[克而瑞]首批集中供地城市地價變動和盈利空間探析

??導 讀 

??高配建不斷壓縮盈利空間，無錫、廈門整體地房比超80%。

◎  作者 / 馬千里、邱娟

??截至5月14日，超半數(shù)城市（12個）已經(jīng)開啟首批集中供地競拍，“兩集中”政策穩(wěn)定落地；并且近期集中供地城市之中不乏北京、深圳、杭州等熱點城市，對于評價集中供地新政的影響更具代表性。為了對兩集中新政下的土地市場有系統(tǒng)研究，本文對首批集中拍地城市的土拍熱度、地價變動以及盈利空間等進行了系統(tǒng)梳理，以期為房企接下來的拿地提供參考性建議。

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??杭州七成地塊封頂成交4月中下旬，長春、廣州、重慶、無錫和沈陽5個城市已經(jīng)完成第一輪集中拍地（具體分析可見行業(yè)透視|廣州重慶無錫高溢價與流拍互現(xiàn)，熱度分化進一步凸顯）?！拔逡弧敝虚L假之后，土地市場異常熱鬧，先是杭州、北京，后又有福州、青島、廈門和深圳相繼迎來集中拍地，11城市[1]土拍建面達4309萬㎡，總成交金額達5056億元，接近4月份全國300城土地成交總金額。

??從市場熱度上來看，依然是不限價的重慶溢價率水平最高，溢價率高達43%。其次是深圳和廈門，雖然參拍地塊較少，僅有5、6宗，但依然吸引了大量知名房企參與，兩城整體溢價率均在30%左右，市場熱度高漲。典型如廈門，5宗地塊均成功出讓，其中湖里、思明地塊、集美地塊均競拍到達上限價格，進入競配建階段，最終湖里和思明地塊分別被建發(fā)、國貿(mào)&中海競得，加上競配建，兩地隱形樓面價都超過了6萬元/㎡之間，實際溢價率也均超過55%，房企競爭異常激烈。

??熱度排在第四位的是杭州，57宗集中出讓的宅地中，有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例竟然高達40%，近20個板塊創(chuàng)下地價新高，市場熱度持續(xù)高漲。

??相比之下，長春、青島等北方城市市場熱度相對較低，尤其是青島，溢價率僅有2%，不過，與以往市場相比，青島此次表現(xiàn)有明顯改善，市北區(qū)開平路45號的地塊，因17家競買人輪番加價競拍，地價從起始的10310元/㎡一路競價到17010元/㎡，觸發(fā)了17000元/㎡熔斷價，成為市北“新地王”，溢價率達65%，通過線下競自持，最終被綠城中國以樓板價17000元/㎡＋自持商品住宅建面2156.9㎡拿下了該地塊。

??值得注意的是，雖然福州、無錫和廣州由于“限地價”的原因，平均溢價率相對較低。不過就實際情況來看，無錫整體市場熱度并不低，16宗地中僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進入競自持或搖號階段，包括一些較為冷門的地塊如錫山東港板塊懷仁幼兒園北地塊也是以最高限價和競租賃5000㎡的條件成交。

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??地價變動：“兩集中”下地價依然普漲

??重慶、廈門樓板價漲幅均超45%從11個已經(jīng)完成首批集中土拍城市的地價水平來看，和2020年全年涉宅地價格相比，11城中福州、廣州、長春、杭州和深圳成交地價不及去年水平，其余城市地價上漲均十分突出，尤其是重慶，增幅最大，高達50%，廈門在島內(nèi)兩宗優(yōu)質(zhì)地塊的助力之下，地價也明顯上升，5宗地平均樓板價達35823元/平方米，超越了一線的北京和深圳。

??考慮到整體比較地價水平變動很容易受地塊區(qū)位分布的影響，因此我們采用可比地價進一步分析地價變動，從11個已經(jīng)完成首批集中土拍的城市中，將典型地塊樓板價與其周邊地塊（3公里以內(nèi)）價格對比來看，城市表現(xiàn)各異。大體可以將城市分為三類：

??第一類是上漲居多的城市，譬如無錫、廈門、北京、重慶、杭州、深圳、沈陽等城市，這類城市或是不限價，譬如重慶本次集中土拍有22宗地成交溢價率超過50%，占成交地塊的48%；或是樓市表現(xiàn)較佳的城市，譬如杭州，在互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的帶動下，城市綜合實力明顯提升，常住人口快速提升，購房需求的支撐性較強，因此房企參拍熱情高漲，“上限＋自持”幾乎成為杭州本輪土拍的“標配”，成交的57宗土地中，地價上漲的有48余宗，下降的僅9宗。此外，廈門表現(xiàn)也比較突出，雖然首次集中供地僅5宗，但5宗均高溢價成交，尤其是建發(fā)競得的湖里地塊，由于有1.32萬㎡的競配建，隱形樓面價高達6.8萬元/㎡，不斷刷新廈門樓板價天花板。

??第二類是漲跌相當?shù)某鞘?，譬如長春、廣州、青島等城市，兩城本次集中供地質(zhì)量均不佳，市場表現(xiàn)相對平穩(wěn)。值得注意的是，雖然整體表現(xiàn)不佳，但是三城核心區(qū)均有觸及最高限價的地塊，譬如廣州42宗地中共有9宗地觸及最高限價，多集中在黃埔、番禺、南沙等區(qū)域，市場熱度明顯分化。

??第三類是下跌比較多的城市，譬如福州，本次土拍表現(xiàn)也是兩極分化，既有多宗觸發(fā)限價的地塊，又有多宗底價成交甚至流拍的地塊。從價格上漲來看，雖然樓板價下降的地塊較多，但如果考慮配建的話，實際樓面價上漲的地塊會更多。

