??9月，房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加劇，“金九”行情并未如期而至。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，28個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比再降7%，同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)至25%，較2019年同期下降17%。一線城市成交全線回落，二、三線城市成交持續(xù)走低，近8成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降。

??百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售承壓、業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期，9月，百?gòu)?qiáng)房企單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額環(huán)比首次下降，同比下降近四成。超九成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比降低，同比降幅大于30%的企業(yè)超六成，逾半數(shù)企業(yè)同環(huán)比雙降。

??2021年還剩下最后三個(gè)月，行業(yè)進(jìn)入全面沖刺階段，但四季度并不容樂(lè)觀，房企去化壓力有增無(wú)減，截至9月末，有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%。

??然而，宏觀政策層面并未有放松跡象，“房住不炒”仍然是房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)，在這一主基調(diào)之下，一二手市場(chǎng)、金融供需兩端、土地市場(chǎng)等方方面面迎來(lái)全面監(jiān)管，并對(duì)行業(yè)帶來(lái)不可逆轉(zhuǎn)的變化。

??最后三個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì)何去何從？無(wú)論如何，這一年一定會(huì)很不容易。值此之際，我們推出國(guó)慶特別策劃：加油2021。復(fù)盤(pán)前三季度行業(yè)變局，展望重要的四季度市場(chǎng)走向，為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的2021年，加油！

??1 9月單月業(yè)績(jī)同環(huán)比雙降

??由于“金九”行情并未如期而來(lái)，9月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)單月銷(xiāo)售操盤(pán)金額7596億元，環(huán)比下降1.8%，同比下降36.2%。值得注意的是，9月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比首次出現(xiàn)下降，并從7月以來(lái)，已連續(xù)三個(gè)月同比下降，且同比跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

??隨著去年同期銷(xiāo)售恢復(fù)、業(yè)績(jī)同比基數(shù)回升，今年二季度以來(lái)百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)?cè)鏊俪拭黠@放緩趨勢(shì)。此外，下半年以來(lái)受市場(chǎng)整體降溫的影響，百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年和去年同期。

??從累計(jì)業(yè)績(jī)表現(xiàn)來(lái)看，前三季度百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷(xiāo)售操盤(pán)金額較2019年和去年同期分別增長(zhǎng)22.8%和12.5%，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍诩铀俜啪彙?/p>

表：2021年1-9月百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

圖：2021年1-9月百?gòu)?qiáng)房企單月操盤(pán)業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)（億元）

??2 超9成房企單月業(yè)績(jī)同比下降

??具體從企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2021年9月百?gòu)?qiáng)房企中逾九成企業(yè)單月業(yè)績(jī)同比降低，其中六成企業(yè)同比降幅大于30%。值得注意的是，包括TOP30房企在內(nèi)，有近9成企業(yè)單月業(yè)績(jī)不及上半年月均水平。

??9月房企單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)不及上半年及歷史同期，逾半數(shù)百?gòu)?qiáng)房企同環(huán)比雙降。值得注意的是，在全口徑TOP50中有21家房企9月單月業(yè)績(jī)環(huán)比上升，其中陽(yáng)光城9月單月銷(xiāo)售業(yè)績(jī)209.9億元，是唯一一家同環(huán)比雙增的企業(yè)。

圖：2021年9月各梯隊(duì)房企單月業(yè)績(jī)同比分布情況

??3 銷(xiāo)售規(guī)模格局進(jìn)一步分化

??百?gòu)?qiáng)房企在各梯隊(duì)銷(xiāo)售門(mén)檻繼續(xù)提升的同時(shí)，規(guī)模增速也呈現(xiàn)一定的分化。

??行業(yè)龍頭房企繼續(xù)增長(zhǎng)穩(wěn)健、保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，10強(qiáng)房企1-9月銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻達(dá)到2138億元，同比增幅最高達(dá)33%。TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻也分別同比提升25.6%和19.8%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定提升。

