[克而瑞]土地供應(yīng)不及去年同期,集中供地下熱點(diǎn)三線土拍升溫

馬千里、周奇2021-04-12 17:07:54

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-04-12
  • 報(bào)告類型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??春節(jié)假期過后,3月份土地市場(chǎng)交易日漸活躍,再加之上年基期受疫情影響處于低位,成交建面同環(huán)比增幅均超過三成。市場(chǎng)熱度方面,在熱點(diǎn)三線城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加,以及集中供地下市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)移等因素影響,紹興、義烏等城市地價(jià)屢創(chuàng)新高,溢價(jià)率指標(biāo)延續(xù)上升,并創(chuàng)下2020年以來的最高點(diǎn)。

??不過,就供應(yīng)情況來看,本月土地市場(chǎng)掛牌規(guī)模和去年同期相比仍有較大的差距。雖然3月份已經(jīng)有北京、廣州、長(zhǎng)春、天津、無錫等五城推出了首批集中出讓的住宅用地,但僅有廣州、長(zhǎng)春和無錫的土地將于4月份入市。考慮到各地供地時(shí)間的鋪排和錯(cuò)期,預(yù)計(jì)在4月份會(huì)迎來重點(diǎn)城市集中供地的首輪掛牌潮,對(duì)有意于在重點(diǎn)城市拿地的企業(yè)而言,也將迎來投資決策的繁忙期。

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??市場(chǎng)走勢(shì)

??成交規(guī)模同比持平

??優(yōu)質(zhì)地塊高占比拉動(dòng)平均地價(jià)繼續(xù)走高

??供應(yīng)方面。本月土地掛牌量較2月周期性回升,但和去年同期相比仍有超過三成的差距。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積19963萬平方米,環(huán)比增加21%,同比下降34%。各能級(jí)城市土地供應(yīng)量環(huán)比均呈上漲趨勢(shì),其中一線城市土地供應(yīng)量增幅最為突出,本月總掛牌量達(dá)1324萬平方米,主要得益于廣州和北京在3月份均推出了集中供應(yīng)的第一批土地。集中供地的重點(diǎn)城市中,長(zhǎng)春、天津、無錫也均推出了第一批集中出讓的住宅用地。不過,結(jié)合出讓時(shí)間來看,僅有廣州、長(zhǎng)春和無錫的宅地預(yù)計(jì)將于4月份開拍,其他城市出讓地塊多要在5、6月份才能入市。

??成交方面,隨著各城市拍地計(jì)劃提上日程,土地供應(yīng)量也隨之上漲,3月份全國(guó)土地市場(chǎng)成交量也得以較上月明顯回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也增長(zhǎng)至15677萬平方米,同環(huán)比分別增加32%和42%。各能級(jí)城市市場(chǎng)表現(xiàn)各異,僅一線城市成交量同環(huán)比均呈下跌趨勢(shì)。具體來看,一線城市在供地新政的影響下,四城土地供應(yīng)幾乎斷供,僅廣州有4宗土地成交;二三線城市的成交建面較上月大幅上漲,其中三四線城市的成交建面重回1億平方米以上,同環(huán)比漲幅均超過40%。

??價(jià)格方面,受重點(diǎn)一、二線城市成交量大幅縮減影響,本月平均樓板價(jià)沖高回落,環(huán)比上月下降13%至2555元/平方米,但和去年同期相比仍然增長(zhǎng)了6%。分能級(jí)城市來看,僅三四線城市地價(jià)環(huán)比上行,一、二線城市本月成交地價(jià)均不及上月。具體來看,一線城市本月平均地價(jià)為11647元/平方米,環(huán)比大降37%,主要是由于上月成交多宗高價(jià)地的滬廣本月供地質(zhì)量明顯下滑,成交地塊無一單價(jià)超過2萬元/平方米;二線城市本月平均地價(jià)為3977元/平方米,較上月下降了17%;三四線城市則在紹興、義烏等多個(gè)長(zhǎng)三角城市有優(yōu)質(zhì)地塊高價(jià)成交的拉動(dòng)下,本月平均地價(jià)突破2000元/平方米,環(huán)比上漲20%。

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??市場(chǎng)熱度

??長(zhǎng)三角三線土拍顯著升溫

??拉動(dòng)溢價(jià)率創(chuàng)下2020年來最高水平

??市場(chǎng)熱度方面,受重點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)量大幅減少影響,為了補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ),房企將拿地重心向熱點(diǎn)三四線城市轉(zhuǎn)移,以長(zhǎng)三角城市為代表的熱點(diǎn)三四線城市土拍熱度急劇升溫。在此影響下,本月成交溢價(jià)率進(jìn)一步?jīng)_高,達(dá)到19%,創(chuàng)下2020年以來的最高水平。

