謝楊春 吳嘉茗2021-09-30 15:00:19來源:克而瑞
??22城第二輪集中供地集中于近期頻繁開拍,深圳、合肥均于29日完成第二次集中供地的出讓,兩城市分別成交21幅和12幅地,成交金額達453億和191億。
??與第一輪集中供地相比,深圳、合肥本次土拍熱度均有下降。但橫向?qū)Ρ葋砜?,較此前多城流拍而言,深圳本輪土拍僅一宗流拍且多地達封頂溢價,整體熱度在二輪中較為突出。反觀合肥,多數(shù)地塊甚至競拍企業(yè)數(shù)量不達標,土地市場遭遇“寒冬”。
??01
??深圳土拍最高限價整體調(diào)低20%
??合肥過半數(shù)地塊拍賣轉(zhuǎn)掛牌
??本次深圳、合肥的第二次集中供地從土地掛牌階段開始便有幾個相似點:
??首先,兩者供應(yīng)量較為接近:深圳、合肥本次分別掛牌了22宗、17宗涉宅用地,供應(yīng)總建面分別達到近280萬平方米和300萬平方米;
??其次,在多數(shù)城市第二輪集中供地延遲、規(guī)則調(diào)整的環(huán)境下,深圳和合肥也不例外,且規(guī)則調(diào)整全部都意在進一步控制地價和降低未來指導(dǎo)售價,給市場“預(yù)冷”:深圳將22宗地塊全部撤牌后重新掛牌,所有地塊的總價限價整體下調(diào)20%,最高溢價率從45%整體降至15%,銷售指導(dǎo)價降幅在3%-10%左右;合肥的17宗地塊中,有9宗因為報名人數(shù)不足而從拍賣轉(zhuǎn)為掛牌,導(dǎo)致原本應(yīng)該9月17日完成的第二輪集中供地延遲至9月29日,由此也可見房企投資積極性顯著下降。
??最后,兩者在土拍規(guī)則的調(diào)整方面也具備一些共性:設(shè)置準入條件、禁止馬甲公司參與拍地;增強了自持租賃用房條件的優(yōu)先級,深圳在土地達到最高溢價率后,將以往競?cè)瞬抛》扛臑楦側(cè)昶谧猿肿赓U住房面積,而合肥部分地塊中保障性租賃住房成為默認條件,改為競裝配率。此外深圳需要嚴查自有資金來源、合肥有地塊首次采用競住宅品質(zhì)要求等,都是本次集中供地延期后,較為常見的規(guī)則調(diào)整方式。
02
??深圳:降價20%后,多數(shù)地塊封頂成交
??國企、央企表現(xiàn)強勢
??整體來看深圳土拍關(guān)注度較高但難言“高熱”,僅有18家左右房企報名參拍,大部分地塊的參拍房企數(shù)量在3-5家。從出讓結(jié)果來看,多數(shù)地塊都達到了最高限價且進入競自持環(huán)節(jié),參拍房企數(shù)量減少,而競爭力依然不低。本次深圳土拍主要有以下4個特征。
??降價20%后,22宗地塊中17宗以最高限價成交
??一直以來深圳的宅地出讓量都較低,本次集中供地深圳難得地推出了較多含宅地塊,雖然大部分位于非核心區(qū)域,但仍屬于稀缺資源。本次22宗地塊里,除了1宗地塊由于商業(yè)占比高達60%而流拍以外,還有4宗地塊底價成交(純租賃、商住、定向出讓、深汕合作區(qū)),其他17宗地塊則全部以最高限價成交,南山區(qū)西麗板塊的租賃用地甚至進入搖號環(huán)節(jié)。
??參拍房企數(shù)量少,國企、央企是主力軍
??據(jù)統(tǒng)計,本次集中出讓22宗地塊,而總共僅有18家左右房企參拍,參拍房企數(shù)量尚不及地塊數(shù)量。從參拍情況看,中海、保利、華發(fā)和華潤均報名了10宗以上地塊,從最終拿地結(jié)果來看,中海、保利分別競得4、3宗地塊,特區(qū)建發(fā)、深圳城投也有項目入賬,國企、央企的表現(xiàn)依舊強勢。
??地塊盈利空間小,房企賺錢難度較大
