[克而瑞]2021年上半年中國房企總土儲貨值排行榜TOP一百

??導(dǎo) 讀 

??上半年半數(shù)百強房企總土儲貨值較2020年末下跌，整體去化周期降至3.13年。

??☉ 文／克而瑞研究中心

??榜單解讀

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??TOP十門檻達(dá)萬億
半數(shù)房企總土儲貨值超3000億

??截止2021年上半年，總土儲貨值百強房企的貨值總量達(dá)到46.1萬億元，比2020年末微漲0.3%。總土儲貨值百強門檻為819.4億元，較2020年末下降8.9%，較2020年上半年更是大幅下滑18%。百強門檻連續(xù)下滑一方面體現(xiàn)近半年來企業(yè)以“促銷售”為主，另一方面也印證了當(dāng)前房企尤其是中小房企投資難的困境。

??總土儲貨值各梯隊門檻來看，僅有10強和50強門檻明顯提升，得益于規(guī)模房企在雙集中供地中頻繁在一二線納儲，土儲結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化；就建面門檻變動而言，除50強門檻略有上漲，其余梯隊均較2020年下滑。

??截止2021年上半年，有11家房企總貨值超過萬億，較2020年末新增3家，總貨值TOP十共計超過16.7萬億，占到土儲貨值百強的36%。碧桂園、保利、融創(chuàng)和綠地分列總土儲貨值TOP4，土儲貨值均超過2萬億，遠(yuǎn)領(lǐng)先其他房企，新城、金地、龍湖、金茂憑借較優(yōu)的土儲布局，也成功躋身萬億行列。整體來看，總土儲貨值在超過3000億的房企達(dá)到52%，另有超過四成房企總土儲貨值位于1000-3000億區(qū)間。

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??半數(shù)百強房企總土儲貨值較2020年末下降
TOP20貨值占到百強56%

??2021年上半年，銷售百強總土儲貨值共計約43萬億，較2020年末微降0.46%，百強房企中總土儲貨值漲跌各半，在融資收緊、現(xiàn)金流緊張和雙集中供地的兩面夾擊下，投資分化顯著。

??從百強各梯隊總土儲貨值變化來看，10強房企、后50強房企總土儲貨值分別下降3.6%和11%。龍頭房企中分化較為顯著，以三四線為主的碧桂園、綠地等在雙集中供地中拿地較少，而保利、萬科等相對積極。而后50強的總土儲貨值下降，更多源于資金吃緊，且在集中供地中不占優(yōu)勢。

??11-20強、21-30強和30-50強房企三個梯隊總土儲貨值漲幅分別為10.2%、5.3%和5.3%，其中綠城、越秀和時代中國等總土儲漲幅超過15%。此類區(qū)域深耕型房企在第一輪集中供地中，分別補充了長三角、珠三角的優(yōu)質(zhì)地塊，整體投資相對積極。

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??集中度來看，百強各梯隊總土儲集中度與2020年末基本保持一致，強者恒強的趨勢未變。10強房企總土儲貨值占比達(dá)到38%，較2020年末占比下降1個百分點，前20強房企總土儲貨值占百強比例依然高達(dá)56%，與2020年末持平。

??總土儲貨值TOP20企業(yè)中，有17家房企同時位列2020年銷售TOP20，頭部房企重合率保持在較高的水平，也足以證明規(guī)模房企在土地儲備上的優(yōu)勢。

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??百強總土儲去化周期達(dá)3.13年
20%房企去化周期不足2年

??融資緊張、現(xiàn)金流緊縮之下，房企仍采取“謹(jǐn)投資、促銷售”的策略，因此2021年上半年百強房企總土儲去化周期降至3.13年，較2020年末再降8%。從百強各房企的去化周期來看，有21家房企去化周期縮已經(jīng)不足2年，面臨較為嚴(yán)峻的局面，在快周轉(zhuǎn)策略下未來仍需積極納儲。另有31家房企去化周期在2-3年內(nèi)，24家房企去化周期在3-4年內(nèi)，位于這兩個區(qū)間的房企相對較為安全；去化周期在5年以上的百強房企仍有10家，對于這部分房企而言，如果提高去化是當(dāng)務(wù)之急。

??對比2020年末各梯隊房企的去化周期來看，除了11-20強、31-50強保持相對穩(wěn)定以外，其他梯隊房企的去化周期均有不同程度的下降，其中21-30強去化周期降至2.83年，該梯隊中建發(fā)、濱江等上半年銷售完成度較高的房企，總土儲去化周期已經(jīng)低于百強平均。

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??三成房企總土儲相對充裕且去化健康
部分國企、央企“糧草”充足

