龍湖地產(chǎn)：2020年目標(biāo)運(yùn)營收入150億

??銷售提速再進(jìn)前十，2018年目標(biāo)2000億元；積極補(bǔ)倉，關(guān)注粵港澳大灣區(qū)，繼續(xù)城市深耕；財(cái)務(wù)穩(wěn)健，融資成本降至4.5%；多維布局，商業(yè)、長租公寓、物業(yè)管理收入達(dá)到25.9億元。

克而瑞研究中心  房玲、羊代紅

??2017年龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售1560.8億元，同比大幅增長77%，突破千億門檻。與此同時(shí)，龍湖2017年加大拿地力度，在保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健的同時(shí)，積極補(bǔ)倉，為長期擴(kuò)張奠定扎實(shí)的基礎(chǔ)。除了地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，2017年龍湖在商業(yè)、長租公寓和物業(yè)管理方面也實(shí)現(xiàn)了很大的突破，并在業(yè)績發(fā)布會(huì)上進(jìn)一步提出了2020年三項(xiàng)收入分別超過60億元、30億元和60億元的目標(biāo)。未來，龍湖在持續(xù)強(qiáng)化四大主航道業(yè)務(wù)的同時(shí)，還將嘗試創(chuàng)新“點(diǎn)心”業(yè)務(wù)，比如養(yǎng)老和產(chǎn)城。在業(yè)績會(huì)發(fā)布當(dāng)日，龍湖發(fā)布公告擬將公司名稱從“龍湖地產(chǎn)”改為“龍湖集團(tuán)”，體現(xiàn)其多維布局和業(yè)務(wù)協(xié)同。

??銷售：規(guī)模再次沖進(jìn)前十

??2017年龍湖實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約1560.8億元人民幣，同比增長77%；合約銷售面積1016.7萬平方米，同比增長69%；銷售的增長，一方面得益于貨值的充足，另一方面，在于龍湖持續(xù)聚焦一二線城市的戰(zhàn)略，單城市產(chǎn)能較高。2017年龍湖銷售貢獻(xiàn)超過100億的城市有5個(gè)，同比增加了4個(gè)，其中杭州的銷售貢獻(xiàn)超過200億元。未來，龍湖將繼續(xù)保持深耕的戰(zhàn)略，在2018年初的經(jīng)營年會(huì)上，執(zhí)行董事邵明曉提出新房開發(fā)銷售業(yè)務(wù)將推行“5、3、2、1、5”戰(zhàn)略。即未來三年，要出現(xiàn)1-3個(gè)500億元級(jí)地區(qū)公司，3-5個(gè)300億元級(jí)地區(qū)公司，5-8個(gè)200億元級(jí)的地區(qū)公司，8-15個(gè)100億元級(jí)的地區(qū)公司，消除或合并三年以上仍在50億元以下的地區(qū)公司。

??2018年龍湖的銷售目標(biāo)為2000億元，同比增長28%，目標(biāo)增長率并不高。2018年可售貨值為3000億元，在售主力項(xiàng)目達(dá)到111個(gè)，其中50個(gè)為全新項(xiàng)目，貨值占比50%，47個(gè)項(xiàng)目將加推，貨值占比33%，新推貨值占比較高。從貨值分布來看，27%在一線城市，二線城市的占比也高達(dá)70%，目前一二線城市限購限售政策較嚴(yán)，龍湖一二線城市布局集中或?qū)⒊蔀橐话央p刃劍，2018年平均去化率達(dá)到67%才能完成目標(biāo)。

??在銷售區(qū)域分布方面，主要貢獻(xiàn)業(yè)績的是長三角區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域，占比都為32%，銷售金額接近500億元。其中長三角的貢獻(xiàn)金額同比增長最多。從區(qū)域貢獻(xiàn)來看，全國四大區(qū)域占比相對均衡，珠三角地區(qū)由于進(jìn)入較晚，占比相對較低，目前龍湖也比較關(guān)注粵港澳大灣區(qū)，預(yù)計(jì)未來占比可能會(huì)有所增長。

??在銷售城市能級(jí)分布方面，貢獻(xiàn)力度最大的為二線城市，占比達(dá)76%，較于2016年增加22個(gè)百分點(diǎn)；一線城市的占比為13%，較于2016年下降14個(gè)百分點(diǎn)，三四線城市占比較于2016年微升。主要源于2017年一線城市受調(diào)控政策的影響較大，而周邊城市受外溢影響銷售較好。從龍湖的土地儲(chǔ)備來看，未來銷售還將是以一二線為主。

??投資：關(guān)注粵港澳大灣區(qū)持續(xù)城市深耕

??2017年龍湖新增76幅土地，新增土地建面達(dá)2023萬平米，同比增長61%，新增土地儲(chǔ)備總價(jià)1302億元，同比增長64%。從新增數(shù)據(jù)來看，龍湖2017年投資規(guī)模大幅上升，但拿地銷售金額比為0.83，相對穩(wěn)健。2017年，龍湖與其他企業(yè)的合作力度繼續(xù)加大，新增土地建面權(quán)益占比同比下降6個(gè)百分點(diǎn)到57%，新增土地權(quán)益建面1149萬平米，權(quán)益總價(jià)為740.5億元。從拿地方式來看，龍湖收購力度也在持續(xù)加大，2017年通過收購獲得土地有29幅，占比達(dá)38%，同比增加了17個(gè)百分點(diǎn)。

