[克而瑞]綠城：“一體四翼”戰(zhàn)略落地 千億目標還遠嗎？

??2016年8月29日，綠城管理層召開了業(yè)績發(fā)布會，包含曹舟南、李青岸、馮征等5位高管現(xiàn)身，在綠城歷年的發(fā)布會現(xiàn)場可謂“絕無僅有”，而在中交入主的這半年來，綠城發(fā)生的改變也可以用“翻天覆地”來形容。

??戰(zhàn)略：大刀闊斧的架構(gòu)調(diào)整，“一體四翼”初具雛形

??在經(jīng)過內(nèi)部重組后，綠城已經(jīng)確立了“一體四翼”的管理架構(gòu)和業(yè)務(wù)發(fā)展格局，即以綠城中國為主體，綠城房產(chǎn)、綠城管理、綠城資產(chǎn)和綠城小鎮(zhèn)四大子集團為側(cè)翼。

??綠城房產(chǎn)：杭州本土優(yōu)勢明顯，向千億銷售迸發(fā)

??綠城房產(chǎn)依舊是全力打造綠城旗艦的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，2016上半年實現(xiàn)合約銷售額為454億元，相較于去年同期323億同比增長了41%，其中歸屬集團的權(quán)益金額約為237億元。從上半年銷售貢獻度來看，杭州作為大本營，熱銷項目眾多，區(qū)域優(yōu)勢明顯，在售項目總銷售額占比超20%；此外天津全運村項目榮獲得上半年銷售金額榜首，累計銷售為55.56億元，也為企業(yè)業(yè)績貢獻了12%。

??雖然綠城并未對外公布銷售目標，但是據(jù)了解企業(yè)內(nèi)部也在朝著900-1000億的銷售規(guī)模努力，據(jù)統(tǒng)計1-8月綠城已經(jīng)實現(xiàn)銷售金額605億元，接下來還有“金九銀十”等傳統(tǒng)銷售旺季，若市場熱度不減，企業(yè)沖刺千億還是有可能的。

??綠城管理：重組整合代建業(yè)務(wù)，品牌輸出助力輕資產(chǎn)擴張

??綠城管理，主要負責代建業(yè)務(wù)，2016上半年也是動作頻頻，先是于5月推出了“代建4.0”的標準化體系來整合上下游資源，構(gòu)筑行業(yè)壁壘；而后為了迅速擴大經(jīng)營規(guī)模，又在6月高調(diào)宣布收購藍城代建業(yè)務(wù)。截至2016年6月30日，模擬重組整合后的新綠城管理集團合并管轄項目合計達到了166個，規(guī)劃總建筑面積約5225萬方。隨著地產(chǎn)開發(fā)利潤被壓縮，房企都在謀求著上下游產(chǎn)業(yè)的延伸，綠城憑借產(chǎn)品品質(zhì)已圈得一群“綠粉”支持，開展代建業(yè)務(wù)進行品牌輸出，可以在較短時間內(nèi)完成輕資產(chǎn)擴張。?

??綠城資產(chǎn)：盤活存量物業(yè)，金融創(chuàng)新“補血”主營業(yè)務(wù)

??綠城資產(chǎn)則是負責統(tǒng)籌經(jīng)營酒店、商業(yè)中心、街區(qū)商業(yè)、會所等自持物業(yè)，構(gòu)建資產(chǎn)價值管理體系和金融服務(wù)平臺。在業(yè)務(wù)條線上基本可分為商業(yè)管理、酒店管理和投資管理。綠城會把手上所有的商業(yè)、酒店放入資產(chǎn)集團，除了盤活這些存量資產(chǎn)，綠城資產(chǎn)更重要的業(yè)務(wù)是金融，未來的目標是斬獲金融牌照，做一個全牌照的金控集團。當下地產(chǎn)+金融已成主流趨勢，未來地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更加聚焦于資源和資本的競爭，中交此舉不僅可以為主營業(yè)務(wù)提供強有力的金融支持，而且也可在后期嘗試金融創(chuàng)新促進地產(chǎn)業(yè)務(wù)的由“重”轉(zhuǎn)“輕”。

