jí)）或初級(jí)職稱，以及對(duì)應(yīng)初級(jí)職稱以上的專業(yè)技術(shù)人員職業(yè)資格人才可直接落戶；衢州市龍游縣對(duì)滿足條件的高層次人才，按120平方米、100平方米、60平方米、30平方米、15平方米實(shí)行購房面積梯度補(bǔ)助政策，對(duì)滿足條件的全日制本科畢業(yè)生、大專畢業(yè)生、職校畢業(yè)生，分別給予一次性5萬元、3萬元、2萬元的購房補(bǔ)助等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集和管理。典型代表有：廣州出臺(tái)公共租賃住房管理辦法，明確申請(qǐng)人和共同申請(qǐng)人的配偶及未成年子女的住房情況和經(jīng)濟(jì)狀況列入申請(qǐng)家庭住房、家庭收入、家庭財(cái)產(chǎn)的計(jì)算范圍，放寬老年群體家庭收入、家庭財(cái)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)；鄭州發(fā)布保障性租賃住房管理辦法，明確保障性租賃住房租金原則上按照不高于同區(qū)域同類型住房市場(chǎng)租金90%的標(biāo)準(zhǔn)確定，租賃合同期限原則上不超過3年，租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整周期原則上不超過2年等；肇慶、商丘、德州、蘭州等多地開展收購存量商品房用作保障性住房工作。此外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2024年8月底，全國(guó)已有超80個(gè)城市宣布支持國(guó)有平臺(tái)企業(yè)等收購商品住房，用于保障性住房、安置房、人才房、周轉(zhuǎn)房等。

??緊縮性調(diào)控主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和公積金提取規(guī)范等

??緊縮性政策主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理和公積金提取規(guī)范。典型代表有：湖南印發(fā)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理辦法，明確要建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要按照住宅質(zhì)量保證書和商品房買賣合同的約定承擔(dān)保修和賠償責(zé)任，住建部門建立健全房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)監(jiān)督機(jī)制等；貴陽市進(jìn)一步規(guī)范購買異地二手房公積金提取行為，明確繳存人在異地（貴陽市行政區(qū)域、貴安新區(qū)直管區(qū)外）以非按揭方式購買二手房提取住房公積金的，應(yīng)當(dāng)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書發(fā)證之日起6個(gè)月后18個(gè)月內(nèi)提出申請(qǐng)等。

??— 04—

??8月重要事項(xiàng)復(fù)盤

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??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年8月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購方面，執(zhí)行全域限購政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、海口；執(zhí)行區(qū)域限購政策的有2個(gè)，分別為廣州、天津；其他34個(gè)城市均不限購。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個(gè)，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門部分樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門特殊樓盤限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣仍設(shè)定最高限價(jià)的城市僅剩北京，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房限購政策無調(diào)整，重慶取消了中心城區(qū)新房和二手房限售，深圳土地出讓中取消了最高限價(jià)。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年8月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿兩年免征增值稅，非普通住宅滿兩年征收差額增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿五年免征增值稅，非普通住宅滿五年差額征收增值稅，滿五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿兩年免征增值稅、滿五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40個(gè)重點(diǎn)城市住房信貸政策無調(diào)整。

??— 06—

??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??8月1日，央行召開2024年下半年工作會(huì)議。會(huì)議提出，繼續(xù)實(shí)施好穩(wěn)健的貨幣政策，加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，把著力點(diǎn)更多轉(zhuǎn)向惠民生、促消費(fèi)，綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，保持流動(dòng)性合理充裕等。9月5日，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人出席“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)也表示，中國(guó)的貨幣政策將繼續(xù)堅(jiān)持以我為主，優(yōu)先支持國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加大逆周期調(diào)節(jié)力度，更有針對(duì)性地滿足合理消費(fèi)融資需求。此外，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率仍有下降空間，是否降準(zhǔn)降息將根據(jù)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)決定。宏觀政策總體維持寬松預(yù)期。短期流動(dòng)性方面，根據(jù)中信證券研究測(cè)算，在完全排除MLF及逆回購到期因素情形下，9月基本不存在流動(dòng)性缺口，但政府債供給和財(cái)政支出的節(jié)奏錯(cuò)位可能在月中時(shí)點(diǎn)對(duì)資金面造成擾動(dòng)，預(yù)計(jì)央行將繼續(xù)通過公開市場(chǎng)操作維護(hù)資金面穩(wěn)定。

??在房地產(chǎn)方面，住建部明確了下一步改革重點(diǎn)工作，一是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，具體涉及理念、體系、制度和要素配置四個(gè)方面，二是建立城市規(guī)劃建設(shè)治理新機(jī)制，適應(yīng)城市發(fā)展進(jìn)入城市更新階段的新要求，打造宜居、韌性、智慧城市；三是推動(dòng)建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，促進(jìn)建筑業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，為社會(huì)提供高品質(zhì)建筑產(chǎn)品。此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，住建部提出，將繼續(xù)通過政策合力、發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等各方責(zé)任，打好商品住房項(xiàng)目保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，8月，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)供需兩淡。TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2512億元，環(huán)比下降10%、同比下降26.8%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持在歷史較低水平，且同比降幅較7月擴(kuò)大了7.1個(gè)百分點(diǎn)。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)797萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%、同比下降32%；成交923萬平方米，環(huán)比下降9%、同比下降20%。受政策效應(yīng)邊際遞減、高溫天氣和營(yíng)銷淡季等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體持續(xù)走弱。隨著傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季臨近，地方一方面需要加大對(duì)前期已出臺(tái)政策的推進(jìn)落實(shí)，另一方面或可進(jìn)一步加大政策寬松力度以提振市場(chǎng)住房需求。在供給側(cè)，給予房企更大操作空間，如優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)報(bào)建流程、優(yōu)化房企預(yù)售監(jiān)管、給予房企更大自主定價(jià)權(quán)、加大對(duì)房企開發(fā)高品質(zhì)住房支持力度等；在需求側(cè)，進(jìn)一步減少商品房交易行政類限制，繼續(xù)通過發(fā)放購房補(bǔ)貼、降低房地產(chǎn)貸款利率和交易稅費(fèi)等形式減輕購房者購房成本和還貸壓力，大部分二三線城市還需要圍繞產(chǎn)業(yè)人口導(dǎo)入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口轉(zhuǎn)移和房票安置等方面重點(diǎn)發(fā)力。此外，當(dāng)前“收儲(chǔ)”工作正加速推進(jìn)，出現(xiàn)了“由地方政府組織國(guó)企收購轉(zhuǎn)化為保障性住房”“由市場(chǎng)租賃機(jī)構(gòu)收購轉(zhuǎn)化為租賃住房”“由地方政府收購轉(zhuǎn)化為拆遷安置房”等多種模式，各地需結(jié)合自身住房市場(chǎng)特點(diǎn)，參考先行城市實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，加快收儲(chǔ)政策有效落地。