[克而瑞]上海、長春集中土拍低熱，平均溢價率年內(nèi)首次跌破10%（6.14-6.20）

??2021年第25周（6月14日-6月20日），因上海和長春集中土拍影響，本周重點監(jiān)測城市成交建面環(huán)比上漲，不過市場熱度卻受兩大成交主力土拍低熱度表現(xiàn)而降至低位，流拍率大幅上漲，溢價率更是今年內(nèi)首度回落至10%以下。22城集中土拍方面，上海于本周開啟了首場土拍，但受土地出讓條件嚴苛影響，首日集中土拍平均溢價僅有2%；長春市場更為冷淡，成交地塊多以底價成交為主，更有26宗地遭遇流拍和撤牌。

??土地政策

??中央再提加快租賃市場發(fā)展
鼓勵大城市利用集體建設用地建設租賃住宅

??為了解決大中城市新青年的住房問題，自2021年開年以來，支持租賃住房市場發(fā)展的政策就頻頻出臺。6月18日，國務院總理李克強在國務院常務會議中再次提出確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，具體包括人口凈流入的大城市可利用集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有土地建設或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房，對租賃企業(yè)減稅等，以緩解新市民青年人等群體住房困難。此外，人口流入規(guī)模較大的北京、寧波近期也有相關改建支持政策出臺，以增加租賃住宅供應。

??土地供應

??重點城市集中供地潮暫落
本周供應規(guī)模跌至低位

??供應方面。22個重點城市二輪集中供地多安排在7月，受此影響，本周重點監(jiān)測城市的土地供應規(guī)模較上周顯著減少，總掛牌量僅有558萬平方米。具體來看，一線城市本周僅推出了4宗地，均為商辦用地，上海3宗，深圳1宗；二線城市中，除西安的掛牌量超過50萬平方米，其余城市的供應規(guī)模均比較低；不過，西安的供應建面也僅有80萬平方米，涉及3宗地，均位于遠郊。受諸多三四線城市也加入集中供地影響，重點監(jiān)測的三四線城市供地主力也以下轄郊縣地塊為主，供應規(guī)模也不高。

??土地成交

??上海、長春集中拍地
拉動成交規(guī)模環(huán)比回升

??成交方面。在上海開啟首場集中土拍、長春完成二輪集中出讓的影響下，本周重點監(jiān)測城市成交面積較上周有所回升，總成交建筑面積達1995萬平方米，環(huán)比上漲36%，同比也上漲了21%；成交金額也隨之上升，總成交金額達1174億元，同環(huán)比漲幅均在10%以上；價格方面，由于成交主力長春地價偏低，加之上海也成交了多宗低地價的舊改、保障用地，平均地價因此不及上周，環(huán)比下滑16%至5887元/平方米，同比亦下降了8%。

??分能級來看。一線城市中除上海有集中土拍外，其余三市無土地出讓；上海共成交了38宗地，其中集中出讓地塊有37宗，但多為舊改、租賃用地，且多位于外環(huán)外，主城區(qū)則僅有4宗地塊出讓，除楊浦定海社區(qū)地塊外，其余均為大型商住辦綜合體項目，拿地條件較為苛刻，最終4宗地全部成功出讓，由楊浦城投、保利發(fā)展、復地和卓越京東聯(lián)合體分別競得。二線城市中，長春和合肥的成交面積居前，其中長春在本周完成了第二輪集中供地，但表現(xiàn)依舊冷淡，68宗宅地中僅成交了42宗，且多為底價成交；合肥也在本周完成了郊縣的首輪集中供地，但市場明顯更熱，12宗地中均以高溢價成交，肥東、肥西地塊更是全部以搖號成交，市場熱度延續(xù)高位。三四線城市中，佛山的成交量最大，共成交4宗地，其中龍光以14.22億元競得大瀝商住用地，溢價率高達61%。

??市場熱度

??長春多宗宅地遭遇流拍
導致本周流拍率大幅上升

??成交溢價方面。本周重點監(jiān)測城市的成交溢價率較上周明顯下滑，降至8%，是今年以來溢價率首度回落至10%以下。溢價率的明顯下滑主要是由于成交主力上海和長春土拍表現(xiàn)較為冷淡所致，上海由于房地價聯(lián)動、嚴格控溢價影響，成交地塊溢價率多控制在10%以下，本周平均溢價率則僅有2%；長春則受樓市表現(xiàn)低迷影響，土地市場熱度也比較冷淡，本輪土拍平均溢價率僅有0.4%。長春的低熱度也導致本周流拍率大幅上升。具體而言，長春二輪土拍共有26宗地遭遇流拍和撤牌，導致本周流拍幅數(shù)較上周大幅上升，流拍率也由5.2%的低位飆升至16.2%。

??周度TOP5

??上海包攬成交單價TOP5
優(yōu)質(zhì)地塊仍然備受追捧

??6月18日，上海終于開啟了首輪集中土拍。盡管本輪供地上海供地量并不低，但地塊質(zhì)量相對而言并不佳，供地主力明顯向租賃、安置等保障性宅地傾斜，商品住宅用地比例相比較低。同時，地塊的出讓條件也明顯提高，如主城區(qū)四宗重磅地塊中有3宗均為綜合體用地，有自持及產(chǎn)業(yè)引入要求，因此首日集中土拍上海的市場熱度并不高，平均溢價率僅有2.1%。

??不過，優(yōu)質(zhì)地塊仍然備受房企追捧。作為主城區(qū)4宗重磅地塊中唯一的純宅地，楊浦定海社區(qū)地塊吸引了3家企業(yè)競拍，最終進入一次報價區(qū)間，由楊浦城投成功競得；3宗綜合體項目用地中條件相對寬松的靜安靈石社區(qū)地塊也進入了一次性報價區(qū)間，由保利發(fā)展成功搖中。由此來看，房企對于上海宅地的競爭意愿仍然十分強烈。

??重點地塊點評
??保利發(fā)展百億斬獲靜安靈石綜合體

??地塊分析

??6月18日，上海首場集中土拍終于拉開帷幕。當日，上海共成交37宗土地，但多數(shù)為舊改安置用地和租賃住房用地，商品住宅用地則僅有9宗。不過，9宗地中包括主城區(qū)4宗重磅地塊，涉及徐匯濱江、楊浦定海、普陀萬里社區(qū)以及靜安大寧社區(qū)，其中靜安大寧社區(qū)綜合體項目用地的關注度最高，雖然該地塊也設置了較高的拿地門檻，但相對普陀萬里地塊和徐匯濱江地塊而言，拿地條件相對寬松，最終仍進入一次性報價區(qū)間，由保利發(fā)展成功競得，成交總價達105億元，平均樓板價為51707元/平方米，溢價8.39%。 

??據(jù)地理位置來看，地塊位于內(nèi)中環(huán)，區(qū)位十分優(yōu)越，周邊配套也十分齊全。具體而言，地塊靠近南北高架，介于1號線上海馬戲城和汶水路兩站之間，交通十分便利；商業(yè)方面，地塊周邊2公里內(nèi)有大寧國際廣場、大寧音樂廣場和協(xié)信星光廣場等多家大型商業(yè)綜合體，能充分滿足日常消費需求；教育方面，宗地周邊有大寧國際第二幼兒園、大寧國際小學、上海市民辦風范中學等諸多優(yōu)質(zhì)教育資源。周邊樓市方面，目前宗地周邊新房供應出現(xiàn)缺口，品質(zhì)二手房掛牌價格已逼近13萬元/平方米，與項目聯(lián)動房價相比有一定的倒掛區(qū)間；就此來看，項目未來入市去化壓力較輕。