[克而瑞]2月“就地買房”成交超預(yù)期，地市量跌價(jià)漲且溢價(jià)回升

??2月，受疫情防控“就地過年”影響，供應(yīng)顯著縮量，成交總體持穩(wěn)、熱點(diǎn)城市熱度慣性保持，顯著好于2019年和2020年同期，尤其是一線城市，放量顯著，南京、杭州、寧波、東莞、佛山等核心二三線城市也保持成交高熱。土地成交量跌價(jià)漲，溢價(jià)率回升至年內(nèi)高位。

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??供應(yīng)：環(huán)比“腰斬”但好于2019年同期，一線推盤照例顯著放緩

??2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)，29個(gè)重點(diǎn)城市新增供應(yīng)面積747萬平方米，環(huán)比“腰斬”，大幅下降63%，同比因去年新冠疫情原因，大幅上升193%，對比2019年同期（春節(jié)也在2月）則增加18%。分能級來看，

??一線城市商品住宅新增供應(yīng)面積52萬平方米，環(huán)比銳減81%，較2019年同期降幅也達(dá)到了47%。究其原因，除部分省份新冠疫情“反撲”外，一線城市作為返鄉(xiāng)人口流出集中地，房企歷來看淡春節(jié)樓市，推盤也都相對保守。上?！傲愎?yīng)”，北京、廣州雖同比保持增勢，但今年2月整體供應(yīng)量也不及2019年同期，僅深圳2月新增供應(yīng)較2019年同期增加51%，項(xiàng)目開盤依舊積極。

??二三線城市新增供應(yīng)面積695萬平方米，環(huán)比下降60%，較2019年同期上升了30%。從絕對量層面，僅徐州、天津、成都單月供應(yīng)突破50萬平方米。從變化趨勢來看，各城市環(huán)比均有了不同程度的下跌，成都、廈門等出現(xiàn)階段性回調(diào)。與2019年同期相比，漲多跌少，市場行情較好諸如南京、常州、東莞、福州等供應(yīng)量穩(wěn)步增長，相較而言，市成交本就低迷如重慶、昆明、南寧等，新增供應(yīng)均不及2019年同期。預(yù)判下月，我們認(rèn)為，供應(yīng)有望穩(wěn)步恢復(fù)，同環(huán)比也將保持增勢。

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??成交：顯著好于往年超預(yù)期，一線倍增、杭寧等二三線“熱點(diǎn)仍熱”

??從成交表現(xiàn)看，2021年2月熱度延續(xù)，穩(wěn)中有增。29個(gè)重點(diǎn)城市整體成交1660萬平方米，環(huán)比下降40%，同比增長223%，較2019年同期成交面積則增長了30%。

??一線城市成交面積為218萬平方米，環(huán)比下降53%，但較2019年同期增幅也達(dá)到了103%。北京、上海、廣州、深圳延續(xù)了1月的高熱行情，環(huán)比雖有回調(diào)，但較2020年和2019年同期漲幅均在70%以上，創(chuàng)3年來春節(jié)同期成交新高。在中央大力倡導(dǎo)“就地過年”背景下，人口流動(dòng)性減少，加之新冠疫情得到階段性控制，多數(shù)售樓處在春節(jié)期間均保持“不打烊”狀態(tài)，也刺激了一波購房需求得到集中釋放。

??二三線城市成交面積1442萬平方米，環(huán)比下降了37%，較2019年同期則增長34%。從絕對量層面，杭州、徐州、成都、武漢等整體成交依舊處于二線城市前列，成交面積均超100萬平方米。變化趨勢來看，杭州、南京、寧波等市場成交“高熱不退”，同比保持增勢的同時(shí)，較2019年2月成交量“翻番”；東莞、佛山等三線城市吸納大量務(wù)工人員，除廣東本省外主要分布在廣西、湖南、江西等多個(gè)中部省份，“就地過年”無疑帶動(dòng)了一批剛需自住需求集中釋放，使得兩地2月成交顯著好于2020年和2019年同期。與此形成鮮明對比的是，南寧、重慶、昆明、鄭州等城市成交轉(zhuǎn)淡，實(shí)則這些城市2020年便處于樓市下行周期，2月成交疲軟也在預(yù)料之中。