??除2宗純租賃用地以外,本次成交地塊全部都有銷售指導(dǎo)價限制,對比銷售指導(dǎo)價與拿地樓板價來看,樓板價占銷售指導(dǎo)價的27%-48%左右,能夠盈利的空間已經(jīng)不大。再除去配建的人才用房、學(xué)校、自持建面等,房企的實際樓板價遠高于名義樓板價,更是大幅提高了房企的盈利難度。誠然,這也是本次土拍雖然“降價”,但仍然參拍房企不多的原因。
??與首輪供地相比供應(yīng)量大幅提升,但熱度有所下降
??縱觀深圳今年以來的2次集中供地,首輪集中供地的供應(yīng)量較低,僅有6宗地塊成交,且其中2宗為人才用房,而第二次集中供地共有21宗地成交,可售商品房面積大幅提升。
??但在供應(yīng)量提升后,土拍熱度卻不及第一輪:第一輪集中供地雖然僅6宗地塊,卻吸引了25家以上開發(fā)商參拍,南山區(qū)西麗地塊競價超過150輪,民企龍光成為最大贏家;而第二輪集中供地成交地塊雖然大部分封頂價成交,但在盈利空間也被嚴控的情況下,熱度明顯降低,參拍房企數(shù)量減少,最終有1宗地塊進入搖號環(huán)節(jié),而本次土拍的最大贏家也變成了中海、保利這樣的央企。
??03
合肥:土拍“涼意”十足
??企業(yè)投資意愿弱、拿地盈利空間小
??合肥的第二次集中拍地略顯坎坷:原定于9月17日集中拍賣的17宗含宅用地先是其中9宗地由于報名人數(shù)不足,由拍賣轉(zhuǎn)為掛牌,掛牌時間延至29日;但在29日上午合肥土地市場發(fā)布的場次安排中,9宗地塊僅剩4宗,另外5宗則取消出讓。
??最終,合肥的第二次集中供地以成交總價191億元、成交總建面225萬平方米收場,從延期掛牌到取消出讓,已經(jīng)昭示著合肥本次土拍的熱度不及預(yù)期,而從競拍結(jié)果來看,同樣“涼涼”。
??普遍接近底價成交,僅2宗溢價率超過10%
??本次成功出讓的12宗地塊中有10塊接近底價成交,溢價率在3%以下,僅有皖投、城建分別以15%和12%的溢價率各拿下1宗商住地塊,還有4宗被轉(zhuǎn)為掛牌的地塊最終僅有1個競買人。而在合肥第一次集中供地中,多數(shù)地塊都進入了“拼人品”的搖號環(huán)節(jié),更有12宗地塊成交溢價率均在20%以上。兩場土拍相隔不足4個月,而熱度的變化可見一斑。
??部分地塊出讓需配建25%租賃住房,超過首輪供地租賃比例
??合肥本次土拍將租賃比例作為默認出讓條件后,地塊需配建的出讓比例從10%到25%不等,而首輪集中供地中,租賃住房比例也作為競拍條件之一,封頂比例僅為20%??梢娫诘厥修D(zhuǎn)涼的情況下,政府在供地階段依然保證了租賃用地比例。
??整體地價房價比約為0.55,房企盈利難以為繼
??對比成交地塊的居住樓板價與商品住宅指導(dǎo)價來看,本次土拍的平均房價地價比為0.55,在地價成本已經(jīng)占了房價的一半的情況下,房企的盈利難度比深圳更大。且對比指導(dǎo)價與地塊周邊房價來看,房價基本保持穩(wěn)定,政府控房價的決心依然顯著。
??國企央企拿地比例提高,本地房企皖投、城改、置地均有所得
??從拿地房企來看,首輪集中供地中,佳兆業(yè)、文一、中駿、中梁、旭輝等民企拿下半數(shù)地塊,外來房企在合肥仍有較高的拿地積極性。但第二輪集中供地中,拿地房企以國企央企(華潤、國貿(mào)、招商等)和本土房企(祥源、合肥城改、安徽置地、皖投等)兩大類型為主,外來民企僅有龍湖和和昌有所斬獲,民企的投資活躍程度大幅下滑。
??整體來看,無論深圳還是合肥,第二輪土拍熱度較第一輪而言都有明顯下降,但兩廂對比來看,從流拍幅數(shù)、平均溢價率、參拍房企數(shù)量等方面,深圳作為一線城市,在都面臨政策調(diào)控的情況下,土地市場熱度還是高于合肥。
土地市場堅持從地價、房價兩端嚴格調(diào)控,房企——尤其中小規(guī)模的民企拿地積極性大幅下降,第二輪集中供地成為國企和一些本土企業(yè)拿地的主要力量,未來行業(yè)格局有望進一步改變。