[克而瑞]市場(chǎng)熱滯銷分化中再現(xiàn)7折，你跟不跟？

??昨天，網(wǎng)傳恒大再次祭出全國(guó)樓盤7折的促銷活動(dòng)，所謂“春江水暖鴨先知”，恒大此舉是否預(yù)示著快速?gòu)?fù)蘇后的樓市要轉(zhuǎn)向？其他房企會(huì)不會(huì)跟進(jìn)？

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??4月以來百城首開大定簽約率皆超去年同期

??并超2018年以來月均

??疫后房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，各線城市成交穩(wěn)步回升，同比跌幅明顯收窄乃至轉(zhuǎn)正。7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)也是“淡季不淡”，成交整體仍處高位，廣州、濟(jì)南更是創(chuàng)近年來單月新高。

??易居百城代理項(xiàng)目顯示，受疫情影響，2月多省市售樓處一度“停擺”，當(dāng)月百城首開項(xiàng)目平均大定簽約率跌至6%的歷史低位。疫后隨著各行各業(yè)復(fù)工、復(fù)產(chǎn)有序推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖，百城首開當(dāng)天平均大定簽約率迅速回升。4月以來，百城大定簽約率已超2018年以來月均水平，歷月的大定簽約率皆超2019年同期。譬如，2020年8月百城首開項(xiàng)目平均大定簽約率達(dá)47%，同比增長(zhǎng)14個(gè)百分點(diǎn)，較2018年以來月均也增長(zhǎng)12個(gè)百分點(diǎn)。

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??杭州、上海、深圳等板塊供應(yīng)緊缺

??以及高性價(jià)比項(xiàng)目首開頻售罄

??7、8兩月，27個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市共計(jì)325個(gè)項(xiàng)目首開，累計(jì)推售93509套房源，首開當(dāng)天大定簽約54302套，平均大定簽約率多達(dá)58%。

       各城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著分化，杭州、上海、深圳等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊火熱，首開便告售罄的項(xiàng)目仍不在少數(shù)。尤其是杭州，在政策加碼后市場(chǎng)熱度未減，潛在置業(yè)客群認(rèn)購(gòu)依舊踴躍，近半項(xiàng)目首開當(dāng)天即售罄?？v觀近兩月熱銷項(xiàng)目，不乏以下共性特征：其一，熱銷項(xiàng)目大都位于主城區(qū)核心地段，所在片區(qū)及板塊住房供應(yīng)緊缺，但市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，并有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐，購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)自然踴躍。典型如上海的鑫耀中城，位于徐匯區(qū)田林板塊，屬內(nèi)中環(huán)片區(qū)為數(shù)不多的高品質(zhì)樓盤，極具稀缺性，首開即售罄也屬自然現(xiàn)象。其二，受限價(jià)政策影響，熱銷盤售價(jià)普遍低于預(yù)期，買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈。典型如杭州的濱江·嘉品，位于蕭山區(qū)錢江世紀(jì)城板塊，緊鄰?qiáng)W體中心，首開售價(jià)4.7萬元/平方米，與周邊二手房售價(jià)近乎齊平，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出，長(zhǎng)期來看仍有一定的升值空間。

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??廣州、福州、天津等

??遠(yuǎn)郊剛需以及高價(jià)盤去化仍困難

??廣州、福州、天津等房地產(chǎn)市場(chǎng)整體運(yùn)行平穩(wěn)，新開盤項(xiàng)目去化表現(xiàn)顯著分化，部分項(xiàng)目去化明顯不暢，首開當(dāng)天大定簽約率皆不足20%。

??縱觀近兩月滯銷項(xiàng)目，不乏以下共性特征：其一，遠(yuǎn)郊剛需盤去化普遍不暢，尤其是那些交通出行不便、生活配套尚不成熟的項(xiàng)目，市場(chǎng)需求更為羸弱。典型如青島的青鐵泉悅城，位于即墨區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相較封閉，潛在置業(yè)客群主要來自于本地地緣性客戶，購(gòu)買力相較有限，成交去化著實(shí)不容樂觀。其二，高價(jià)盤去化壓力普遍較大，尤其是弱二線以及多數(shù)三四線城市，財(cái)富高凈值群體畢竟有限，一旦房?jī)r(jià)超出市場(chǎng)承受的極限，潛在購(gòu)房需求必將銳減。典型如徐州的天辰，位于鼓樓區(qū)，首開售價(jià)22100元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊同類競(jìng)品，長(zhǎng)期來看去化壓力依舊不容小覷。

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??建議房企搶銷售、抓回款、降負(fù)債

       滯銷盤更要打折降價(jià)

??短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒀永m(xù)復(fù)蘇與分化的既定格局，熱銷盤成交去化依舊不成問題，尤其是那些板塊供應(yīng)緊缺以及高性價(jià)比項(xiàng)目，市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，并有較強(qiáng)購(gòu)買力支撐，去化前景值得期許。滯銷盤仍將面臨較大的去化壓力，尤其是那些遠(yuǎn)郊剛需以及高價(jià)盤，市場(chǎng)需求本就有限，購(gòu)買力更是不濟(jì)，去化壓力仍不容小覷。

       對(duì)于房企而言，融資環(huán)境再度收緊，融資“三道紅線”勢(shì)必將倒逼房企去杠桿、降負(fù)債。鑒于9、10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)有望迎來難得的銷售窗口期，房企更要竭力搶銷售、抓回款，力爭(zhēng)將企業(yè)負(fù)債率控制在“安全線”以內(nèi)。我們認(rèn)為打折降價(jià)不啻為房企搶銷售、抓回款的重要手段，尤其是那些滯銷盤，更要有“壯士斷腕”的決心，打折降價(jià)或?qū)⒏鼮橹苯佑行АＢ?lián)系到恒大現(xiàn)已先行先試，9月7日至10月8日，恒大全國(guó)樓盤全線7折，年內(nèi)不排除其他房企跟進(jìn)打折降價(jià)的可能性。