??預(yù)判下月，我們認(rèn)為，因疫情得到階段性控制，北方市場有望穩(wěn)步恢復(fù)，東部熱點(diǎn)城市還將慣性持續(xù)，由此也將帶動(dòng)整體成交規(guī)模穩(wěn)步增長。

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??庫存：供應(yīng)縮量使超8成城市庫存繼續(xù)回落，但消化周期多有拉長

??2月，受春節(jié)和季節(jié)影響，多數(shù)城市供應(yīng)延續(xù)低位，除鄭州、常州供過于求外，其余城市供求比均大幅回落，低于0.5的現(xiàn)象較為普遍。預(yù)計(jì)后隨著春季新盤加推，多數(shù)城市供求比將有明顯回升。

??受此影響下，重點(diǎn)城市庫存面積普遍環(huán)比回落，環(huán)比降幅在10%以內(nèi)，同比層面，上海、大連、成都、長沙、徐州等也有10%以上降幅。而由于春節(jié)假期影響各城市成交規(guī)模相對較低，因此9成以上城市消化周期環(huán)比拉長。

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??成交結(jié)構(gòu)：滬北深中檔占比回落，上海144-200平成交比重回落3PTS

??從價(jià)格段分布來看，低檔產(chǎn)品占比上海分別回升1個(gè)百分點(diǎn)，北京回升7個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；中低檔產(chǎn)品占比上海回升16個(gè)百分點(diǎn)，深圳、北京持平；中檔產(chǎn)品占比上海、北京、深圳分別回落9、10、7個(gè)百分點(diǎn)；中高檔產(chǎn)品及高檔產(chǎn)品占比上海微降，北京、深圳微升。

??從面積段分布來看，90平方米以下產(chǎn)品占比上海、北京分別回升3、2個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；90-120平方米產(chǎn)品占比上海、北京均回升1個(gè)百分點(diǎn)，深圳回落2個(gè)百分點(diǎn)；120-144平方米產(chǎn)品占比上海、北京分別回落1、2個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；144-200平方米產(chǎn)品占比上?；芈?個(gè)百分點(diǎn)，北京回升1個(gè)百分點(diǎn)，深圳持平；200平方米以上大戶型產(chǎn)品成交占比上海、深圳、北京均持平。

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??二手住房：2月成交規(guī)模超過去兩年同期，京深寧等較2019年同期倍增

??2月整體二手房市場表現(xiàn)相對堅(jiān)挺。全國12個(gè)重點(diǎn)城市成交面積收411萬平方米。受春節(jié)假期影響，整體規(guī)模較1月下降40%，典型城市中除大連環(huán)比微增外，其余城市降幅多在30%左右。

??值得注意的是，相較2019年及2020年同期，本月成交規(guī)模仍處高位。12個(gè)典型城市成交規(guī)模較2020年、2019年同期分別漲312%和95%，前2月累計(jì)同比也有108%的增幅。可見，即使受“就地過年”影響二手房市場仍保有較高熱度。其中北京、南京、深圳等核心城市較2019年同期均有翻倍表現(xiàn)。

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??土地市場：成交規(guī)模周期性下滑，優(yōu)質(zhì)土地成交拉動(dòng)地市熱度上漲

??2021年2月，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積高位回落，僅9001萬平方米，環(huán)比1月降幅超四成，和去年同期相比降幅也接近兩成；成交總價(jià)方面，本月土地成交總金額僅2723億元，較上月下降39%，同比也下降了9%。成交單價(jià)方面，由于一線城市高價(jià)地成交規(guī)模占比明顯增加，本月平均樓板價(jià)增至3025元/平方米，較1月份增加了5%，同比也保持上揚(yáng)勢頭，漲幅達(dá)12%。

