[克而瑞]土地成交量?jī)r(jià)齊跌，溢價(jià)率也創(chuàng)二季度以來(lái)最低

??2020年第47周（11月16日-11月22日），臨近年末重點(diǎn)城市推地節(jié)奏明顯加速，特別是上半年供地相對(duì)較少的昆明、鄭州等城市，本周土地掛牌量均超過(guò)了300萬(wàn)平方米。雖然重點(diǎn)城市土地供應(yīng)量持續(xù)高位，但重點(diǎn)城市本周成交建面卻不敵上周，平均地價(jià)也因出讓地塊質(zhì)量的下滑而環(huán)比下降；同時(shí)，反應(yīng)市場(chǎng)熱度的溢價(jià)率創(chuàng)二季度以來(lái)的新低，另一熱度指標(biāo)流拍率也呈現(xiàn)走高趨勢(shì)，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度明顯降低。

??土地政策

??廣州出臺(tái)閑置土地處理辦法

??土地閑置兩年將無(wú)償收回

??11月16日，廣州市出臺(tái)《廣州市閑置土地處理辦法》，重申土地閑置超過(guò)兩年將被收回，旨在提高土地資源利用效率，倡導(dǎo)集約化用地。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，該辦法的出臺(tái)對(duì)土地供給到位但住房卻未遲遲補(bǔ)充到市場(chǎng)上的現(xiàn)象有一定的整頓作用，利于加快住宅供應(yīng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??土地供應(yīng)

??臨近年末重點(diǎn)城市加速推地

       二線城市掛牌量較上周翻番

??供應(yīng)方面，本周重點(diǎn)城市土地掛牌量繼續(xù)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，總供應(yīng)建面達(dá)3983萬(wàn)平方米，環(huán)比大漲54%，同比也有4%的漲幅。各能級(jí)城市的土地掛牌量環(huán)比均呈上升趨勢(shì)；具體來(lái)看，一線城市本周土地供應(yīng)量為231萬(wàn)平方米，廣州、北京、深圳均有土地供應(yīng)，分別推出8宗、2宗和3宗，其中市場(chǎng)關(guān)注度最高的當(dāng)屬位于北京海淀區(qū)的兩宗舊改用地，均為不限價(jià)宅地，起拍價(jià)高達(dá)118億元，樓板價(jià)平均約為6.7萬(wàn)元/平方米，此外，近十年未有宅地供應(yīng)的深圳福田區(qū)也在本周推出了一宗迷你型人才住房用地，一線城市供地力度特別是熱點(diǎn)板塊的供地力度較往年明顯提升。二線城市本周土地供應(yīng)明顯放量，掛牌量突破2000萬(wàn)平方米，較上周翻番，鄭州、昆明、西安等城市的掛牌量超過(guò)了300萬(wàn)平方米。三四線城市中，河源、湛江、徐州和無(wú)錫推地也比較積極，本周供應(yīng)總建面均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，其余城市推地量相對(duì)較少。

??土地成交

??重點(diǎn)城市成交量不及上周

       出讓地塊質(zhì)量下滑致地價(jià)回落

??成交方面。本周重點(diǎn)城市的成交總建筑面積為857萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下跌28%和14%；受供地質(zhì)量下滑影響，重點(diǎn)城市的成交金額也呈下降趨勢(shì)，環(huán)比下降39%至412億元；價(jià)格方面，由于一線城市成交占比大幅下跌，本周重點(diǎn)城市平均地價(jià)也回落至5000元/平方米以下，平均樓板價(jià)為4807元/平方米，環(huán)比大幅下降29%，和去年同期相比降幅也超過(guò)了2成。

       各能級(jí)城市成交量也均不敵上周。具體來(lái)看，一線城市中除北京外其余三市均有土地出讓，其中上海共有3宗地出讓，分別位于楊浦、寶山和金山，由美團(tuán)大眾點(diǎn)評(píng)、金融街和上海世民農(nóng)莊分食；廣州出讓的2宗地分別位于天河區(qū)和白云區(qū)，其中位于天河區(qū)的宅地由于是板塊內(nèi)近六年來(lái)首次出讓的宅地，因此受到了各大房企的關(guān)注，最終成交樓板價(jià)創(chuàng)下區(qū)域新高；深圳僅底價(jià)成交了一宗位于南山前海的商辦用地。二線城市中，成都和長(zhǎng)沙的成交量均超過(guò)了100萬(wàn)平方米，其余城市的成交量多在50萬(wàn)平方米之下；雖然成都和長(zhǎng)沙有多宗土地供應(yīng)，主力供地區(qū)域在城市郊縣，土地素質(zhì)較為一般，因此最終地塊多以低溢價(jià)成交。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，僅有徐州的成交量超過(guò)了50萬(wàn)平方米，其余城市的活躍度不高。

       市場(chǎng)熱度

       溢價(jià)率降至二季度以來(lái)最低點(diǎn)

