[克而瑞]8月末廣狹義庫存繼續(xù)穩(wěn)中微增，增量集中三四線

??指標(biāo)說明

??自房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”以來，2018-2019年全國商品房待售面積持續(xù)下行，2020年初因新冠疫情“黑天鵝”突襲，使得本就加速下行調(diào)整、交易持續(xù)低迷的樓市更加“雪上加霜”，庫存規(guī)模也由降跳增，迎來新一輪周期變換，為市場各方所關(guān)注。

??為此，我們梳理了全國百城數(shù)據(jù)，通過商品房待售面積（小口徑），商品住宅狹義庫存量（中口徑）、商品住宅廣義庫存量（大口徑）三個維度，每月20日定期發(fā)布《全國商品住房百城庫存月報》，以期將庫存總量變化趨勢和各城市市場的差異分化能及時傳達(dá)給市場。

??1、商品房待售面積：指報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面積，但不包括報告期已竣工的拆遷還建、統(tǒng)建代建、公共配套建筑、房地產(chǎn)公司自用及周轉(zhuǎn)房等不可銷售或出租的房屋面積。

??2、商品住宅狹義庫存量：指報告期末已批準(zhǔn)預(yù)售可供銷售的商品住宅建筑面積中，尚未銷售的商品住宅建筑面積。

??3、商品住宅廣義庫存量：指報告期末商品住宅市場的可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未動工總建面積加上已動工未拿銷證面積和狹義庫存面積之和來測算。

??8月樓市“淡季不淡”：供求環(huán)比微降，同比保持增勢，累計同比降幅收窄至4%，正基于此，百城狹義庫存較上月基本持平，同比則增長12%，去化周期維穩(wěn)在12個月。分能級來看，一線城市供應(yīng)放量，庫存面積小幅上升或環(huán)比微增1%，但成交熱度延續(xù)使得去化周期降至13個月；二三線庫存量基本與上月持平，去化周期則持穩(wěn)在11-12個月。

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??商品房待售面積回落至5億平方米，住宅回落顯著，商業(yè)由降轉(zhuǎn)增

??國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，8月末，商品房待售面積50052萬平方米，比7月末減少639萬平方米。其中，住宅待售面積減少705萬平方米，辦公樓待售面積減少17萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加27萬平方米。

??縱觀2020年待售面積數(shù)據(jù)變化，因新冠疫情影響，2020年1-2月有一輪跳增，此后隨著商品房成交的逐步恢復(fù)，整體庫存量也在緩步回落，待售面積連續(xù)6個月下行，當(dāng)前總量已大體降至疫情前水平。分業(yè)態(tài)來看，住宅待售面積下降最為顯著，較7月末減少705萬平方米；辦公樓延續(xù)上月小幅微降態(tài)勢，值得關(guān)注的當(dāng)屬商業(yè)營業(yè)用房，其待售面積已經(jīng)由降轉(zhuǎn)增，考量到2020年整體經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊，傳統(tǒng)線下商業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，去化速度放緩，租金、出租率皆降，未來去庫存道路依舊漫長，銷售風(fēng)險不容忽視。

       02

??狹義庫存：維持5.8億平但增量集中三四線城市，二線同比漲幅14%居首

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2020年8月百城商品住宅庫存量達(dá)到了58138萬平方米，與上月大體持平僅增加133萬平方米，環(huán)比微增0.23%，同比則增長12%，處于高位波動。目前市場復(fù)蘇動能良好，8月樓市“淡季不淡”，供求均表現(xiàn)出較好的韌性，一方面房企加快了推盤節(jié)奏沖刺全年業(yè)績，放量顯著；另一方面局部市場熱度較高，諸如杭州、寧波、深圳等即便相繼加碼調(diào)控，成交熱度依舊有增無減，居民購房熱情相對高漲。供需博弈之下，整體庫存高位維持，預(yù)判9月，即將迎來傳統(tǒng)的“金九”成交旺季，整體庫存有望與本月持平或小幅微降。

??聚焦不同能級，各能級環(huán)比變動不大，二線城市與上月持平，一線城市環(huán)比增0.78%，三四線環(huán)比增0.43%，且絕對增量約103萬平方米，占新增量的78%；同比漲幅二線居首達(dá)到14%，太原、青島、武漢等城市漲幅均超40%；一線居中，同比上漲13%，北京漲幅顯著超過平均水平；三四線庫存增量同比上揚(yáng)9.19%。

