[中房研協(xié)]2021年5月典型城市二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

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??二手住宅相關(guān)政策

??5月，多個城市繼續(xù)針對學(xué)區(qū)房炒作發(fā)布相關(guān)限制政策，南昌要求公辦小學(xué)招生中，房產(chǎn)年限從3年逐步過渡到6年；上海對限購套數(shù)做出具體約定，對已取得產(chǎn)證、已網(wǎng)簽備案、已取得新房認(rèn)購資格等3種情況，在購買二手房查詢名下套數(shù)中，均認(rèn)定為購房套數(shù)；成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，以規(guī)范各區(qū)域的二手房交易價格。

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??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1    典型城市二手住宅成交總量環(huán)比繼續(xù)下降

??2021年5月典型城市二手住宅成交面積合計1162.8萬平方米，較上月減少9.6%，絕對額減少123.6萬平方米。從同比數(shù)據(jù)來看，深圳、成都、鄭州、上海成交量較去年同期有所下降，其余城市同比均有一定增長。重慶、上海、武漢成交量環(huán)比呈現(xiàn)增長，其余城市環(huán)比均有所下降。具體來看，上海成交量繼續(xù)保持首位，達(dá)到213.4萬平方米，環(huán)比增加10.3%，較去年同期下降9.0%；北京成交量次之，達(dá)到171.6萬平方米，較上月減少5.9%，同比上漲20.9%；重慶、天津、南京成交量均超過100萬平方米，其中重慶同比漲幅達(dá)80.7%，環(huán)比上月增加26.8%，南京成交量較去年同期基本持平，環(huán)比下跌23.6%；廈門、鄭州、深圳、成都成交量均未超過50萬平方米，其中，深圳成交量為31.9萬平方米，同比下降56.7%，環(huán)比下降24.4%，成交量最低的為成都，僅24.2萬平方米，環(huán)比減少40.3%，較去年同期下降50%。

??2.2 深圳成交套數(shù)同比下跌近六成

??5月，十三個典型城市二手住宅共成交12.9萬套，除重慶、上海、武漢外，其余城市成交套數(shù)較上月均有所減少。上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達(dá)到2.5萬套，較去年同期減少10.6%，環(huán)比增加5.7%；北京成交1.9萬套，位居第二，較去年同期增加16.5%，環(huán)比減少5.4%；重慶、天津、南京、廣州成交套數(shù)均超過1萬套；廈門、鄭州、深圳、成都成交套數(shù)均低于0.4萬套，其中，深圳成交套數(shù)為0.36萬套，同比減少58.2%，環(huán)比減少25%；成都成交套數(shù)最少，僅有0.25萬套，同比減少49.4%，環(huán)比減少40%。

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??2.3.1   北京環(huán)比漲幅突出，深圳環(huán)比微跌

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，5月，除深圳環(huán)比微跌，其余典型城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比均有所增長，北京環(huán)比上升1.1個百分點，漲幅位列第一，重慶較上月增加1個百分點，漲幅第二；鄭州、南京、成都、上海、廣州環(huán)比漲幅分布在0.6%-0.9%之間；隨著二手房管控政策逐漸發(fā)揮效應(yīng)，深圳二手住宅銷售價格環(huán)比微跌。同比漲幅最大的為廣州，較去年同期高13.5個百分點；深圳同比漲幅為10.9%；其他城市中，上海、北京、成都、南京、合肥同比漲幅均超過6%；天津二手住宅價格同比持續(xù)下跌。

??按照統(tǒng)計制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷售價格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對比基期。從定基指數(shù)的角度來看，5月，除天津外，其余典型城市二手住宅價格均高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格10.6個百分點，北京、深圳、上海、成都、合肥、南京均高于上年平均價格5個百分點以上；鄭州、青島較過去平均價格分別微增0.7%、0.6%；天津二手房銷售價格較上年平均價格低0.3%。

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??2.3.1   北京三種戶型價格環(huán)比均呈現(xiàn)顯著增長

??從結(jié)構(gòu)上看，5月二手住宅交易市場上，北京三種戶型價格較上月均有明顯增長，南京、天津、合肥90平方米以下戶型價格漲幅較大；成都、廈門90-144平方米戶型價格有較明顯增長；重慶、廣州、鄭州、深圳144平方米以上戶型價格漲幅突出。

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??二手住宅與新商品住宅成交情況對比

??3.1     新建商品住宅成交量環(huán)比下跌逾一成，總體仍高于二手住宅成交量

2021年5月，典型城市新建商品住宅成交面積為1515.0萬平方米，環(huán)比減少11.2%，絕對額減少190.7萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.77倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的3.5倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的3.0倍；合肥二手房成交面積與新房成交面積基本持平。從絕對額來看，重慶新房成交面積最高，達(dá)到303.7萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.53倍；其次為武漢，新房成交面積231.4萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.37倍；深圳新房成交面積最少，僅有36萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.96倍，絕對額較新房成交套數(shù)少0.58萬套。

??3.2     典型城市新房價格均有明顯增長

??5月，十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)明顯增長，重慶環(huán)比指數(shù)較上月提升1.9個百分點，位列典型城市首位；其次為廣州，環(huán)比漲幅為1.5%；其余城市環(huán)比漲幅均未超過1%；合肥新房價格較上月提升0.2%，位居典型城市末位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加11.2%；其次為重慶，同比上漲8.0%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長2.7%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價格提高9.3個百分點；重慶定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格7.3個百分點；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價格的3.0%、2.5%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，重慶三種戶型價格均有明顯增長，廈門、武漢、上海、天津、合肥90平方米以下戶型銷售價格較上月有明顯上漲；鄭州、北京、深圳、青島90-144平方米戶型價格漲幅突出；廣州、成都144平方米以上大戶型價格環(huán)比漲幅明顯。

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??總結(jié)

??本月，為促進(jìn)二手房價格的穩(wěn)定，多個城市對二手房交易持續(xù)實施監(jiān)管，成都建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制，對高價項目掛牌和交易施行嚴(yán)加管控；部分城市繼續(xù)對炒作學(xué)區(qū)房的行為予以打擊，或在購房政策上有所收緊，調(diào)控政策更加精細(xì)化、體系化。

??從成交量來看，隨著信貸收緊、調(diào)控趨嚴(yán)，二手房市場降溫幅度明顯，5月二手房成交量持續(xù)萎縮，典型城市成交總量環(huán)比下跌近一成。從具體城市來看，除重慶、上海、武漢外，其余城市成交量均少于上月，重慶二手房、新房的成交量均大幅攀升，深圳二手房、新房的成交量均現(xiàn)顯著回落。同期新房市場成交總量環(huán)比下跌逾一成，各地成交情況冷熱不均。總體來看，同期二手房成交面積是新房成交面積的0.77倍。

??從二手房銷售價格來看，典型城市二手房價格環(huán)比指數(shù)均呈現(xiàn)上漲，但房價漲幅趨緩，環(huán)比漲幅較上月繼續(xù)縮小。從數(shù)據(jù)上看，北京二手房價格環(huán)比增速位列第一；重慶緊隨其后，成為房價上漲最快的城市；隨著二手房管控政策逐漸發(fā)揮效應(yīng)，深圳二手房價格首次出現(xiàn)下調(diào)；天津二手房價格同比持續(xù)下跌。 

??報告執(zhí)筆人：菲菲