沈曉玲 查明儀2020-09-01 16:47:10
??導(dǎo)讀:
??地產(chǎn)主業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的同時(shí),多元業(yè)務(wù)收獲頗豐,且未來仍是企業(yè)重點(diǎn)發(fā)展的方向。
??【完成目標(biāo)壓力不大,區(qū)域均衡布局成效明顯】2020年上半年,雅居樂實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售金額551.0億元,已完成目標(biāo)的46%。同期銷售面積404.9萬平方米,均價(jià)較2019年全年穩(wěn)步上升2.8%至13608元/平方米。從銷售面積分布來看,華南區(qū)域貢獻(xiàn)最大,占比總計(jì)33%,其中大灣區(qū)達(dá)24.1%。企業(yè)積極推進(jìn)“2+3+N”策略,珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群,貢獻(xiàn)率達(dá)57%。
??【審慎投資,堅(jiān)持“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略】2020年上半年新增土儲(chǔ)建面375萬平方米,總地價(jià)139億元。新增權(quán)益土地建面為347萬方,權(quán)益拿地金額104億元。全口徑拿地銷售金額比為0.23,較為保守。從區(qū)域分布來看,戰(zhàn)略深耕城市群珠三角和長三角面積占比分別為29%和25%。
??【土儲(chǔ)充足,重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)】截止2020年6月30日,雅居樂擁有總土儲(chǔ)建面5303萬平方米,權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4195萬平方米。按照目前企業(yè)的去化速度估算,可滿足4-6年的銷售需求,儲(chǔ)備量充足。在粵港澳大灣區(qū)土地儲(chǔ)備達(dá)1311萬方,占總建面的24.7%。
??【營收毛利雙增長,盈利位于行業(yè)較高水平】2020年上半年?duì)I業(yè)收入為335.27億元,同比增長23.7%,表現(xiàn)亮眼。同期毛利潤為115.2億元,同比上升40.2%;毛利率為34.4%,同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn),高于行業(yè)平均水平。
??【凈負(fù)債率回落,債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健】從負(fù)債情況來看,凈負(fù)債率為73.3%,相比2019年降低了9.5個(gè)百分點(diǎn),初步扭轉(zhuǎn)了公司自2017年以來凈負(fù)債率上行的趨勢。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看,現(xiàn)金短債比為1.2,長短債務(wù)比1.45,短期無償債壓力。
??【多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果,持續(xù)發(fā)力】本期多元業(yè)務(wù)營收占比增長至12.6%,主要包括物業(yè)、環(huán)保和商業(yè)多個(gè)板塊。雅生活服務(wù)至今保持了快速增長;雅城在6月申請(qǐng)獨(dú)立上市;城市更新集團(tuán)今年成立,聚焦粵港澳大灣區(qū);環(huán)保方面營業(yè)額同比增速高達(dá)69%;房管和商業(yè)板塊業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張。
??1銷售
??完成目標(biāo)壓力不大
??區(qū)域均衡布局成效明顯
??2020年上半年,雅居樂實(shí)現(xiàn)合約預(yù)售售金額551.0億元。相比2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)上提出的1200億元預(yù)售目標(biāo),已完成46%。雅居樂銷售額排名較去年同期上升2位,位列24名。同期實(shí)現(xiàn)合約銷售面積404.9萬平方米,同比基本持平,均價(jià)較去年微升至13608元/平方米。截止2020年7月,雅居樂累計(jì)銷售同比增速已轉(zhuǎn)正,總體來看,2020年完成目標(biāo)壓力不大。
