??在規(guī)模競(jìng)速賽道上，寶龍地產(chǎn)狀態(tài)不俗。

??近日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布2021年4月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，2021年4月，寶龍地產(chǎn)合約銷售額(連同共同控制實(shí)體及聯(lián)營(yíng)公司的合約銷售額)及合約銷售面積分別約為人民幣85.05億元及55.62萬(wàn)平方米；銷售金額較3月環(huán)比下降10.6%；平均銷售價(jià)為15292元/平米，較上月平均銷售價(jià)15721元/平米環(huán)比下降2.73%。

??雖然單月量?jī)r(jià)環(huán)比雙降，但綜合1-4月份數(shù)據(jù)，寶龍地產(chǎn)合約銷售總額及合約銷售總面積分別約為人民幣331.19億元及213.94萬(wàn)平方米，同比仍增長(zhǎng)約139.0%及約139.5%。

??機(jī)構(gòu)發(fā)布的《2021年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP200》顯示，TOP100房企銷售額均值為426.6億元，增長(zhǎng)率均值為88.4%，寶龍地產(chǎn)排名為41，而在上年同期中指研究院發(fā)布的《2020年1-4月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)TOP100》中，該排名為50。得益于銷售額大幅增長(zhǎng)，寶龍地產(chǎn)行業(yè)百?gòu)?qiáng)排名較上年同期上升了9個(gè)位次。

??猛進(jìn)

??寶龍地產(chǎn)(01238.HK)2020年報(bào)稱：“綜合當(dāng)前形勢(shì)及自身發(fā)展需求，本集團(tuán)將進(jìn)一步提高2021年合約銷售目標(biāo)至人民幣1050億元”。

??按照寶龍地產(chǎn)2020年約815.51億元人民幣的合約銷售金額計(jì)算，完成1050億元目標(biāo)，需要保持28%以上的銷售增速。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》觀察到，事實(shí)上，“當(dāng)前形勢(shì)”表明，房企對(duì)2021年的銷售增速預(yù)期普遍下調(diào)。

??不完全統(tǒng)計(jì)，在已公布銷售目標(biāo)增速的上市房企中，僅有9家企業(yè)設(shè)定的目標(biāo)增速相對(duì)2020年的實(shí)際增速有所上升。其中，僅寶龍地產(chǎn)及建發(fā)國(guó)際集團(tuán)2021年銷售目標(biāo)增速達(dá)到30%左右。

??對(duì)規(guī)模較大的房企來說，企業(yè)對(duì)規(guī)模的訴求相對(duì)較弱，在地產(chǎn)主業(yè)以外往往還布局多元化業(yè)務(wù)，為企業(yè)的未來發(fā)展提前打好基礎(chǔ)，且由于銷售額基數(shù)較大，因此增速隨之放緩。對(duì)還未實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模的房企來說，依舊需要朝著千億奮斗，此類房企規(guī)模訴求較強(qiáng)，因此目標(biāo)增速往往設(shè)定較高。

??寶龍地產(chǎn)這家已成立30年，2009年便在香港主板上市的老牌房企，規(guī)模不僅遠(yuǎn)落后于同期的閩系世茂、也被后起的陽(yáng)光城等超過。

??在房地產(chǎn)集中度不斷提升的當(dāng)下，巨頭林立，千億已成為房企的生存和競(jìng)爭(zhēng)門檻，中小房企難以擺脫規(guī)模焦慮。

??2019年寶龍中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳那句“(我們)沒有沖規(guī)模的沖動(dòng)和角度”言猶在耳。

??黑馬

??或許是業(yè)績(jī)帶來了底氣，寶龍地產(chǎn)早早發(fā)布了2020年度報(bào)告，為房企年報(bào)季打響了“第一槍”。

??年報(bào)顯示，2020年寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額約815.51億元人民幣，同比增長(zhǎng)35.1%；收入約354.95億元，同比增長(zhǎng)36.3%；年度凈利潤(rùn)約88.15億元，同比增長(zhǎng)46.5%；歸屬母公司凈利潤(rùn)60.93億元，同比增長(zhǎng)50.8%。