??綠城小鎮(zhèn)：全新產(chǎn)品線，差異化產(chǎn)品挖掘三四線項目價值

??綠城小鎮(zhèn)，是綠城新的產(chǎn)品線，目前尚在培育中。小鎮(zhèn)大體概念為距離市中心30-50公里，占地約為3平方公里，農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)和建筑規(guī)劃的配比在2:1左右；在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計售價1萬/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。除了開發(fā)小鎮(zhèn)項目，綠城在三四線城市的項目也將被裝入小鎮(zhèn)集團。我們認為，此舉主要是基于對城市邊緣區(qū)域和三四線項目價值的再挖掘，城鎮(zhèn)化進程勢必會帶來一線與部分核心二線城市的人口超載，承接外溢人口就變得尤為重要，加之目前三四線的去化難問題加劇，為項目增加產(chǎn)業(yè)屬性可有效提升性價比，不失為去庫存的好方法。

??拿地：聚焦核心一二線城市，拿地謹慎防范市場風險

??2016上半年綠城在拿地態(tài)度上還是比較謹慎的，共斬獲北京及杭州的3幅地塊，合計建筑面積在27萬方，總代價為99.7億元。雖然拿地少，但因地塊位于核心一二線，單位地價基本維持在37000元/平，成本還是比較高的；此外，截至2016年6月30日，綠城總土地儲備為2976萬方，按上半年的銷售面積來推算，消化周期在6年左右，基本可滿足日常經(jīng)營需要。

??從土儲結(jié)構(gòu)來看，環(huán)渤海占比最高，達35.9%，未來綠城的投資將向北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、濟南、南京、合肥、鄭州、重慶、武漢、成都、廈門、福州這15個重點城市集中，提出這樣的投資方向主要是為了預(yù)防未來市場潛藏的風險。相信隨著后期推貨增加和投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，土儲分布還將得到進一步優(yōu)化。

??盈利：利潤率相對較低，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整或?qū)⒗瓌雍笃谠鲩L

??綠城上半年營業(yè)收入為96.82億元，同比下降了9.98%，其中物業(yè)銷售為82.37億元，較2015年同期下降了13.1%，下降原因主要是由于結(jié)轉(zhuǎn)的項目主要分布于二線城市的非主城區(qū)域和三四線城市，故而銷售均價偏低所致，結(jié)算面積同比基本持平。但可以看到的是，綠城的各項利潤指標還是有了不同程度的改善，毛利率為24.55%，較2015同期上升了0.74個百分點，凈利率為8.4%，核心凈利率更是達到了7.86%。這主要與綠城項目管理業(yè)務(wù)密切相關(guān)，2015下半年綠城收購了綠城鼎盛和綠城時代，二者主業(yè)均是輕資產(chǎn)服務(wù)，從而提升了集團整理利潤率水平。

??此外，綠城的產(chǎn)品戰(zhàn)略也有了改變，提出了2:6:2的橄欖形產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，即20%高端產(chǎn)品，60%主流產(chǎn)品，20%安置房和保障性住房來迎合不同群體的購房需求，主流產(chǎn)品及安置保障房可低價跑量，促進規(guī)模擴張；高端產(chǎn)品則兼顧了利潤空間，相信隨著后期戰(zhàn)略的逐步落地，綠城的盈利能力還將有改善的空間。

??償債：融資和負債結(jié)構(gòu)得以改善，中交助力“如虎添翼”

??2016上半年，綠城的融資成本由2015年底的7.3%成功降至6.3%，得以優(yōu)化的原因在于：一是在國內(nèi)寬松的融資環(huán)境下，房企的普遍融資成本都有下行趨勢；二是中交的支持與幫助，不僅利用旗下金融機構(gòu)為綠城增信，而且還通過中交建融租賃有限公司，為綠城提供進行售后回租安排。此外，綠城在7月還成立了資金結(jié)算中心，將地方項目對資金的調(diào)度權(quán)收歸集團，統(tǒng)一規(guī)劃安排，為后期成立財務(wù)公司做準備，隨著融資途徑的多樣化，綠城的融資成本有望得到進一步下降。從負債結(jié)構(gòu)來看，截至2016年6月30日，綠城的長短期債務(wù)比為3.3，現(xiàn)金短債比為1.95，短期償債壓力不大，負債結(jié)構(gòu)合理。