??各能級(jí)城市表現(xiàn)不一。一二線城市受供地新政影響,優(yōu)質(zhì)土地出讓節(jié)奏中斷,溢價(jià)率也因此回落,其中一線城市受四個(gè)城市土地供應(yīng)幾乎“斷供”影響溢價(jià)率降至零點(diǎn),二線城市溢價(jià)率也受新政影響溢價(jià)率小幅下滑至15.8%。而三四線城市則在優(yōu)質(zhì)土地密集出讓加之房企年初拍地意愿強(qiáng)烈等因素的利好下,溢價(jià)率沖至21.3%的高點(diǎn),土地市場(chǎng)熱度明顯上升。

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       土地市場(chǎng)整體熱度上升的影響下,土地流拍現(xiàn)象也進(jìn)一步緩和。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來看,流拍率已經(jīng)連續(xù)四月走低,本月已降至9.1%,較2020年下半年來的最高點(diǎn)已經(jīng)下滑了近5個(gè)百分點(diǎn)。從流拍地塊所在城市來看,三四線的遠(yuǎn)郊區(qū)或下轄縣市仍為流拍主力,占本月流拍地塊的8成以上,如徐州新沂、蕪湖繁昌、揚(yáng)州高郵等區(qū)縣均有地塊遭遇流拍。這些土地雖然地價(jià)都不高,但由于所在片區(qū)配套缺乏,購房需求較少,房企拿地意愿也比較低,最終慘遭流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??三四線城市優(yōu)質(zhì)地塊密集入市

??多城地價(jià)天花板被刷新

??受2月末重點(diǎn)城市集中供地新政影響,一二線城市優(yōu)質(zhì)土地出讓幅數(shù)明顯減少,導(dǎo)致房企拿地重點(diǎn)偏向熱點(diǎn)三四線城市,以長(zhǎng)三角的紹興、義烏等代表的熱點(diǎn)三四線城市在優(yōu)質(zhì)宅地大量入市的影響下土地市場(chǎng)熱度明顯升溫。以本月成交總價(jià)TOP10地塊和單價(jià)TOP10地塊來看,三四線城市分別占6席和7席,成為本月入榜主力。

??同時(shí),在優(yōu)質(zhì)宅地的入市的影響下,三四線城市本月更是誕生了多個(gè)板塊、區(qū)域乃至全市的“單價(jià)地王”,如義烏、紹興、麗水均有全市“單價(jià)地王”誕生。典型如本月成交單價(jià)最高的地塊為義烏原賓王客運(yùn)站地塊,成交樓板價(jià)為36030元/平方米,一舉刷新了義烏成交涉宅用地單價(jià)天花板。再如紹興的兩宗入榜地塊,其中位于柯橋區(qū)柯巖片區(qū)的宅地,最終成交單價(jià)也超過2.5萬元/平方米,刷新柯橋區(qū)涉宅用地成交單價(jià)新高;另一宗位于越城區(qū)則水牌片區(qū)的低密宅地更是刷新了紹興市歷史成交宅地單價(jià)新高。

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??總結(jié):2021年3月,在上月末重磅供應(yīng)政策出臺(tái)的影響下,以北上為代表的一、二線城市明顯放緩了土地出讓節(jié)奏,因此本月成交規(guī)模雖然回升,但平均地價(jià)卻呈現(xiàn)出環(huán)比下行的趨勢(shì)。不過,在熱點(diǎn)三線大規(guī)模優(yōu)質(zhì)土地入市成交的帶動(dòng)下,本月土地市場(chǎng)熱度仍然在上升,溢價(jià)率更是逼近20%,已沖至2020年以來的最高點(diǎn)。

??不過,市場(chǎng)熱度持續(xù)上升的趨勢(shì)難在4月份延續(xù)。一方面,北京、廣州等重點(diǎn)城市已經(jīng)推出集中供應(yīng)的第一批土地,且其中不乏優(yōu)質(zhì)用地,在重點(diǎn)城市供應(yīng)量上升之下,房企關(guān)注重點(diǎn)和拿地資金也會(huì)重新偏向這些重點(diǎn)城市。另一方面,近期熱點(diǎn)城市調(diào)控呈現(xiàn)出明顯收緊的趨勢(shì),住建部多次約談熱點(diǎn)城市,西安、金華、湖州等城市均在近期加碼了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控,以抑制市場(chǎng)熱度。就此來看,下月土地市場(chǎng)整體熱度有望得到降溫。

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