??6月7日，高考第一天，房企也迎來(lái)了在成都首輪集中拍地的“大考”。這張考卷難度升級(jí)，同踩“三道紅線”和發(fā)生嚴(yán)重失信的房企，被限制“進(jìn)場(chǎng)”。同一時(shí)間，土拍規(guī)則也在“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的基礎(chǔ)上，新增“定品質(zhì)”。

??集中供地更多改變正在發(fā)生。福州、合肥、無(wú)錫等禁止馬甲公司參拍；北京、南京、合肥、長(zhǎng)沙等城市觸頂搖號(hào)；多地土拍進(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段，更有成都實(shí)施“禁入”規(guī)則。

??六月以來(lái)，蘇州、鄭州、合肥、長(zhǎng)沙和成都五個(gè)城市扎堆集中土拍，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月10日，首輪集中供地20城土地成交總金額達(dá)到8842億元，其中北京、杭州兩城土地出讓金破千億元，考慮到武漢和上海仍未出讓，以總起始價(jià)計(jì)算，22城首輪集中供地土地出讓金至少為10387億元。

??首輪集中拍地即將告一段落，無(wú)疑，作為土地供應(yīng)的“新玩法”，22個(gè)標(biāo)桿城市首場(chǎng)集中供地，給未來(lái)土地供應(yīng)和出讓模式提供了新方向。隨之而來(lái)的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期、行業(yè)走勢(shì)、地產(chǎn)格局以及企業(yè)策略都將發(fā)生重大變化。

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??首輪土地成交金額將破萬(wàn)億

??在土地“兩集中”政策影響下，今年前5個(gè)月，重點(diǎn)房企紛紛下場(chǎng)拿地，百?gòu)?qiáng)房企房企累計(jì)拿地投資規(guī)模已達(dá)19162億，同比上升13%；5月單月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交總金額7740億元，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)14%和41%。從溢價(jià)率來(lái)看，土拍平均溢價(jià)率大幅回落，環(huán)比下降8.6個(gè)百分點(diǎn)至16.8%，并出現(xiàn)各能級(jí)城市普降的現(xiàn)象。

??事實(shí)上，自2月份集中拍地面世，在長(zhǎng)達(dá)2個(gè)月的供應(yīng)“空窗期”影響下，“饑餓游戲”使得熱點(diǎn)城市宅地的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭有增無(wú)減。

??比如北京多宗地塊觸頂限價(jià)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；杭州自持比例創(chuàng)四年來(lái)新高，土地市場(chǎng)的熱度已達(dá)沸點(diǎn)。北京、杭州土地出讓金也雙雙破千億，排在已出讓20城前兩位。

??此外，南京和廣州土地出讓金也雙雙突破900億，首輪集中拍地中南京共攬金992億元，離千億僅差臨門一腳。廣州作為四大一線城市首個(gè)集中出讓的城市，也引來(lái)眾多房企圍獵，最終攬金906億元。

??整體而言，截至6月10日，已完成首輪集中供地的20城共攬金8842億元，再加上武漢和上海已公布集中供地信息，但首輪仍未出讓，以兩城首輪集中供地總起始價(jià)計(jì)算，22城首輪集中供地土地出讓金至少達(dá)到10387億元。

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??TOP30房企20城攬地273宗

??新的土拍規(guī)則對(duì)企業(yè)投資布局產(chǎn)生較大影響，憑借資金量充足、資金渠道等優(yōu)勢(shì)，規(guī)模房企成最大贏家，拿地次數(shù)和成功率大幅提升，規(guī)模效應(yīng)進(jìn)一步被放大，30強(qiáng)房企在集中出讓規(guī)則中拔得頭籌。

??核心土地資源持續(xù)向頭部房企集中。CRIC數(shù)據(jù)顯示，TOP30房企在20個(gè)城市中共拿下273宗含宅地塊，占全部地塊的比重超四成。具體企業(yè)而言，頭部房企表現(xiàn)尤為突出，融創(chuàng)拿地總量已達(dá)到41幅，萬(wàn)科和保利拿地總量也均超過(guò)20幅。而30強(qiáng)中排名靠后的房企拿地?cái)?shù)量多為個(gè)位數(shù)。

