[貝殼研究院]租賃市場周度點評（2020.8.31-9.06）

??一周數(shù)據(jù)回顧：

??1、租賃成交量下降，重點十八城總成交量環(huán)比下降16.4%；

??2、租金水平穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲1.5%，同比下降5.9%。

??全國重點18城本周租賃市場成交量環(huán)比下降16.4%。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，上周租賃市場成交量環(huán)比下降16.4%。 重點18城所有城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢。分城市來看，除了大連市、煙臺市、杭州市、北京市及重慶市五個城市成交量環(huán)比下降幅度小于10%外，其余城市下降幅度較大，介于10%-25%之間。

??總體租金水平穩(wěn)中有升，環(huán)比上漲1.5%。依據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，貝殼平臺全國重點18城上周平均租金水平為42.6元/平米，環(huán)比前一周上漲1.5%，同比去年下降5.9%。分城市來看，除了青島、成都、武漢、南京、合肥及天津六個城市租金水平呈現(xiàn)環(huán)比下降外，其他城市均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。同比來看，上周北京、上海、深圳、杭州及南京五個城市的租金水平均高于去年同期水平，其他城市租金水平均不同程度的低于去年同期，其中同比降幅最大的是武漢，同比下降9.6%。原因是武漢由于前期受到疫情的影響較大，目前租賃市場尚未完全恢復，處于修復階段。

??一周市場點評：防范中小企業(yè)經(jīng)營風險，構建行業(yè)信用體系

??最近長租公寓跑路暴雷事件頻發(fā)，各城市發(fā)布租賃風險提示等公告，武漢推出《武漢市住房租賃企業(yè)信用監(jiān)管辦法》，旨在通過信用管理推動市場健康發(fā)展。

??1、長租公寓商業(yè)模式脆弱，疫情加速洗牌。長租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長租公寓采取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長租公寓會與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會按比例增長。而在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營帶來了較大的成本壓力。三是精細化運營要求高。長租公寓企業(yè)理論上來講應當“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場風險。

??2、規(guī)避風險，保障租賃雙邊利益。資金鏈斷裂的暴雷企業(yè)中，一部分是因為自身經(jīng)營不善導致被迫停止營業(yè)，另外還存在“以高收低出”“長收短付”為手段的行騙行為。這種情況下，就給租客和房東帶來了潛在的隱患。因此，房東和租客在選擇租賃企業(yè)上，也要重點關注企業(yè)的品牌信譽。對于企業(yè)的規(guī)模、發(fā)展階段、經(jīng)營信息等進行比較后再做選擇。近期杭州、西安等地陸續(xù)出臺了針對租賃機構資金監(jiān)管政策，武漢出臺了針對租賃企業(yè)的信用信息管理辦法，旨在保障租賃雙邊權益。

??3、防范風險，逐步構建住房租賃企業(yè)的信用信息體系。加強對住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等市場主體的信用管理，動態(tài)記錄良好信用信息和不良信用信息，建立住房租賃行業(yè)的“紅黑名單”制度，定期對榜單信息予以公示。制定符合租賃企業(yè)運營特點的信用評價辦法，將企業(yè)的運營規(guī)模、備案情況、政府活動參與度、社會貢獻等指標納入良好信用評價中，將租金貸、客戶投訴、房屋違規(guī)、高收低出、房源信息虛假發(fā)布、侵犯租戶權益等不良行為納入不良信用評價中。企業(yè)的信用評價機制與信貸、補貼等因素掛鉤，形成信用體系的激勵及懲戒機制，防范行業(yè)風險，促進企業(yè)規(guī)范化發(fā)展。推動信息公開化，加大宣傳糾紛處理渠道。設立住房租賃糾紛的處理渠道，制作租賃權利義務說明書向租客公開宣傳，普及住房租賃相關權益知識，提高租戶自我保護意識，減少糾紛。