??具體來看，一線城市中上海復(fù)蘇動能最強(qiáng)，8月末庫存量同比去年已穩(wěn)步回落了4%。深圳本月庫存量同環(huán)比齊增，主要源于供應(yīng)顯著放量，據(jù)CRIC監(jiān)測，本月深圳共17個項目推新入市，房企推貨節(jié)奏明顯加快直接導(dǎo)致深圳供求比攀升至2.1，庫存量隨之有了穩(wěn)步上升。北京整體供求持穩(wěn)，庫存面積環(huán)比變動不大，不過因年后成交相對低迷，8月庫存量仍顯著高于去年同期。值得關(guān)注的當(dāng)屬廣州，庫存量環(huán)比回落，究其原因，7月中旬深圳、東莞政策加碼后，不少客戶外溢至廣州南沙、增城兩區(qū)，助推樓市成交熱度攀升，尤其是南沙恒大陽光半島、增城御溪世家等多盤首開熱銷，使得8月廣州成交創(chuàng)近年來新高，去庫存效果也相對顯著。

??二線城市本月庫存量與上月基本持平，同比上漲14%，在不同能級城市中居首。其中天津、沈陽、太原、青島等城市8月末庫存量均突破2000萬平方米，處二線城市前列。環(huán)比來看，各城市漲跌參半，上漲城市中杭州、福州因前期需求透支，本月成交迎來階段性回調(diào)，狹義庫存漲幅均在10%以上；下跌城市以西安、寧波、南寧為代表，去庫存顯著，其中西安本月成交面積高達(dá)151萬平方米，創(chuàng)近2年來新高，遠(yuǎn)洋御山水、綠城西安全運(yùn)村、世園·林語等9個項目更是實現(xiàn)開盤即售罄，市場火爆程度可見一般。同比來看，2/3的城市庫存處在上升通道，蘭州、武漢、鄭州等同比增幅超50%。

??三四線庫存量環(huán)比持平，同比小幅上行至10%，環(huán)比跌多漲少，城市間分化則更為顯著：煙臺、梅州、淄博 、臨沂、北海、洛陽、柳州、嘉興、防城港、日照、紹興、淮北等城市商品住宅庫存量同環(huán)比齊增，高位波動；而福清、莆田、連江、鹽城、中山、建德等東南沿海城市因短期成交熱度延續(xù)，供求比小于1，8月庫存量均穩(wěn)步回落。

??圖2-3 2020年8月商品住宅庫存量同比上漲TOP20城市情況（略）

??表2-1 百城2020年8月商品住宅庫存量和同環(huán)比變動情況（單位：萬平方米）（略）

??庫存消化周期：12個月持穩(wěn)，一二線環(huán)比微降，三四線小幅上升

??從商品住宅去化周期來看，隨著國內(nèi)新冠疫情得到初步控制，樓市供求日漸恢復(fù)，整體去化周期也呈現(xiàn)出下行后趨穩(wěn)態(tài)勢，8月與7月基本持平在12個月，已然恢復(fù)到疫前水平。分能級來看，一線城市8月商品住宅去化周期達(dá)到了13個月，略高于百城平均，二三線基本維持在11-12個月，庫存風(fēng)險相對可控。而從變化情況來看，本月一線去化周期下降最為顯著，由13.32個月降至12.61個月；二三線持穩(wěn)，與上月相比變動不大，同比來看，一線和三四線去化周期已低于去年同期水平。

??具體來看，一線城市中北京的庫存消化周期居首，達(dá)到了21個月，不過隨著疫后成交的逐步恢復(fù)，也呈現(xiàn)出逐月下行的態(tài)勢，目前已然恢復(fù)至疫前水平。廣州得益于本月良好的成交表現(xiàn)，去化周期同環(huán)比齊降，消化周期降為11個月。上海本月因供應(yīng)持續(xù)放量，整體去化周期小幅微增7%，但卻顯著低于去年同期水平，整體庫存風(fēng)險相對較小。

??30個二線城市中僅有太原、大連、天津、呼和浩特4個城市庫存消化周期超過20個月，多數(shù)城市去化周期在12個月以內(nèi)。從變化情況來看，漲跌參半，不同城市間分化加?。亨嵵荨⒅貞c、福州、蘇州、呼和浩特、太原等同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險浮出水面；而西安、哈爾濱、寧波、蘭州、成都等環(huán)比降幅均超10%，去庫存效果顯著。