??市場熱度方面。在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加的影響下，本月成交溢價(jià)率延續(xù)上月的回升勢頭，增至16.4%，達(dá)到近一年的高位。各能級城市表現(xiàn)一致，溢價(jià)率環(huán)比上月均呈現(xiàn)上升的趨勢。其中一線城市升溫最顯著，溢價(jià)率環(huán)比1月增加7.5個(gè)百分點(diǎn)至11.2%。以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，土地流拍率因中小城市商辦和遠(yuǎn)郊地塊增加等原因略有加劇，環(huán)比1月增加1.8個(gè)百分點(diǎn)至12.3%。由于土地供應(yīng)較少，本月流拍幅數(shù)較上月略有減少，從流拍地塊所在城市來看，這些遭遇流拍的土地主要集中在青島、石家莊、南通、泉州等二三線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交總量為375萬平方米，環(huán)比上月降幅達(dá)35%，和去年2月相比也下降了二成；不過，在上海多宗高價(jià)優(yōu)質(zhì)地塊成功出讓帶動(dòng)下，土地成交金額較上月持平，為704億元，平均地價(jià)也因此大幅大漲至18768元/平方米，環(huán)比1月大漲55%。分城市來看，四個(gè)城市中成交量最多的是上海，本月成交量達(dá)181萬平方米，優(yōu)質(zhì)地塊入市也吸引了多家房企爭奪，特別是虹口四川北路街道地塊和普陀石泉社區(qū)地塊成交單價(jià)均在8萬元/平方米之上，紛紛刷新區(qū)域土地成交最高單價(jià)記錄。

??二線城市本月成交量也大幅下滑，土地市場成交量僅有1658萬平方米，較上月下降了48%，成交金額也下降了54%，降至779億元；價(jià)格方面，由于上月成交量最高的杭州本月成交量大幅減少，導(dǎo)致二線城市平均樓面地價(jià)較上月下滑了13%，降至4700元/平方米。具體到城市來看，本月成交量超過100萬平方米的城市僅有5個(gè)，較上月明顯減少。其中，長沙位于榜首，總成交建面為279萬平方米，而上月成交量最高的杭州本月以149萬平方米的成交量位居第二位，不僅成交量顯著減少，供地質(zhì)量也明顯下滑。聯(lián)系成交溢價(jià)率來看，本月溢價(jià)率超過20%的城市共有6個(gè)，僅武漢、青島等少數(shù)城市零溢價(jià)；這是由于有土地出讓的二線城市成交土地普遍較少，且如西安、大連、重慶等城市出讓地塊均為熱點(diǎn)區(qū)域的宅地，因此二線城市整體溢價(jià)率較上月進(jìn)一步上浮。

??三四線城市方面，本月成交體量僅6968萬平方米，和上月相比下降了41%，和去年同期相比也有20%的跌幅；價(jià)格方面，樓板價(jià)增至1801元/平方米，小幅上漲3%。在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的三四線城市中，本月土地成交量超過100萬平方米的城市僅有南通和徐州兩個(gè)，較上月進(jìn)一步減少。聯(lián)系成交溢價(jià)率來看，長三角三四線的地市熱度仍然維系在高位，徐州、金華、湖州、紹興等多個(gè)城市本月溢價(jià)率均在30%以上。

??總的來看，雖然2月土地市場成交量受假期影響進(jìn)一步走低，但市場熱度卻仍在走高，平均地價(jià)和溢價(jià)率均較上月明顯上漲。市場熱度的上行，除了由于年初房企現(xiàn)金流寬裕、拿地資金充足，還和本月優(yōu)質(zhì)土地成交占比明顯上升特別是以上海為代表的一二線城市優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)力度顯著增加有關(guān)。不過，需要警惕的是，在優(yōu)質(zhì)土地大量入市的契機(jī)下，普通地塊的流拍概率反而在上漲，地市熱度分化趨勢更加明顯。