??《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》注意到，年報(bào)顯示，寶龍地產(chǎn)的毛利率較2019年同期36.4%下降約0.3個(gè)百分點(diǎn)。在上市房企2020年平均毛利率下降的背景下，這一降幅并不顯眼。36.1%的毛利率水平，仍位于行業(yè)中線水平之上。

??營(yíng)收、利潤(rùn)勢(shì)頭均稱得上強(qiáng)勁。

??2021年是“三道紅線”政策出臺(tái)后的首個(gè)年報(bào)季，一直是外界密切關(guān)注的焦點(diǎn)。寶龍地產(chǎn)全線達(dá)標(biāo)，剔除預(yù)收賬款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，凈負(fù)債率為73.9%，現(xiàn)金短債比為1.22倍，晉升“綠檔”企業(yè)。

??房企座次趨于固化的趨勢(shì)愈發(fā)明顯，旭輝控股董事局主席林中曾公開表示：“未來行業(yè)出現(xiàn)黑馬的幾率很小。因?yàn)楹隈R多少都是要加杠桿的，但在三道紅線下，很難加杠桿了。”

??此刻，寶龍地產(chǎn)卻展示出了些許“黑馬”相。

??反差

??以杠桿在短時(shí)間內(nèi)撬動(dòng)規(guī)模，曾是近年來中小型房企屢試不爽的方法。

??在“三道紅線”的嚴(yán)厲制約下，今年房企的負(fù)債指標(biāo)幾乎整齊劃一出現(xiàn)了同步下降。

??“紅線翻綠”背后，有研究機(jī)構(gòu)指出，地產(chǎn)行業(yè)屬于資金杠桿驅(qū)動(dòng)型行業(yè)，其融資擴(kuò)張受自身資產(chǎn)負(fù)債表約束。部分房企通過跟投等少數(shù)股東引進(jìn)方式打破這種束縛。盡管這一定程度能提高公司融資能力加快企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)，但如果存在明股實(shí)債的情形，當(dāng)行業(yè)周期整體向下時(shí)，這種被掩蓋的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或不得不需要引起投資者重視。

??少數(shù)股東權(quán)益是合并資產(chǎn)負(fù)債表的凈資產(chǎn)中屬于少數(shù)股東的部分，少數(shù)股東損益是合并利潤(rùn)表中屬于少數(shù)股東的部分，這兩個(gè)指標(biāo)并非上市公司常見的償債指標(biāo)或盈利指標(biāo)，但是對(duì)于分析上市公司風(fēng)險(xiǎn)卻顯得十分重要。一般來說，若少數(shù)股東損益與少數(shù)股東權(quán)益持續(xù)不匹配，就需要引起特別關(guān)注。

??年報(bào)顯示，2019年末，寶龍地產(chǎn)的少數(shù)股東權(quán)益為62.46億元，當(dāng)期公司的少數(shù)股東損益為19.07億元。到了2020年末，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益暴增至150.6億，增長(zhǎng)了141％，而相應(yīng)的公司少數(shù)股東損益為26.7億，僅增長(zhǎng)40％。

??此外，寶龍地產(chǎn)在其主要?jiǎng)?chuàng)收來源長(zhǎng)三角地區(qū)，2020年住宅已出售及交付金額為176.73億元，銷售單價(jià)為12062元/平方米；2019年，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)則分別為149.31億元和14696元/平方米。營(yíng)收增長(zhǎng)與銷售均價(jià)的下降形成反差，內(nèi)在關(guān)聯(lián)值得注意。

??模式

??曾與萬(wàn)達(dá)相提并論，“專注開發(fā)運(yùn)營(yíng)綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的寶龍地產(chǎn)，從銷售貢獻(xiàn)比角度觀察，“商業(yè)屬性”并不凸顯。

??2020年，寶龍地產(chǎn)約人民幣815.51億元銷售額中，商業(yè)銷售金額131.18億元，住宅銷售金額684.33億元。

??寶龍地產(chǎn)近三年以“商業(yè)+住宅”合作形式獲取的土地占比持續(xù)上升，自2018年起便維持在85%左右。對(duì)比過去寶龍集中以商業(yè)地產(chǎn)為主，近年住宅銷售額占比持續(xù)提升，2020年住宅銷售額占比已達(dá)83.9%。

