[國(guó)泰君安]二胎對(duì)地產(chǎn)影響:生生不息 住房不止

  媒體報(bào)道“單獨(dú)”二胎或?qū)⒔诜砰_(kāi)。金融界 8月 5號(hào)的報(bào)道稱，“單獨(dú)”(夫妻只有一方是獨(dú)生子女)二胎或?qū)⒃诮衲昴甑谆蛎髂昴瓿踉囆校?015 年后全面放開(kāi)二胎的政策也在擬定中。但二胎放開(kāi)能帶來(lái)多大的人口增量？短期對(duì)學(xué)區(qū)房、對(duì)改善性住房、對(duì)為子女臵業(yè)都有怎樣的影響？長(zhǎng)期又將對(duì)適齡購(gòu)房人口 趨勢(shì)產(chǎn)生怎樣的作用？這是本文所要解決的問(wèn)題。

  當(dāng)前生育政策下，我國(guó)人口增長(zhǎng)趨于平穩(wěn)。由于計(jì)劃生育等因素的推動(dòng)，我國(guó)建國(guó)以來(lái)的出生 率整體呈下降趨勢(shì)(除了1980-1987 年的階段性上升)，而近幾年則穩(wěn)定在1.2%左右，年出生人口在1600 萬(wàn)左右。人口趨勢(shì)的平穩(wěn)化也意味著房地產(chǎn)需求的逐步平穩(wěn)化；在沒(méi)有新的政策出來(lái)的情況下，行業(yè)將逐步由粗獷的增長(zhǎng)走向穩(wěn)健的增長(zhǎng)。

  二胎 放開(kāi)可扭轉(zhuǎn)人口增長(zhǎng)平穩(wěn)的趨勢(shì)，帶來(lái)年27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。1)據(jù)我們測(cè)算，當(dāng)前二胎適育年齡(定義為25-34 歲)的獨(dú)生子女約2200 萬(wàn)，未來(lái)十年還會(huì)呈上升趨勢(shì)。2)假設(shè)50%的家庭愿意生二胎，則“單獨(dú)”二胎放開(kāi)能帶來(lái)年9-21%的增量城鎮(zhèn)嬰兒，二胎全部放開(kāi)，能帶來(lái)年 27-39%的增量城鎮(zhèn)嬰兒。3)若壓抑的需求在二胎放開(kāi)首年爆發(fā)性釋放，當(dāng)年所帶來(lái)增量城鎮(zhèn)嬰兒會(huì)更多，預(yù)計(jì)在17-77%左右。

  二 胎放開(kāi)短期影響主要由三因素推動(dòng)：學(xué)區(qū)房+改善性+子女臵業(yè)。1)二胎可增加學(xué)區(qū)房需求，但不同情況下影響點(diǎn)不同：若名額不可重復(fù)用，會(huì)直接增加大量需 求，供給長(zhǎng)期也更緊張；若學(xué)區(qū)房名額可重復(fù)用，則供給會(huì)更緊張，需求也仍會(huì)相應(yīng)增加；對(duì)學(xué)區(qū)房需求的影響可能超過(guò)城鎮(zhèn)嬰兒增幅，主要因?yàn)檫x擇生二胎的家庭 通常有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，學(xué)區(qū)需求更大。2)生育二胎的家庭可能將考慮臵換成大房，改善性需求增加明顯。3)為子女提前臵業(yè)的意愿也會(huì)增加需求。

  即便不放開(kāi)二胎，購(gòu)房適齡人口也可再帶動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近20 年增長(zhǎng)；二胎放開(kāi)更可帶來(lái)新的契機(jī)。1)不考慮二胎新政的情況下，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)購(gòu)房適齡人口(定義為20-45 歲)約3 億人，且未來(lái)近20 年仍可保持增長(zhǎng)，但速度會(huì)逐漸放緩。2)二胎放開(kāi)可扭轉(zhuǎn)適齡購(gòu)房人口在更長(zhǎng)時(shí)間范圍內(nèi)下降的趨勢(shì)。據(jù)我們測(cè)算，“單獨(dú)”二胎放開(kāi)可使適齡購(gòu)房人口在 2051 年增加約2800 萬(wàn)(+8%)，而二胎完全放開(kāi)可使適齡購(gòu)房人口在2051 年增加約4600 萬(wàn)(+14%)。

  維持6 月26 日《房地產(chǎn)：謹(jǐn)慎轉(zhuǎn)樂(lè)觀》觀點(diǎn)，預(yù)判四季度板塊趨勢(shì)上行，過(guò)于悲觀預(yù)期下修復(fù)行情明確。二胎放開(kāi)帶來(lái)人口紅利，長(zhǎng)期利好。維持行業(yè)增持評(píng)級(jí)，已配者可持有，未配臵者可積極建倉(cāng)。