[戴德梁行]亞太區(qū)寫字樓市場增長勢頭趨緩

  摘要——

  2014年首季度，亞太區(qū)寫字樓市況平淡，各方觀望情緒較濃，業(yè)主對于開發(fā)新寫字樓項目采審慎態(tài)度，租戶亦未敢大舉簽租新樓面；

  首季度亞太區(qū)寫字樓租金錄得輕微增長，區(qū)內(nèi)39個市場中，有17個租金上升，有11個市場則出現(xiàn)租金下調(diào)；區(qū)內(nèi)凈吸納量自上季度下跌28%至本季的130萬平方米；

  出現(xiàn)租金增長的市場多為北亞區(qū)的主要市場，包括東京及北京，而租金下跌的市場則主要位于印度及中國的二線城市；

  預(yù)期亞太區(qū)寫字樓市場在未來三年將繼續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，至2016年，區(qū)內(nèi)的空置率將升至15%以上。

  香港／新加坡：DTZ戴德梁行今天發(fā)表《Property Times》亞太區(qū)寫字樓市場2014年第1季度報告。2014年首季度，亞太區(qū)寫字樓市況平淡，各方觀望情緒較為濃重，業(yè)主對于開發(fā)新寫字樓項目采審慎 態(tài)度，租戶亦未敢大舉簽租新樓面。季內(nèi)亞太區(qū)整體市場的凈吸納量自上季度下跌28%至130萬平方米，供應(yīng)亦自上季下跌27%至180萬平方米。

  首季度亞太區(qū)寫字樓租金錄得輕微增長，區(qū)內(nèi)39個市場中，有17個錄得租金增幅，有11個市場則出現(xiàn)租金下調(diào)，與上季度區(qū)內(nèi)有18個市場錄得租金增長，僅有9個市場租金下調(diào)相比，本季市道較上季略為轉(zhuǎn)淡。

  本季度新加坡錄得出人意表的4.2%租金增長，增幅為亞太區(qū)各市場之首，星洲市場本季租務(wù)活動較上季好轉(zhuǎn)，凈吸納量持續(xù)超于供應(yīng)量。

  DTZ戴德梁行東南亞丶澳大利亞及新西蘭研究部主管Dominic Brown先生表示：“新加坡寫字樓市場現(xiàn)正處于上升周期，主要受到制藥及信息科技等非金融行業(yè)的租賃需求所帶動，持續(xù)的租金高企和低空置率，讓星洲寫字樓的業(yè)主擁有較強的議價能力，而租戶則不免顯得較為被動。”

  與新加坡相反，香港的寫字樓業(yè)主則要提供更多租務(wù)優(yōu)惠以吸引租客，刺激季內(nèi)的凈吸納量增至34,000平方米，空置率則回落至5.6%，大致可抵銷 去年下半年間高達(dá)37,000平方米的負(fù)吸納量。相對新加坡的寫字樓租賃需求來自多個工業(yè)，香港的租賃活動則始終集中于金融行業(yè)，當(dāng)中包括中國大陸公司來 港擴張，以及海外基金欲于亞太區(qū)占一席位等而形成租賃需求。

  中國方面，首季度的租賃需求大致能配合供應(yīng)量，全國凈吸納量為50萬平方米，新供應(yīng)則為60萬平方米，空置率則繼續(xù)保持在12%的水平，低于亞太區(qū) 的空置率平均值13.5%。中國各市場之間卻有較大的差異，例如成都及重慶的空置率分別達(dá)到48%及45%，屬亞太區(qū)內(nèi)最高的水平，然而區(qū)內(nèi)空置率最低的 市場亦是在中國，分別為金融行業(yè)集中的上海浦東(2%)，以及北京整體市場(3%)。

  DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管聶安達(dá)先生表示：“北京及上海浦東寫字樓區(qū)幾乎已完全滿租，只余下一些二線樓面，因此北京和上海一些檔次較低的寫字 樓亦有望提高租金，進(jìn)一步與市內(nèi)頂級商廈的租金水平拉近。從租戶的角度來看，上海浦西區(qū)外圍一些非核心市場，以及中國大部分二線城市的寫字樓市場快速發(fā) 展，也會為租戶帶來更多樓面選擇，以提高工作間的使用效率。”

  至于區(qū)內(nèi)其他市場，東京的市況持續(xù)改善，空置率按季下跌0.7個百分點至6.3%，租金則按季上升1.3%。印度則是本季供求失衡最明顯的市場，其 寫字樓供應(yīng)增加超過一倍至110萬平方米，但凈吸納量卻維持在50萬平方米的水平，與上季相若。大部分新寫字樓項目均位于中央商務(wù)區(qū)以外，為希望遷出中央 商務(wù)區(qū)或減省租務(wù)開支的企業(yè)帶來了更多樓面選擇。不過，目前有不少印度企業(yè)在擴充方面按兵不動，等待印度大選結(jié)果在年中出爐以后再作定論。

  預(yù)期亞太區(qū)寫字樓市場在未來三年將繼續(xù)出現(xiàn)供過于求的局面，令區(qū)內(nèi)的空置率攀升，至2016年達(dá)到15%以上的水平。然而，并非所有亞太區(qū)的寫字樓市場在2014至2016年間都會出現(xiàn)供應(yīng)過度的現(xiàn)象。

  DTZ戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測及策略研究部主管馮國健先生指出：“亞太區(qū)內(nèi)的核心市場受到的影響將會較小，其中東京在未來三年還將出現(xiàn)凈吸納量超越供應(yīng) 量的情況，令東京的租金有望進(jìn)一步上升，而租戶則要面對樓面選擇愈來愈少，租金叫價又不斷提高的難題。本年至2016年間，新加坡的租金亦將以每年5%的 幅度增長，但同時優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)亦會大增，為租戶帶來一定的選擇。”

  未來三年，在亞太區(qū)各個新興寫字樓市場中，供求失衡的情況在中國將會最為明顯，雖然優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)增加，加上國內(nèi)企業(yè)不斷擴充，都可推動租賃需求， 令凈吸納量大增，但預(yù)料供過于求仍然會是市場主調(diào)。印度及東南亞市場在2014至16年間亦會出現(xiàn)不同程度的供求不協(xié)調(diào)的局面。