華南區(qū)域銷售貢獻(xiàn)最大,區(qū)域均衡布局成效明顯。從銷售面積分布來看,華南區(qū)域貢獻(xiàn)最大,占比總計(jì)33%,其中大灣區(qū)達(dá)24.1%。華東地區(qū)銷售面積占比相比2019年同期微增,達(dá)27.3%。其余預(yù)售面積則來源于全國多個(gè)區(qū)域且分布均勻,海南和云南總銷售占比也恢復(fù)至2018年水平。與此同時(shí),企業(yè)積極推進(jìn)“2+3+N”策略,珠三角和長三角城市群作為戰(zhàn)略深耕城市群,貢獻(xiàn)率達(dá)57%。
??2投資
??審慎投資
??堅(jiān)持“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略
??審慎的投資態(tài)度,把控拿地節(jié)奏。2020年上半年雅居樂新增20幅土地,新拓展了啟東、泰興和肇慶三個(gè)城市,還在海外拿了一幅位于美國舊金山的土地。受疫情影響,上半年拿地節(jié)奏放緩,新增土儲(chǔ)建面375萬平方米,總地價(jià)139億元。同時(shí)新增權(quán)益土地建面為347萬方,權(quán)益拿地金額104億元,分別同比減少40.3%和55.2%。上半年全口徑拿地銷售金額比為0.23,較為保守。企業(yè)業(yè)績會(huì)表示,隨著下半年供地節(jié)奏的恢復(fù)以及收并購項(xiàng)目的落地,能跟上全年投資節(jié)奏。
??雅居樂堅(jiān)持“拿好地,不拿錯(cuò)地”的原則,期內(nèi)通過產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)拿地超150萬方,這部分土地平均成本約1768元/平米,有效降低了拿地成本。除此之外,還能較好地實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)協(xié)同,具備較強(qiáng)的市場競爭力。正由于此,新增土儲(chǔ)整體權(quán)益樓面地價(jià)由2019年的3930元/平米進(jìn)一步下降至3007元/平米,相比13608元/平方米的銷售均價(jià)有較大優(yōu)勢。
??重點(diǎn)關(guān)注珠三角和長三角,持續(xù)推進(jìn)“2+3+N”的城市群布局戰(zhàn)略。從區(qū)域分布來看,新增的20幅土地中有14幅位于戰(zhàn)略深耕城市群——珠三角和長三角,面積占比分別為29%和25%。除此之外,中西部新增土儲(chǔ)占比也達(dá)到了33%,能進(jìn)一步平衡區(qū)域布局,分散土儲(chǔ)集中可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。
??3土儲(chǔ)
土儲(chǔ)充足
??重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)
截止2020年6月30日,雅居樂已在81個(gè)城市布局,擁有總建筑面積為5303萬平方米的土地儲(chǔ)備,同時(shí)權(quán)益土地儲(chǔ)備達(dá)4195萬平方米,相比期初增長5.7%,權(quán)益比例與年初持平,為79%。按照目前企業(yè)的去化速度估算,可滿足4-6年的銷售需求,儲(chǔ)備量充足。??雅居樂保持對(duì)大灣區(qū)的高關(guān)注度。雅居樂在粵港澳大灣區(qū)擁有54個(gè)項(xiàng)目,土地儲(chǔ)備達(dá)1311萬方,占總建面的24.7%,按當(dāng)前去化速度,足夠未來4-5年發(fā)展。從建面的城市分布來看,中山占比最高,達(dá)40%,此外惠州占比為23%。至此,雅居樂已在粵港澳大灣區(qū)除深圳、東莞及澳門外的8個(gè)城市均有項(xiàng)目分布。此外,企業(yè)7月份在中山獲取了一個(gè)約90萬方的綜合用地,也體現(xiàn)了對(duì)大灣區(qū)持續(xù)的關(guān)注度。
??4盈利
??盈利位于行業(yè)較高水平