??三四線庫存消化周期環(huán)比小幅微增1%，同比由升轉(zhuǎn)降，整體庫存壓力低于預(yù)期。其中瀘州、桂林、臺州、連江、寶雞、防城港、永泰等去化周期均超20個月，且本月去化周期同環(huán)比齊增，庫存風(fēng)險持續(xù)加??；而東南沿海三四線城市，諸如珠海、三明、常州、東莞、中山等城市則同環(huán)比齊降，去庫存效果顯著，基本不存在庫存風(fēng)險。

     表3-1 百城2020年8月商品住宅庫存量去化周期和同環(huán)比變動情況（單位：月）（略）

      04

??廣義庫存：緩步上行至36億平，成都、深圳等因成交大熱同環(huán)比齊降

??而從廣義庫存的角度來看，自2019年8月以來，百城庫存量就一直保持緩步上行趨勢，至8月末，庫存量達(dá)到了359386萬平方米，環(huán)比小幅微增1%，同比增長6%。其中，一線增長最為顯著，同比增長18%，但這不足以構(gòu)成庫存風(fēng)險，主要與疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增密切相關(guān)。據(jù)CRIC監(jiān)測，2020年1-8月一線城市經(jīng)營性用地成交總建面積達(dá)到了3429萬平方米，同比上漲了50%，反觀二三線累計同比依舊為負(fù)，這也直接導(dǎo)致了一線未開工地塊建面穩(wěn)步增加。

??具體來看，一線城市中廣州廣義庫存量最大，2020年8月末已達(dá)6459萬平方米，且同環(huán)比齊增，庫存壓力持續(xù)增大；北京、上海環(huán)比與上月基本持平，而深圳廣義庫存量較上月穩(wěn)步回調(diào)至434萬平方米，較去年同期下降了31%，庫存風(fēng)險相對較小。

??二三線城市中，貴陽、大連、沈陽、石家莊、唐山廣義庫存量遙遙領(lǐng)先，突破1億平方米，太原、長沙、滄州、株洲、煙臺、寶雞、蚌埠、佛山次之，廣義庫存量也達(dá)到了8000萬平方米以上。

??環(huán)比角度，多數(shù)城市廣義庫存量環(huán)比變動不大，漲跌幅基本不超過10%，僅寧波、寧德、泉州、揚(yáng)州等城波動較大。若與2019年8月同期對比，則呈現(xiàn)出漲跌參半：以廊坊、張家口、柳州、鄭州、洛陽、保定等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超50%，而短期內(nèi)市場恢復(fù)良好的重慶、西安、成都、深圳等城市廣義庫存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫存風(fēng)險相對較低。

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??表4-2 百城2020年8月商品住宅廣義庫存量和變動情況（單位：萬平方米）（略）

??綜上，可以看出，因房地產(chǎn)市場持續(xù)火熱，7-8月“淡季不淡”的行情驅(qū)動下，整體狹義和廣義庫存量總量持穩(wěn)，去化周期基本恢復(fù)至疫情前水平。分能級來看，一線城市狹義庫存同環(huán)比齊增，但因居民支付力較強(qiáng)，市場成交熱度延續(xù)，去化周期仍延續(xù)下行趨勢，降至13個月；廣義庫存因疫情之后政府加緊供地導(dǎo)致土地成交量激增，后期仍有望延續(xù)穩(wěn)中有增態(tài)勢；核心二線庫存風(fēng)險基本可控，去化周期低于百城平均；三四線庫存量高位波動，但分化加?。阂岳确?、張家口、柳州、鄭州、洛陽、保定等為代表的中部城市廣義庫存量顯著增加，漲幅超50%，而短期內(nèi)市場恢復(fù)良好的重慶、西安、成都、深圳等城市廣義庫存量則有了穩(wěn)步回落，目前的庫存風(fēng)險相對較低。

       預(yù)判未來，我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇情況還是顯著好于預(yù)期的，隨著傳統(tǒng)營銷旺季“金九銀十”的到來，成交還將迎來一輪增長，下月整體庫存仍有望與本月持平或小幅微降。值得關(guān)注的是，不同城市間的分化也將持續(xù)加劇，對于短期內(nèi)相繼升級調(diào)控的杭州、深圳、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市而言，本地購房需求依然旺盛，短期內(nèi)基本無去化壓力，而針對于部分項目扎堆，供過于求，當(dāng)前已然“涼涼”的中部三四線城市，庫存風(fēng)險也將逐步累積，市場整體承壓。