??導(dǎo) 讀 

??3月土地市場(chǎng)低位成交，一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊活躍，企業(yè)新增貨值下滑，央企加大高端地塊投資。

??榜單解讀

??前言：整體來(lái)看，3月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模、熱度均保持低位，但月末部分一二線城市持續(xù)成交核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)宅地，廈門(mén)、蘇州、寧波新地王的誕生昭示著市場(chǎng)“點(diǎn)狀高熱”。

??企業(yè)端，3月新增貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值14.5億元，同比下降32%，新增土儲(chǔ)總價(jià)、建面的百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為4.5億元、15萬(wàn)平方米，同比均表現(xiàn)為下跌，但跌幅有所收窄，投資情緒有望企穩(wěn)。

??一季度僅有三成銷售百?gòu)?qiáng)有拿地，但拿地金額同比增長(zhǎng)14%，依舊以過(guò)去三年拿地較多的央國(guó)企為主，華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地金額超過(guò)100億。

??本月樓市寬松政策頻出，對(duì)于高端、改善型地塊有更明顯的利好，國(guó)央企加碼優(yōu)質(zhì)地塊，未來(lái)高端市場(chǎng)將持續(xù)分化。

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??成交規(guī)模仍處低位，市場(chǎng)熱度持續(xù)分化

??截至3月24日，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交3080萬(wàn)平方米，同比下降12%，延續(xù)歷史低位，土地成交總價(jià)795億元，同比下降11%；一季度共成交建筑面積1.44億平方米，同比上漲7%，主要由于2023年初發(fā)布預(yù)供地新規(guī)，同比基數(shù)較低。

??成交規(guī)模持續(xù)低位的同時(shí)，市場(chǎng)熱度進(jìn)一步分化：3月份平均溢價(jià)率為3.93%，而蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價(jià)率均超過(guò)9%。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“地王”頻現(xiàn)，蘇州、廈門(mén)、寧波等地均有新單價(jià)地王產(chǎn)生，蘇州一個(gè)月內(nèi)兩次刷新最高樓板價(jià)。但全國(guó)角度而言，底價(jià)成交的地塊幅數(shù)占比仍高達(dá)七成以上，土地市場(chǎng)熱度分化顯著。

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??新增貨值TOP10門(mén)檻同比升32%

??金額TOP100總量同比增5%

??2024年一季度新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為14.5億元，同比降幅為32%，新增總價(jià)、建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值分別為4.5億元和14.9萬(wàn)平方米，同比降幅分別為32%和16%，雖然同比仍未轉(zhuǎn)正，但降幅有所收窄，投資情緒有望企穩(wěn)。

??值得一提的是，雖然百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值同比下降，但在本月核心城市優(yōu)質(zhì)“地王”成交后，新增貨值10強(qiáng)門(mén)檻值達(dá)到126.1億元，同比上升32%，新增貨值集中度持續(xù)走高，綠城中國(guó)、國(guó)貿(mào)地產(chǎn)也因?yàn)楦?jìng)得蘇州、廈門(mén)的新地王項(xiàng)目而位列新增貨值前十。

??此外，華潤(rùn)置地、中國(guó)鐵建和中建壹品位列新增貨值TOP3席位，華潤(rùn)年內(nèi)的新增貨值已突破400億元，與其他房企拉開(kāi)較大差距。

??1-3月，新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)的總額分別為5280億元、2230億元和3194萬(wàn)平方米，貨值和金額總量同比分別上漲4%和6%，但建面總量同比下降2%，貨值和金額的同比回升，主要得益于核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的出讓。

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??一季度銷售百?gòu)?qiáng)拿地金額同比增14%

??華潤(rùn)、濱江等投資額同比增五成

??就三月而言，CRIC監(jiān)測(cè)的30家房企投資金額環(huán)比持平，同比下跌36%。由此可見(jiàn)，選擇上企業(yè)仍舊謹(jǐn)慎，聚焦核心地段、聚焦優(yōu)勢(shì)城市。諸如單月拿地較多的如建發(fā)、國(guó)貿(mào)等以大本營(yíng)城市為主。

??另外，一季度僅有三成銷售百?gòu)?qiáng)有拿地，但拿地金額同比增長(zhǎng)14%，投資高度集中。且整體投資格局并未發(fā)生轉(zhuǎn)變，依舊是以過(guò)去三年拿地較多的央國(guó)企為主，華潤(rùn)、中國(guó)鐵建拿地金額超過(guò)100億，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

??從銷售百?gòu)?qiáng)拿地金額TOP10來(lái)看，維持強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局。一方面多數(shù)企業(yè)拿地金額均較去年一季度上漲，其中，華潤(rùn)、濱江投資金額同比漲幅近五成，中建壹品、中國(guó)鐵建等中建系也在一季度提前進(jìn)行了投資鋪排。另一方面，這些企業(yè)全口徑拿地銷售比遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，投資積極性較高。

??值得注意的是，已拿地的百?gòu)?qiáng)房企中有超過(guò)七成一季度新增貨值與全口徑銷售規(guī)模相匹配，甚至部分去國(guó)企一季度拿地貨值遠(yuǎn)高于期一季度全口徑銷售，如象嶼等，也從側(cè)面說(shuō)明了企業(yè)投資選擇依舊以核心城市核心地塊為主。

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??國(guó)央企加碼優(yōu)質(zhì)地塊

??未來(lái)高端市場(chǎng)持續(xù)分化

??本月重點(diǎn)城市新政頻出，包括廣州120平方米以上取消限購(gòu)、香港全面“撤辣”、杭州全面取消二手房限購(gòu)、深圳7090廢止等。此類政策在一定上勢(shì)必提振房企積極性，但對(duì)于土地市場(chǎng)的作用則較有針對(duì)性：高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進(jìn)一步遇冷。土地市場(chǎng)可能將出現(xiàn)進(jìn)一步冷熱分化的局面。

??從房企角度來(lái)看，目前有資金實(shí)力的國(guó)央企將持續(xù)加注核心優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，核心優(yōu)質(zhì)地塊未來(lái)也將更加集中于頭部房企的手中，未來(lái)市場(chǎng)格局（尤其是高端市場(chǎng)）將進(jìn)一步高度集中，但此類房企積極納儲(chǔ)對(duì)整體土地市場(chǎng)的帶動(dòng)效果有限；對(duì)于大部分仍面臨較大現(xiàn)金壓力的房企來(lái)說(shuō)，當(dāng)前保交樓和恢復(fù)銷售仍是最大難題，投資積極性仍較弱，需等待市場(chǎng)復(fù)蘇企穩(wěn)后方可轉(zhuǎn)變投資態(tài)度。