        流拍現(xiàn)象進(jìn)一步加劇

??成交溢價(jià)方面。由于重點(diǎn)城市本周出讓地塊質(zhì)量較前兩周明顯下滑，高溢價(jià)城市成交量又比較少，因此重點(diǎn)城市本周成交溢價(jià)率僅有7%，跌入二季度以來(lái)的最低點(diǎn)。各能級(jí)城市本周成交溢價(jià)率也均不及上周，其中一二線城市的溢價(jià)率均在10%以下，僅有廣州、長(zhǎng)沙、重慶三個(gè)城市的溢價(jià)率超過(guò)10%，其余城市出讓地塊多是以零溢價(jià)成交；三四線城市的溢價(jià)率也較上周大幅下滑，僅南通等少數(shù)城市溢價(jià)率仍維持在20%以上。 

??土地流拍方面。受房企資金環(huán)境不斷收緊影響，自9月份以來(lái)重點(diǎn)城市的土地流拍現(xiàn)象整體上呈現(xiàn)出惡化趨勢(shì)，本周重點(diǎn)城市的土地流拍率更是大幅上漲至17%，土地流拍現(xiàn)象進(jìn)一步加劇。從這些地塊流拍具體原因來(lái)看，因無(wú)人競(jìng)拍而遭遇流拍的地塊約在六成以上，這些地塊或?yàn)樯剔k用地，或?yàn)閰^(qū)位較為偏僻、周邊配套缺乏的郊縣宅地，在當(dāng)前房企資金明顯吃緊和年末又有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的影響下，難免會(huì)遭遇流拍。

       周度Top5

       兩榜入榜門檻均不及上周

       合景斬獲廣州天河區(qū)單價(jià)地王

??繼上周深圳有優(yōu)質(zhì)土地出讓后，本周上海、廣州也均有優(yōu)質(zhì)地塊出讓，但土地含金量不及上周，因此本周成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜門檻均不及上周。具體來(lái)看，本周成交總價(jià)最高的地塊來(lái)自上海楊浦定海社區(qū)，是一宗商辦地塊，由于地塊設(shè)有產(chǎn)業(yè)引入要求，最終底價(jià)成交，由美團(tuán)大眾點(diǎn)評(píng)以65.41億元的總價(jià)競(jìng)得，預(yù)計(jì)用于建設(shè)美團(tuán)上?？偛?；門檻地塊位于常州，臨近金壇區(qū)政府，區(qū)位較為優(yōu)越，最終吸引了5家房企競(jìng)拍，在經(jīng)過(guò)25輪爭(zhēng)奪后由中海宏洋以18.24億元的總價(jià)競(jìng)得，成交溢價(jià)率6%。

??在重點(diǎn)城市本周出讓的地塊中，關(guān)注度最高的當(dāng)屬?gòu)V州天河奧體公園北側(cè)北地塊。該地塊是天河區(qū)牛奶廠板塊時(shí)隔6年才出讓的住宅用地，具有較高的價(jià)值，并且地塊所在板塊也是未來(lái)廣州發(fā)展的重心之一，享有多重規(guī)劃利好，最終該地塊由合景泰富以51463元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，創(chuàng)下了天河區(qū)有史以來(lái)成交樓板價(jià)最高紀(jì)錄。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??合景泰富斬獲廣州天河區(qū)“單價(jià)地王”

??地塊分析

??下半年以來(lái)，廣州中心城區(qū)土地供應(yīng)力度一直維持在高位，在11月16號(hào)又有一宗優(yōu)質(zhì)地塊出讓。該地塊為天河區(qū)牛奶廠地塊，是該板塊時(shí)隔六年再次出讓的宅地，因此地塊價(jià)值較高，起拍價(jià)已超4萬(wàn)元/平方米。最終，在經(jīng)過(guò)8家房企21輪爭(zhēng)奪后，由合景泰富以48.65億元的總價(jià)競(jìng)得，成交樓板價(jià)51463元/平方米，創(chuàng)下天河區(qū)有史以來(lái)成交樓板價(jià)新高，同時(shí)也位列廣州樓面價(jià)TOP3。 

       據(jù)地理位置來(lái)看，地塊臨近天河區(qū)奧體公園，周邊有黃村立交、廣州環(huán)城高速、廣園快速路以及東圃特大橋等多條交通要道，自駕出行較為便捷；不過(guò)，地塊周邊公共交通配套較為缺乏，與之距離最近的地鐵站21號(hào)線的大觀南路站也在1.5公里之外。目前，地塊所在板塊已有多個(gè)品牌開發(fā)商入駐，居住氛圍相當(dāng)濃厚，各項(xiàng)配套也比較完善：商業(yè)方面，除地塊周邊社區(qū)的底商外，地塊周邊兩公里內(nèi)還有高德匯等大型商業(yè)廣場(chǎng)，能滿足日常生活需求；教育方面，地塊不遠(yuǎn)處就是奧體東小學(xué)，周邊還有多所中小學(xué)和幼兒園，教育資源也十分豐富。目前，地塊周邊有多個(gè)在售樓盤，新房?jī)r(jià)格多在5萬(wàn)元/平方米~6萬(wàn)元/平方米之間，與地塊拿地單價(jià)相差不多；不過(guò)，地塊所在的板塊恰好處于“天河智谷”片區(qū)，享有重大規(guī)劃利好，板塊房?jī)r(jià)后續(xù)上漲動(dòng)力和空間充足，因此項(xiàng)目盈利空間也有上升的可能。