??2017年龍湖新增土地區(qū)域分布較為均衡，其中中西部占比最高，達(dá)33.5%。長三角以及珠三角區(qū)域新增土地面積同比增加最多，分別達(dá)165%和121%。對應(yīng)銷售來看，2017年長三角銷售占比最高，大力新增土儲(chǔ)可為未來銷售做更好的資源補(bǔ)充，而粵港澳大灣區(qū)目前頗受市場關(guān)注，發(fā)展前景較大，也是目前房企布局重地。

??在積極深耕原有城市的同時(shí)，龍湖也在拓展城市布局，2017年新進(jìn)入合肥、香港、深圳、福州、保定、珠海、嘉興7個(gè)城市，2018年年初以來又新進(jìn)入了南昌、南通、鄭州3個(gè)城市。其中對粵港澳大灣區(qū)較為關(guān)注，連續(xù)新進(jìn)入該區(qū)域3個(gè)城市。

??截至2017年末，龍湖的土地儲(chǔ)備總建面為5458萬平方米，同比增長32%，主要來源于2017年新增土地較多所致。綜合來看，龍湖土地儲(chǔ)備主要集中在33個(gè)城市，相對集中，也是其“5、3、2、1、5”戰(zhàn)略實(shí)施的基礎(chǔ)。2018年至今，龍湖新進(jìn)入3個(gè)城市，目前已覆蓋36個(gè)城市，城市布局進(jìn)一步拓展。

??財(cái)務(wù)：債務(wù)結(jié)構(gòu)合理融資成本創(chuàng)新低

??2017年龍湖實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入720.75億元，同比增長31.5%，其中來自物業(yè)銷售收入為674.62億元，租金收入25.93億元，物業(yè)管理收入20.19億元，分別同比增長31%，36%和40%。此外，在盈利性指標(biāo)方面，龍湖利潤率維持較高的水平。2017年，龍湖毛利率，凈利率，歸母凈利率分別為33.9%，22.9%和17.5%，較于2016年分別增長4.8，4.7和0.7個(gè)百分點(diǎn)。

??在資本運(yùn)營方面，龍湖負(fù)債結(jié)構(gòu)健康，融資成本較低。2017年龍湖凈負(fù)債47.7%，截止2017年現(xiàn)金持有量為267.6億元，現(xiàn)金短債比為4.79，企業(yè)現(xiàn)金較充裕，可完全覆蓋短期債務(wù)。此外，長短期債務(wù)比為12.85，負(fù)債結(jié)構(gòu)健康。龍湖2017年平均融資成本為4.5%，達(dá)歷年新低，企業(yè)融資能力相對較強(qiáng)。

??多維布局：2020年經(jīng)營性收入超過150億元

??2017年龍湖在商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓以及物業(yè)管理上均有所突破，2017年龍湖投資性物業(yè)不含稅租金收入25.9億元，較上年增長35.6%，商場、冠寓及其他租金收入占比分別為 97.7%、1.5%和0.8%。物業(yè)管理費(fèi)收入20.19億元，同比增長40%。龍湖表示，到2020年，這三大主營業(yè)務(wù)收入將分別超過60億元、30億元以及60億元，使得經(jīng)營性收入超過150億元。

??龍湖商業(yè)目前擁有三類主要產(chǎn)品，包括購物中心天街系列、社區(qū)購物中心星悅蕓系列和中高端家居購物中心系列家悅蕓系列，以天街系列為主。龍湖天街近年來加速發(fā)展，2017年新開業(yè)5座天街，截止2017年已開業(yè)項(xiàng)目達(dá)到26個(gè)，已開業(yè)面積258萬平米。到2020年，龍湖預(yù)計(jì)開業(yè)47個(gè)，商場總估值670億元。

??龍湖冠寓自2016年開始發(fā)展以來，采用輕重并舉的擴(kuò)張模式，截至2017年底已在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等14個(gè)一二線城市開業(yè)運(yùn)營，累計(jì)開業(yè)1.5萬間，已開業(yè)建筑面積58萬平方米，重輕資產(chǎn)的比例為84%和16%。目前龍湖冠寓的平均出租率為46.0%，主要大部分項(xiàng)目開業(yè)時(shí)間尚短，64%的面積開業(yè)時(shí)間尚不足三個(gè)月，短期還需集中資源進(jìn)行培育。但是，基于目前國內(nèi)政策對租賃住宅的支持，冠寓的長期發(fā)展值得期待。發(fā)布會(huì)當(dāng)日，龍湖成功發(fā)行30億元第一期住房租賃專項(xiàng)公司債券。

??在物業(yè)管理方面，龍湖2017年底的合同管理物業(yè)面積達(dá)到2.08億平方米，管理項(xiàng)目705個(gè)。主要是2017年開始龍湖物業(yè)開始向外拓展，其中有1.2億平米的項(xiàng)目來自接管第三方。未來隨著龍湖主營物業(yè)銷售的擴(kuò)展，其物業(yè)管理面積也必將持續(xù)增大。