??為了更有針對性，我們從近期集中供地的城市中挑選出樓板價最高的地塊，將其價格與其地王樓板價相比，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：僅有重慶一城誕生新的單價地王，青島、杭州、無錫與歷史最高樓板價基本持平，北京略有下降，沈陽、長春、廣州、福州等城市較最高樓板價大幅下滑，究其原因，一方面四城首批集中供地質(zhì)量欠佳，缺乏中心城區(qū)的優(yōu)質(zhì)土塊，另一方面也是由于長春和沈陽兩個東北城市樓市表現(xiàn)不及杭州、無錫等長三角城市，以致本輪高價地熱度較低。

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??盈利空間：熱點城市盈利空間繼續(xù)收窄

??無錫、廈門整體地房比超80%為了進一步探究“兩集中”新政之下房企的盈利情況，我們以11個集中供地城市典型成交地塊為例，結(jié)合周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項目的平均售價來測算，結(jié)果與市場熱度表現(xiàn)基本一致，市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶、杭州等城市地房比多達七成，盈利空間相對較小。

??典型如無錫，雖然在限價的影響下，無錫整體溢價率水平不高，僅有12%，但從盈利空間來看，整體表現(xiàn)不佳。以中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）為例，該地塊所屬板塊為梁溪主城區(qū)，周邊配套相當醇熟，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無錫火車站僅有1站之隔，交通出行非常便捷，該地塊起拍樓面價為1.7萬/㎡，開拍后直接由萬科喊價至最高限價1.8萬/㎡，進入競租賃環(huán)節(jié)，經(jīng)過多輪競拍，被融創(chuàng)以總價41.71億+66100㎡競租賃面積競得，該地塊被周邊項目售價在2萬元/㎡，按照這一價格，地房比高達90%，盈利不復存在。

??這并非個案，廈門土拍也秉承逢拍必出地王的傳統(tǒng)，雖然湖里2021P03地塊僅僅七輪建發(fā)直接拿下，成交價26.3億，成交樓面價50577元/㎡，配建面積13200㎡，溢價率24.64%㎡，剔除配建，樓面價高達67783元/㎡，而該地塊商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/㎡，房地差僅有4000余元/㎡，實現(xiàn)盈利也十分困難。

??值得注意的是，雖然深圳首次集中拍地整體地房比僅有55%，但其中包含人才房和深汕合作地塊，導致整體地房比偏低。典型如寶安尖崗山地塊，該地塊由佳兆業(yè)競得，可售樓面價至少70237元/平，而該地塊可售樓面價為83625元/㎡，這樣測算的話，地房比高達84%，盈利空間也比較小。

??相比之下，地塊質(zhì)量相對欠佳的青島、福州、長春等城市地房比水平處于相對低位，多在40%以下，依然保持較高的盈利率。

??進一步對11個首批集中拍地城市測算毛利率，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，本次土拍市場表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州等城市的毛利率均在30%以上，處于相對較高水平；而土拍情緒高漲、地價明顯上漲的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率處于較低水平，多處于10%，封頂+高配建之下，無錫多宗地塊大概率面臨虧損。

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??高配建不斷壓縮優(yōu)質(zhì)宅地盈利空間

??后市上海、蘇州類土拍機會不應錯過

??綜上，雖然重點城市首批集中土拍已經(jīng)過半，但就土拍的整體效果來看，并未完全遏制高熱的土拍格局，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍依然十分激烈。樓市熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市，溢價率依然在不斷攀升，結(jié)合周邊在售項目的平均售價來看，地房比多在70%以上，盈利空間較小，尤其是再考慮競配建等因素之后，部分項目盈利都存在問題。即使是地價整體比較平穩(wěn)的青島、沈陽，部分優(yōu)質(zhì)地塊也被封頂+競配建成交，地價上漲的動能依然十分強勁，盈利空間也有收窄的風險。

??對于地方城建而言，采取“限地價、競配建”的方式可謂一舉多得，一方面可以抑制溢價率指標，并控制名義樓板價的過快上漲，另一方面也可以促進人才房、租賃住宅等保障性住房或公共配套的供給。但對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，拿地成本依舊是實打?qū)嵉奶嵘?。以無錫為例，本輪土地成交名義樓板價的地價房價比僅為64%，但按可售樓板價計算的地價房價比高達84%。

??在本輪土拍中，即使杭州、廈門、深圳等多數(shù)城市均以實行限價競拍，但由于競配建等規(guī)則的存在，大部分地塊實際拿地成本依然在上漲，并成為進一步倒逼房價上行的潛在動力。因此就地方調(diào)控的施政實效角度出發(fā)，在合理增加土地供應規(guī)模的基礎上，還是建議真正控制好地價的實際漲幅，不僅要給名義地價戴上帽子，也應當對實際地價的管控更嚴格一些，不要讓“競配建”這一調(diào)控手段成為了保障性住房建設的主力。比如無錫即可將競配建的上限設置得更合理一些。

??具體而言，接來下實施“限價+一次性報價”的上海和蘇州等城市將迎來集中拍地。典型如上海，一方面設置了10%的溢價上限，企業(yè)拍地“近均價者”得，地價將被鎖定在相對理性范圍；另一方面，“防圍標”限制也極為嚴格，本輪上海土拍規(guī)定，直至項目竣工并首次確權(quán)前，參與此次土拍的企業(yè)均不可與競得人合作開發(fā)，讓中小企業(yè)看到了更多拿地就會。考慮到房地產(chǎn)“房住不炒”、“三穩(wěn)”主線仍在持續(xù)推進，接下來或有更多高熱城市效仿上海、蘇州跟進類似新政，接下來建議房企可重點關注這類城市的拿地機會。