??住宅銷售較商業(yè)去化速度更快，自然能夠加快公司的周轉(zhuǎn)速度，助推銷售規(guī)模增速。

??對(duì)房企的“以住養(yǎng)商”模式，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)多認(rèn)為，商住用地成本較住宅地為低，利用商業(yè)綜合體開發(fā)的概念，有助于房企低成本拿地?cái)U(kuò)張，尤其是在區(qū)域整體提升需求較大的城市群。商業(yè)地產(chǎn)作為招牌，住宅才是業(yè)績(jī)主力。

??年報(bào)顯示，2020年寶龍地產(chǎn)新增項(xiàng)目39個(gè)，計(jì)容總面積940萬(wàn)方，新增貨值1332億，權(quán)益地價(jià)333億，權(quán)益比66%。截至2020年底，寶龍地產(chǎn)土儲(chǔ)總體計(jì)容建面3650萬(wàn)方，可售貨值4478億。土儲(chǔ)平均土地成本3466元每平米，僅相當(dāng)于銷售均價(jià)的22.6%。2020年新增項(xiàng)目的平均溢價(jià)率僅4.7%，土地成本優(yōu)勢(shì)明顯。

??基于特有的拿地模式和現(xiàn)有的土儲(chǔ)指標(biāo)，在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，寶龍地產(chǎn)高層表露出對(duì)沖千億的樂觀，“我們不需要拿任何新項(xiàng)目就基本能接近這個(gè)指標(biāo)了”，許華芳表示，“我們非常有信心能保持高增長(zhǎng)跟高利潤(rùn)。因?yàn)樵谀壳巴恋貎?chǔ)備里，所有土儲(chǔ)指標(biāo)都具備很高的毛利率，放眼三年時(shí)間，這個(gè)問題都不是問題。”

??前路

??寶龍地產(chǎn)2020年新增土儲(chǔ)中，長(zhǎng)三角及大灣區(qū)的投資金額占比 80%，其中長(zhǎng)三角區(qū)域合計(jì)占比68.7%。

??長(zhǎng)三角城市群提供了國(guó)家戰(zhàn)略下的發(fā)展機(jī)遇，市場(chǎng)購(gòu)買力活躍，房企競(jìng)爭(zhēng)也激烈殘酷。

??深耕長(zhǎng)三角龍頭上海多年后，寶龍地產(chǎn)的項(xiàng)目布局仍多位于郊區(qū)，寶龍地產(chǎn)旗下最高端的商業(yè)產(chǎn)品系寶龍一城尚未進(jìn)入，同萬(wàn)科、保利、中海等房企近年在滬的綜合體項(xiàng)目相比，能級(jí)和標(biāo)桿效應(yīng)并不占優(yōu)。

??在被認(rèn)為是高端商業(yè)未來的上海城市更新賽道上，寶龍地產(chǎn)亦鮮見大的動(dòng)作。

??集中供地制度出臺(tái)，寶龍地產(chǎn)重點(diǎn)布局的南京、寧波等城市均在其中。供地結(jié)構(gòu)變化對(duì)寶龍地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展的影響，也有待進(jìn)一步觀察。更有分析人士指出，勾地制度的出現(xiàn)本是為了避免地價(jià)過低或流拍，隨著土地出讓體系日益完善，勾地模式已經(jīng)愈加不適應(yīng)如今的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，存在被淘汰的可能。

??沖規(guī)模的籌碼，寶龍地產(chǎn)幾乎全部押給了長(zhǎng)三角發(fā)展紅利與特有的低成本拿地方式。雞蛋裝在一個(gè)籃子里，集中資源“聚焦”專注某一區(qū)域發(fā)展，對(duì)中小房企未必是一個(gè)不好的選擇。但考量一家企業(yè)的時(shí)間標(biāo)尺遠(yuǎn)不止三年五年，從優(yōu)勝劣汰的行業(yè)長(zhǎng)生命周期看，所有個(gè)體的業(yè)績(jī)沉浮，最終仍將取決于產(chǎn)品力的敘事。

??拿出與增速相匹配的標(biāo)桿產(chǎn)品,可能是寶龍亟需完成的任務(wù)。