[易居研究院]2020年7月份13城二手房市場(chǎng)報(bào)告

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年07月31日發(fā)布《2020年7月份13城二手房市場(chǎng)報(bào)告》。該報(bào)告顯示：

??7月13城二手房延續(xù)市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)。7月仍延續(xù)了二季度市場(chǎng)的熱度，表明熱點(diǎn)城市購(gòu)房需求的韌性較大。其中，南京、金華、深圳、無錫等城市量能度較大；成都、蘇州等城市量能度較小。

??未來幾個(gè)月，政策收緊，13城二手房市場(chǎng)成交量或?qū)⒂兴芈洹Ｖ饕?，一是市?chǎng)降溫以來，歷年小陽春后會(huì)出現(xiàn)成交量自然回落的現(xiàn)象；二是“房住不炒”的調(diào)控仍是紅線。7月份，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，無論對(duì)市場(chǎng)成交或者購(gòu)房預(yù)期都會(huì)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響；此外，7月24日國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)座談會(huì)議和7月30日中央政治局會(huì)議均再次強(qiáng)調(diào)了“房主不炒”的方針，未來還將有更多城市進(jìn)一步出臺(tái)市場(chǎng)調(diào)控政策。

??易居研究院研究員王若辰表示：7月以來，深圳等熱點(diǎn)城市政策收緊、國(guó)務(wù)院7月24日召開房地產(chǎn)開座談會(huì)，均傳遞出了堅(jiān)持“房住不炒”的信號(hào)。7月30日中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了這一方針。在此背景下，上半年房?jī)r(jià)漲幅較大，市場(chǎng)較熱的城市有較大的調(diào)控壓力，可能進(jìn)一步出臺(tái)政策，二手房成交量也將有所回落。 

??報(bào)告正文如下：

??一、7月成交量環(huán)比增長(zhǎng)8.7%

??7月，13個(gè)城市二手房成交量約為9.3萬套，環(huán)比增長(zhǎng)8.7%，同比增長(zhǎng)17.4%。1-7月，13城二手房成交量約為39萬套，較2019年同期下降9.8%。

??1-7月，13城二手房年初累計(jì)成交量同比降幅繼續(xù)收窄，延續(xù)了市場(chǎng)回暖的態(tài)勢(shì)。3-6月，13城二手房成交量逐月增長(zhǎng)，主要原因是，2020年以來房貸利率走低，疫情后購(gòu)房需求逐步釋放，疊加上半年的學(xué)區(qū)購(gòu)房潮。7月，市場(chǎng)需求仍有所延續(xù)。

??后市來看，13城二手房市場(chǎng)春季行情結(jié)束，即將進(jìn)入夏季平淡期。主要原因，一是市場(chǎng)降溫以來，歷年小陽春后會(huì)出現(xiàn)成交量自然回落的現(xiàn)象。二是“房住不炒”的調(diào)控仍是紅線：7月份，深圳、東莞、杭州、寧波、南京等熱點(diǎn)城市進(jìn)一步收緊房地產(chǎn)調(diào)控政策，7月24日國(guó)務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會(huì)，部署下一階段房地產(chǎn)重點(diǎn)工作，重點(diǎn)城市代表參會(huì)，繼續(xù)強(qiáng)調(diào)了“房住不炒”的方針，堅(jiān)持堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。預(yù)計(jì)8月份二手房受調(diào)控和預(yù)期影響，成交量將有所回落。

??二、南京成交量能較強(qiáng),成都成交量能較弱

??從13城7月份的二手房成交量能度的排行可以看出，南京量能度最強(qiáng)，量能度為47%；而最弱的城市是成都，量能度為-38%。這主要是因?yàn)槟暇?020年以來新房供應(yīng)大多集中在非熱門板塊，去化率不高，疊加學(xué)區(qū)房置業(yè)潮，二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)走高。

??從具體城市來看，在監(jiān)測(cè)的13城中，7月僅成都和岳陽2城二手房成交量出現(xiàn)了環(huán)比下降，金華環(huán)比增速位列第一。二手房市場(chǎng)最先火熱的深圳，環(huán)比增速為14.2%，相比6月增幅收窄。

??2020年以來，深圳二手房市場(chǎng)最先復(fù)蘇，特別是進(jìn)入二季度，成交量快速增長(zhǎng)，同時(shí)成交價(jià)也有明顯的上漲。6、7月深圳的二手房成交量已經(jīng)接近2015、2016年市場(chǎng)火熱時(shí)期的水平。7月15日，深圳出臺(tái)了新的調(diào)控政策，大幅收緊了購(gòu)房條件，7月深圳二手房成交量增速隨之明顯收窄。作為全國(guó)的風(fēng)向標(biāo)，深圳此次新政的推出，無論是對(duì)實(shí)際成交還是購(gòu)房預(yù)期層面上都有較大影響，預(yù)計(jì)8月份二手房成交量將有所回落。

??2017年以來，無錫二手房?jī)r(jià)上漲時(shí)間長(zhǎng)，累計(jì)漲幅較大，目前仍在上漲過程中。2020年上半年，無錫二手房成交量明顯超過2018年和2019年同期的水平，7月二手房成交7513套，市場(chǎng)成交仍維持較高熱度。上半年來，無錫新房和二手房?jī)r(jià)均累計(jì)上漲4.1%，漲幅較大，接近5%的合理水平，調(diào)控壓力較大，下半年可能進(jìn)一步收緊調(diào)控政策，成交量也將有一定的回落空間。

??三、預(yù)計(jì)13城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅緩慢擴(kuò)大

??近期來看，成交量曲線在2020年1-5月呈現(xiàn)下行走勢(shì)，2-3月二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅出現(xiàn)小幅收窄，4-5月受成都、深圳、北京二手房?jī)r(jià)同比突漲的影響，價(jià)格曲線有所抬頭。7月成交量曲線已經(jīng)開始上行，考慮到熱點(diǎn)城市政策收緊的影響，下半年成交量曲線或?qū)⒕徛闲校址績(jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅緩慢擴(kuò)大。

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