??而TOP50房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅保持在426.9億元，門(mén)檻增幅低于其他梯隊(duì)房企。此外，截至9月末百?gòu)?qiáng)房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比增長(zhǎng)23.5%至173億元，而TOP200房企門(mén)檻則同比降低1.8%至44.1億元，銷(xiāo)售規(guī)模格局進(jìn)一步分化、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。

圖：2021年1-9月TOP200房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻及變動(dòng)（億元）

??4 TOP4-10和TOP21-30房企集中度提升

??1-9月，百?gòu)?qiáng)和TOP200房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度分別為65.3%和72.5%，較去年同期分別下降0.4、0.6個(gè)百分點(diǎn)。

??具體各梯隊(duì)而言，TOP3龍頭房企規(guī)模增速放緩明顯，截至9月末TOP3房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度較去年同期顯著降低2.4個(gè)百分點(diǎn)至11.5%。

??TOP4-10和TOP21-30梯隊(duì)房企的市場(chǎng)份額則穩(wěn)中有升，集中度分別提升1.1和0.7個(gè)百分點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步深化。但隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚，50強(qiáng)以外房企的銷(xiāo)售金額集中度較去年同期略有降低，中小規(guī)模房企增長(zhǎng)空間進(jìn)一步受限。

表：2021年前三季度TOP200各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額集中度

??5 近半數(shù)房企目標(biāo)完成度不及70%

??今年前三季度，企業(yè)整體的目標(biāo)完成水平表現(xiàn)出一定的分化。

??已披露年度業(yè)績(jī)目標(biāo)百?gòu)?qiáng)房企中，截至9月末，近兩成企業(yè)的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在75%以上，企業(yè)目標(biāo)完成率高于80%的房企數(shù)量也有7家，業(yè)績(jī)完成度較佳。具體來(lái)看，截至9月末大發(fā)、濱江、綠城、首開(kāi)、金地、景瑞、正榮、融信等房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)較為突出，目標(biāo)完成率在75%以上，預(yù)計(jì)全年大概率能超額完成業(yè)績(jī)目標(biāo)。

??然而，下半年以來(lái)，市場(chǎng)整體降溫、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?，受此影響，截?月末有近半數(shù)房企目標(biāo)完成率不及70%，四季度去化壓力較大。

圖：2021年提出目標(biāo)的規(guī)模房企1-9月目標(biāo)完成率分布

??房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管不斷收緊、行業(yè)增速進(jìn)一步放緩，針對(duì)房企投、融兩端的調(diào)控力度不斷加強(qiáng)。隨著融資“三條紅線”、投銷(xiāo)比管控等政策相繼出臺(tái)，企業(yè)短期償債壓力加大、投資和擴(kuò)張動(dòng)能相應(yīng)降低。尤其今年下半年以來(lái)市場(chǎng)整體降溫、企業(yè)貨量供應(yīng)不足、項(xiàng)目去化表現(xiàn)不佳，使得銷(xiāo)售承壓。四季度，房企需要加快開(kāi)發(fā)、保證貨量供應(yīng)，深化銷(xiāo)售渠道、加強(qiáng)營(yíng)銷(xiāo)和折扣力度，促進(jìn)銷(xiāo)售去化、加速現(xiàn)金回流。

??中長(zhǎng)期來(lái)看，降杠桿將是行業(yè)政策的主要發(fā)力點(diǎn)。未來(lái)房企經(jīng)營(yíng)邏輯將加速向“以銷(xiāo)定投”轉(zhuǎn)變，在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售端也對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、供貨節(jié)奏及去化效率提出了更高的要求。

??與此同時(shí)，近年隨著前期高價(jià)地項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，房企整體的盈利水平下行已是行業(yè)趨勢(shì)。未來(lái)企業(yè)也需加強(qiáng)產(chǎn)品打造、關(guān)注產(chǎn)品升級(jí)、提高產(chǎn)品適銷(xiāo)性，在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)。