??地產(chǎn)主業(yè)與多元業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn),營業(yè)收入穩(wěn)步增加。2020年上半年,雅居樂營業(yè)收入為335.27億元,同比增長23.7%,表現(xiàn)亮眼。這一方面得益于確認(rèn)銷售均價(jià)的上升,均價(jià)增幅大于成本增幅從而提升了房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入,這部分營收達(dá)293.1億元,同比增長18.7%;另一方面則得益于多元化業(yè)務(wù)的持續(xù)發(fā)力,其中物業(yè)管理板塊和環(huán)保服務(wù)板塊的營收同比增速分別達(dá)到了111.1%和69%。
??高毛利項(xiàng)目占比提升,毛利率回升至34.4%。2020年上半年雅居樂毛利潤為115.2億元,同比上升40.2%;毛利率為34.4%,同比上升4.1個(gè)百分點(diǎn),高于行業(yè)平均水平。這是由于期內(nèi)高毛利項(xiàng)目銷售確認(rèn)收入上升,隨著海南市場的恢復(fù)以及政策利好,這部分項(xiàng)目銷售有所提升,從而提振了毛利。同時(shí),凈利潤和歸母凈利潤分別為63.4億元和51.3億元,較去年同期上升 7.6%和1.0%。凈利率和歸母凈利率則分別為18.9%和15.3%,雖同比下滑2.8和3.4個(gè)百分點(diǎn),仍處于行業(yè)較高水平。
??5償債
??凈負(fù)債率回落
??債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健
??凈負(fù)債率下降,短期基本無資金壓力。從負(fù)債情況來看,2020年上半年雅居樂的凈負(fù)債率為73.3%,相比2019年降低了9.5個(gè)百分點(diǎn),低于行業(yè)水平,初步扭轉(zhuǎn)了公司自2017年以來凈負(fù)債率上行的趨勢,主要系盈利增加和少數(shù)股東權(quán)益增加所致。從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看,期末共持有現(xiàn)金數(shù)額同比增長5.6%達(dá)到464.1億元,能覆蓋短期債務(wù),現(xiàn)金短債比為1.15,長短債務(wù)比1.45。此外,借貸成本下降至6.78%,低于行業(yè)平均水平。
6多元化
多元業(yè)務(wù)開花結(jié)果持續(xù)發(fā)力
??雅居樂堅(jiān)持“地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主,多元業(yè)務(wù)并行”的模式,本期多元業(yè)務(wù)營收占比增長至12.6%,同比增加3.6個(gè)百分點(diǎn)。目前多元業(yè)務(wù)主要包括雅生活、環(huán)保、卓雅教育、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新等板塊。
??其中,雅生活服務(wù)已在2018年上市,至今保持了快速增長。2020年上半年,營收達(dá)40.0億元,同比增長78.5%;毛利12.8億元,同比增長53.8%。期內(nèi)完成了對(duì)中民物業(yè)60%的股權(quán)收購,取得了規(guī)模的再進(jìn)階。截止2020年上半年,雅生活在管及合約面積(不包括咨詢公司及參股公司面積)分別為3.53億及4.91億平方米。包含咨詢顧問及參股公司面積的在管和合約面積則分別突破5億和6億平方米。雅城在今年6月申請(qǐng)獨(dú)立上市,將成為雅居樂旗下第二個(gè)上市的多元板塊。雅城集團(tuán)主要聚焦智慧裝飾家居和綠色生態(tài)景觀兩大業(yè)務(wù),招股書顯示,截止2019年底業(yè)務(wù)已經(jīng)覆蓋國內(nèi)27個(gè)省份的119個(gè)城市。
??2020年6月還成立了城市更新集團(tuán),聚焦粵港澳大灣區(qū),深入華北及中原地區(qū)。城市更新對(duì)企業(yè)新增拿地和大灣區(qū)深耕都有重要作用,于本期末已鎖定土地儲(chǔ)備建面769萬平方米,貨值近人民幣2,400億元。
??除此之外,基于「1+N」的多元發(fā)展戰(zhàn)略,公司也積極布局其他多元業(yè)務(wù)。環(huán)保方面,作為危廢處理國內(nèi)龍頭,上半年?duì)I收為7.99億元,增速高達(dá)69%,未來可期。房管和商業(yè)板塊業(yè)務(wù)也實(shí)現(xiàn)了快速擴(kuò)張,未來將持續(xù)發(fā)力。