??從城市布局來(lái)看，拿地較為積極的規(guī)模房企在集中供地中布局城市更為廣泛，比如萬(wàn)科、保利和華潤(rùn)進(jìn)駐城市分別在15、12、10個(gè)城市有土地成交，投資布局更為從容。

??此外，多個(gè)城市意向參拍企業(yè)數(shù)量居高不下。比如北京首輪土拍便吸引50多家房企角逐，而南京土拍熱度較高，共吸引80余家房企報(bào)名，蘇州則多達(dá)60家。以蘇州為例，即便有60家房企參與土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，但從結(jié)果來(lái)看，國(guó)企、央企成為最大贏家，首輪首輪25地塊中，國(guó)企央企一共獲得11塊地，占比超過(guò)40%，萬(wàn)科、中海、保利等規(guī)模房企持續(xù)深耕，進(jìn)一步鞏固自身市占率。

??表：截止6月10日30房企首批集中供地拿地情況

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??城市熱度“冰火兩重天”

??經(jīng)過(guò)了適應(yīng)期，房企逐漸從“恐慌性拿地”中走出來(lái)，偏向理性投資，各城市土地市場(chǎng)特征也更為明顯。

??首輪集中供地中，城市與城市之間，城市內(nèi)部市場(chǎng)冷熱不均。

??典型如長(zhǎng)沙，成功出讓的33宗地塊中，有19宗以底價(jià)成交，比例達(dá)到58%，9宗地塊熔斷搖號(hào)成交，其中天心區(qū)南湖新城048號(hào)商住地，10家開發(fā)商經(jīng)過(guò)51輪競(jìng)價(jià)，熔斷樓面價(jià)達(dá)14157元/平方米，被綠城搖號(hào)摘得，該地塊樓面價(jià)也創(chuàng)下長(zhǎng)沙土拍史上新高。

??“冰火兩重天”的現(xiàn)象在不同城市之間上演。

??同一天進(jìn)行土地出讓的鄭州和合肥最為典型，在觸發(fā)熔斷搖號(hào)的政策下，鄭州仍有九成以上地塊底價(jià)成交；而合肥土拍采用“競(jìng)地價(jià)-競(jìng)配建-搖號(hào)”三個(gè)階段，12宗宅地中有4宗進(jìn)入到競(jìng)配建階段，另外8宗都觸及最高配建面積，進(jìn)入搖號(hào)階段，尤其是濱湖區(qū)02號(hào)地塊的搖號(hào)，43家房企全部都選擇參與。

??顯然，城市與城市之間分化和城市各區(qū)域之間分化，將成為接下來(lái)集中土拍的常態(tài)。

??此外，集中土拍既要“靠運(yùn)氣”，還要“拼實(shí)力”。從各城市表現(xiàn)來(lái)看，目前南京、長(zhǎng)沙、合肥、福州、無(wú)錫等多個(gè)城市集中土拍時(shí)采用搖號(hào)的方式定地塊歸屬，而南京在土地規(guī)則上更是大跨步，成為第一個(gè)在土地集中出讓中全面推行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，觸頂直接搖號(hào)的城市。與此同時(shí)，從搖號(hào)角度而言，南京明確同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地塊，杜絕了開發(fā)商注冊(cè)多個(gè)“馬甲”公司搶地的行為。

??隨著首輪集中供地告一段落，其中暴露出的問(wèn)題也日益突出，因此接下來(lái)，或?qū)⒂懈喑鞘懈峦晟仆恋爻鲎屢?guī)則，比如第二批集中出讓中或?qū)⒂懈喑鞘羞M(jìn)入“競(jìng)品質(zhì)”階段。

       22城首輪集中供地即將完成，資金實(shí)力強(qiáng)的規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)仍將延續(xù)，TOP級(jí)房企在核心城市收獲頗豐，對(duì)未來(lái)企業(yè)的業(yè)績(jī)、戰(zhàn)略布局、土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)調(diào)整等均有正向作用。預(yù)計(jì)未來(lái)行業(yè)集中度將進(jìn)一步提升，房企之間將加劇分化。但這并不意味著集中拍地下，中小房企喪失了拿地機(jī)會(huì)，經(jīng)過(guò)首輪“試水”，預(yù)計(jì)第二輪集中供地更加偏向冷靜，因此第二輪、第三輪集中供地中小房企將面臨絕佳時(shí)機(jī)。