??作為推動企業(yè)發(fā)展的三駕馬車之一，合理的土地儲備決定了未來3-5年企業(yè)的業(yè)績，也是企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)規(guī)模進(jìn)階基石。對比2021年上半年總土儲貨值及1-8月全口徑銷售排名來看，百強中有近四成房企總土儲貨值排名高于銷售，且主要集中TOP30以后房企，另有30%房企去化周期處于3-5年的健康區(qū)間。去化健康且充沛的土儲是這些房企未來規(guī)模進(jìn)階的有力支撐。

??分規(guī)模來看：

??在全口徑TOP20房企中，保利、龍湖、新城、綠城等龍頭房企總土儲貨值儲排名高于銷售（全口徑）排名3-8位，且總土儲貨值均在萬億以上、去化周期在4年左右。由于處在規(guī)模高、競爭激烈的梯隊中，總土儲貨值提升對于未來銷售加成更加顯著，也為給雙集中供地中提供了跟靈活的投資策略。

??在銷售TOP21-50房企中，土儲較為充裕的多為國企、央企，中交、越秀、華發(fā)、中國鐵建等，其總土儲貨值均超過3000億元，其中越秀、華發(fā)、中國鐵建總土儲排名均位于前三十。憑借資金優(yōu)勢，這些房企土儲結(jié)構(gòu)相對優(yōu)質(zhì)，如越秀大灣區(qū)土儲占54.6%，2021年上半年成功進(jìn)入北京、寧波等核心城市。

??50強之后的房企中，海倫堡、眾安、力高等區(qū)域深耕型企業(yè)土儲相對充裕，總土儲排名遠(yuǎn)高于銷售排名，主要得益于城市群發(fā)展的紅利，未來只要合理掌控運營節(jié)奏、把握開發(fā)周期，未來銷售業(yè)績?nèi)杂休^大提升空間。

??值得注意的是，諸如如珠江投資、龍記泰信、金成集團(tuán)等百強外房企在積極、多元化納儲之下，2021年上半年總土儲貨值位列TOP一百以內(nèi)，相對充裕的“糧草”是未來銷售跨入百強門檻的動力。而榮安、綠都等百強房企土儲相對較弱，尚未進(jìn)入土儲貨值TOP一百,盡管保持一定的周轉(zhuǎn)速度，但在雙集中供地導(dǎo)致拿地愈發(fā)困難、投資競爭不斷加碼之下，需要保持一定警惕性。

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??一二線總土儲比重回落6個百分點
中西部仍是百強土儲要塞

??截止至2021年上半年末，百強房企在一二線城市的土儲建面占比降至49%，較2020年末回落6個百分點，雖然上半年一二線核心城市開啟雙集中供地，但僅實施了一輪，因此占比回落也在情理之中。

??區(qū)域?qū)用?，百強房企在中西部土儲占比分別高達(dá)38%，較2020年末增加5個百分點，主要是由于中西部的核心城市保持了較高的土地供應(yīng)量，此外大量房企從戰(zhàn)略上選擇持續(xù)深耕珠三角和長三角，兩個區(qū)域土儲占比分別為23%和22%，環(huán)渤海區(qū)域土儲占比相對較低，僅有17%。

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??從城市層面來看，百強房企囤地建面TOP20的城市中有16個一二線城市，4個三四線城市，三四線城市較2020年末增加一席。值得一提的是，土儲建面TOP5城市與2020年末完全一致，依然是武漢、廣州、重慶、成都和西安。

??三四線城市中佛山、惠州、南充和徐州上榜，佛山位列第六名，對比2020年末，房企在佛山、惠州和徐州的總土儲量有所上升。

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??預(yù)計未來投資扔維持審慎態(tài)勢
持續(xù)關(guān)注長三角、大灣區(qū)核心土地

??在雙集中供地、嚴(yán)查土拍自有資金等多方土拍調(diào)控下，2021年房企延續(xù)了2020年下半年謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。未來保證自身現(xiàn)金流安全、財務(wù)穩(wěn)健是房企中短期內(nèi)的主要目標(biāo)向。從上市房企的中報業(yè)績發(fā)布會表態(tài)情況來看，有七成上市房企表示下半年仍將謹(jǐn)慎投資，主要策略包括“以銷定投”、“多渠道投資”和“嚴(yán)控利潤率”等。

??在這樣的宏觀背景下，企業(yè)總土儲的重要性進(jìn)一步凸顯。土儲總“量高、質(zhì)好”且足以支撐3年左右去化的企業(yè)，在投資方面得以更加從容，尤其在第二、三輪集中供地中，將有更高的自由度。從這一角度來看，保利、中海、金地、龍湖等規(guī)模房企具備土儲總量高、去化周期合理的優(yōu)勢。

??而從土儲分布來看，百強房企的土儲能級、區(qū)域分布變化不大。隨著全國市場熱度的持續(xù)分化，核心城市的優(yōu)勢將越來越顯著，部分房企不僅需要注意自身土儲總量，也需要重視土儲結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，除核心城市以外，長三角和大灣區(qū)的三四線城市將持續(xù)受到關(guān)注。