[中房研協(xié)]2021年3月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個(gè)二線城市作為典型城市樣本。

??一、二手住宅相關(guān)政策

??3月，各地頻繁加碼調(diào)控力度，政策內(nèi)容在強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)性的基礎(chǔ)上趨向精細(xì)化，上海、西安、成都等地區(qū)陸續(xù)發(fā)布規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的相關(guān)政策，總體基調(diào)仍以嚴(yán)為主。湖北省提出加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實(shí)施意見，旨在改善小區(qū)居住環(huán)境。

??二、典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1   上海二手住宅成交量穩(wěn)居第一

??2021年3月典型城市二手住宅成交面積合計(jì)1436萬平方米，較上月增加61.8%，絕對(duì)額增加548.2萬平方米。除武漢成交量較上月微降3.8%外，其余城市二手住宅成交面積均有所回升。其中，上海成交量繼續(xù)保持首位，達(dá)到322.8萬平方米，環(huán)比增加104.2%，較去年同期增加174.3%；北京成交量超過200萬平方米，較上月增加82.6%；廣州、重慶、天津、武漢成交量均超過100萬平方米；成都、鄭州成交量均未超過50萬平方米，其中，成交量最低的為鄭州，僅38萬平方米，環(huán)比增加118.4%。由于去年同期尚未消除疫情影響，本月同比變化差異仍然較大，部分城市同比增加數(shù)倍，不具可比性，故本月僅用環(huán)比增長率示意。

??2.2   成交套數(shù)與成交面積趨勢保持一致

??3月，十三個(gè)典型城市二手住宅共成交15.9萬套，除武漢成交套數(shù)環(huán)比微降外，其余城市成交套數(shù)均呈現(xiàn)增長。上海成交套數(shù)居十三個(gè)典型城市首位，達(dá)到3.9萬套，較去年同期增長160.1%，環(huán)比增加106.9%；北京成交2.2萬套，位居第二，環(huán)比增加72%；廣州、重慶、天津、武漢、南京成交套數(shù)均超過1萬套；合肥、青島、深圳、廈門成交套數(shù)在0.5萬-0.7萬套之間；成都、鄭州成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，鄭州成交套數(shù)最少，僅有0.39萬套，環(huán)比增加120.9%。

??2.3  典型城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均有所上升

??2.3.1   北京、廣州環(huán)比漲幅并列第一，深圳同比漲幅仍居首位

??根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，3月，十三個(gè)典型城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比均有所上漲，北京、廣州較上月增加1.4個(gè)百分點(diǎn)，漲幅并列第一；上海環(huán)比漲幅較上月增加1.1個(gè)百分點(diǎn)，位列第三；其余城市二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅分布在0.4%-0.9%之間。同比漲幅最大的為深圳，較去年同期高14.6個(gè)百分點(diǎn)；廣州較去年同期高11.5%，位列第二；北京、上海、成都同比漲幅均在9%以上；其他城市中，合肥、南京、廈門同比漲幅均超過5%；青島、鄭州、天津二手住宅價(jià)格同比持續(xù)下跌。

??按照統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷售價(jià)格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對(duì)比基期。從定基指數(shù)的角度來看，十三個(gè)典型城市中，十個(gè)城市二手住宅價(jià)格高于上年12個(gè)月平均價(jià)格，其中漲幅最大的為深圳，高于上年平均價(jià)格9個(gè)百分點(diǎn)，其次為廣州，高于上年平均價(jià)格8.4個(gè)百分點(diǎn)；武漢、重慶較過去平均價(jià)格微增1.7%，低于平均價(jià)格的為青島、鄭州和天津，分別低于平均價(jià)格0.2%、0.5%和1%。

??2.3.2   廣州大戶型價(jià)格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，3月二手住宅交易市場上，南京、成都、武漢、廈門90平方米以下戶型價(jià)格漲幅較大；北京、合肥、重慶、鄭州、深圳90-144平方米戶型價(jià)格呈顯著增長；廣州144平方米以上戶型價(jià)格漲幅突出。

??三、二手住宅與新商品住宅成交情況對(duì)比

??3.1   上海、北京樓市存量化程度最深

??2021年3月，典型城市新建商品住宅成交1731.3萬平方米，環(huán)比2月增加101.6%，絕對(duì)額增加872.3萬平方米，是同期二手住宅成交量的1.2倍。各城市間新房與二手房成交量分化明顯：上海二手房成交面積是新房成交面積的近3倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的2.4倍；廈門、廣州二手房成交面積是新房成交面積的1倍以上。從絕對(duì)額來看，重慶新房成交面積最高，達(dá)到227.6萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.6倍；其次為武漢，新房成交面積202.9萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.5倍；廈門新房成交面積最少，僅有41.5萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況相似，同期新房成交套數(shù)與二手房成交套數(shù)基本持平。

??3.2   典型城市新房價(jià)格環(huán)比均有所增漲，廣州環(huán)比及同比漲幅繼續(xù)保持首位

??3月，十三個(gè)典型城市新房銷售價(jià)格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)增長，廣州環(huán)比漲幅繼續(xù)領(lǐng)跑樣本城市，較上月提升1個(gè)百分點(diǎn)；深圳環(huán)比漲幅較上月提升0.1%，位居典型城市末位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價(jià)格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加8.6%；其次為成都，同比上漲6.5%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長1.2%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三典型城市新房價(jià)格均顯著高于上年平均價(jià)格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價(jià)格提高6.5個(gè)百分點(diǎn)；其次為合肥，高于過去平均價(jià)格4.8個(gè)百分點(diǎn)；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價(jià)格的1.9%、1%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，南京、鄭州、重慶、廈門、武漢、北京90平方米以下戶型銷售價(jià)格較上月有明顯上漲；成都、上海、深圳90-144平方米戶型價(jià)格增速較快；天津144平方米以上大戶型價(jià)格環(huán)比漲幅突出。

??四、總結(jié)

??本月多個(gè)一二線城市發(fā)布新規(guī)，從實(shí)施住房限售、規(guī)范中介行為、建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制等方面入手，對(duì)擾亂市場秩序的行為進(jìn)行精準(zhǔn)的糾偏與堵漏，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)有序發(fā)展。

??從成交量來看，3月樓市整體成交上行，二手房成交量價(jià)呈回暖趨勢。除武漢外，其余典型城市二手房成交量較上月均呈現(xiàn)增長，成交總量環(huán)比上升逾六成。從具體城市來看，同上月相比，上海、天津、鄭州、青島、廈門成交量翻倍。因去年同期疫情影響未完全消除，成交量基數(shù)相對(duì)較低，二手房同比漲幅不具備參考意義，故本月僅做環(huán)比分析。同期二手房成交量是新房成交量的0.83倍，成交情況區(qū)域分化明顯，北京、上海二手房交易仍占主導(dǎo)地位。

??從二手房銷售價(jià)格來看，十三個(gè)典型城市二手房價(jià)格延續(xù)前期態(tài)勢，環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)顯著上漲。廣州、北京二手房價(jià)格環(huán)比增速并列第一，同比增幅持續(xù)位居高位；深圳受2月出臺(tái)的二手房參考價(jià)等一系列限制性政策影響，二手房價(jià)格環(huán)比漲幅有所收窄，但同比繼續(xù)領(lǐng)漲全國；鄭州、天津、青島二手房價(jià)格環(huán)比微增，同比持續(xù)下跌。