??本月關(guān)注

???滬杭放松限購、廣州首推房票安置，60城政策迎來優(yōu)化調(diào)整

??中央層面，本月央行四季度金融工作報(bào)告明確房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解思路，按照因城施策原則，指導(dǎo)各地精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。近期《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，新一輪“房改”即將開啟，保障性住房建設(shè)預(yù)期提速，未來供求關(guān)系或?qū)⒅饾u修復(fù)。地方政府層面，本月松綁政策頻次為近1年來的次高，60個(gè)城市66次松綁房地產(chǎn)政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

???蘇寧獲50億紓困資金，安居建業(yè)接手佳兆業(yè)寫字樓

??本月中信信托、中國華融協(xié)同實(shí)施的蘇寧易購紓困項(xiàng)目正式落地，預(yù)計(jì)期限為十年，規(guī)模上限為50億，以實(shí)際投放為準(zhǔn)。項(xiàng)目層面，本月安居建業(yè)入局紓困深圳龍崗佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)二期KICC寫字樓，據(jù)不完成統(tǒng)計(jì)，從2022年成立以來其累計(jì)介入紓困15個(gè)項(xiàng)目。歷時(shí)16個(gè)月，中信系通過“金融機(jī)構(gòu)+AMC+代建”方式，將從佳兆業(yè)處接手的4個(gè)項(xiàng)目全部盤活，最后問世的項(xiàng)目——中信國際大廈約3萬平體量的商業(yè)部分即將亮相。

???中海物業(yè)19倍PE關(guān)聯(lián)交易受質(zhì)疑，首開、金茂和華僑城加快資產(chǎn)優(yōu)化

??本月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購交易，披露的交易對(duì)價(jià)約124.4億，同比大幅減少51.3%、環(huán)比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規(guī)模為近年來的新低，并購熱度降溫。本月中海物業(yè)擬9.5億港元與關(guān)聯(lián)方收購中海通信、中海監(jiān)理2項(xiàng)資產(chǎn)，若以公告中披露的業(yè)績(jī)保證5000萬港元計(jì)，本次收購估值倍數(shù)達(dá)到19，而物管去年平均收購PE約12倍，被市場(chǎng)質(zhì)疑定價(jià)太高。此外，首開、金茂和華僑城陸續(xù)掛牌出售低效閑置存量資產(chǎn)，未來消費(fèi)公募REITs加快審批后，能為其存量資產(chǎn)退出提供新的渠道。

??01 并購政策

??滬杭放松限購
60城政策迎來優(yōu)化調(diào)整

??本月中央密集推出房地產(chǎn)政策，21日央行四季度金融工作報(bào)告明確房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)化解思路，按照因城施策原則，指導(dǎo)各地精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，加大保交樓金融支持力度，一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。

??此外，前期國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過的《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》，近期已傳達(dá)到各城市人民政府、各部委直屬機(jī)構(gòu)，被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是新一輪“房改”的開啟，明確發(fā)展保障性住房的目的：解決工薪群體的住房難問題、穩(wěn)定“房住不炒”預(yù)期、構(gòu)建“低端有保障、高端有市場(chǎng)”的新格局。保障性住房建設(shè)預(yù)期提速，未來供求關(guān)系或?qū)⒅饾u修復(fù)。

??地方政府層面，本月松綁政策頻次僅次于9月為近1年來的次高，60個(gè)城市66次松綁房地產(chǎn)政策，其中杭州、上海相繼放松限購，上海、北京公積金貸款實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)商貸”，廣州城市更新推行“房票安置”，核心城市限購限貸政策正迎來普遍放松。

??02 并購金融

??蘇寧獲50億紓困資金
安居建業(yè)接手佳兆業(yè)寫字樓

??集團(tuán)層面，本月中信信托、中國華融協(xié)同實(shí)施的蘇寧易購紓困項(xiàng)目正式落地。據(jù)公告，項(xiàng)目預(yù)計(jì)期限為十年，規(guī)模上限為50億，以實(shí)際投放為準(zhǔn)。上月蘇寧披露過針對(duì)物流業(yè)務(wù)的首批紓困資金投放（15.49億），將用于旗下紹興、杭州、南京及成都等物流項(xiàng)目的紓困。

??項(xiàng)目層面，安居建業(yè)本月再次入局深圳“保交樓”問題項(xiàng)目，據(jù)深圳佳兆業(yè)官方披露，龍崗佳兆業(yè)中央廣場(chǎng)二期KICC寫字樓與龍崗安城投達(dá)成合作協(xié)議。而龍崗安城投由安居建業(yè)與龍崗城投聯(lián)合成立，安居建業(yè)從2022年成立至今，據(jù)不完成統(tǒng)計(jì)，介入紓困包括羅湖益田御龍?zhí)斓亍⒑愦笊钲跒吵傢?xiàng)目、福田佳兆業(yè)佳園、福田歲寶壹品等15個(gè)問題項(xiàng)目。

??此外，中信城開官微披露，中信國際大廈約3萬平體量的商業(yè)部分即將亮相，意味歷時(shí)16個(gè)月，中信系通過“金融機(jī)構(gòu)+AMC+代建”的紓困方式，將2022年6月從佳兆業(yè)處接手的4個(gè)項(xiàng)目全部實(shí)現(xiàn)盤活。其余3個(gè)項(xiàng)目，中信城開·紅樹灣于2022年7月最早入市，中信金沙灣水世界2023年4月開園，5月東角頭項(xiàng)目確定由中信與達(dá)力進(jìn)行土地分配并各自開工復(fù)產(chǎn)。AMC盤活資產(chǎn)效率較高，但受制于自身的資金規(guī)模、杠桿及資本的監(jiān)管要求，不能為房地產(chǎn)提供大量紓困資金，對(duì)項(xiàng)目的紓困具備選擇性和商業(yè)性質(zhì)。

??03 行業(yè)并購

??中海物業(yè)19倍PE關(guān)聯(lián)交易受市場(chǎng)質(zhì)疑

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2023年10月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企共涉及24筆并購交易，披露交易金額的有17筆，總交易對(duì)價(jià)約124.4億人民幣，同比大幅減少51.3%、環(huán)比大幅減少59.2%，單月披露的單筆平均交易規(guī)模7.3億，為近一年以來的新低，收并購熱度持續(xù)降溫。

??交易進(jìn)展來看，本月9筆交易處于掛牌狀態(tài)，7筆披露的交易對(duì)價(jià)合計(jì)約68.1億，其中世茂主席許榮茂2.5億澳元掛牌出售澳洲養(yǎng)牛場(chǎng)，華僑城24.3億擬出售上海蘇河灣項(xiàng)目酒店資產(chǎn)，陸家嘴18.74億掛牌轉(zhuǎn)讓東方廣場(chǎng)一期項(xiàng)目及地下產(chǎn)權(quán)車位等。本月完成11筆交易，其中7筆披露的交易對(duì)價(jià)約49.1億，主要由金茂底價(jià)28億完成出售北京威斯汀大飯店100%股權(quán)、雅居樂12.12億與合作方常州嘉宏就5項(xiàng)合資物業(yè)項(xiàng)目交易貢獻(xiàn)。此外，簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議、傳言交涉中和董事會(huì)預(yù)案分別有2筆、1筆和1筆。

??本月市場(chǎng)關(guān)注度高的是，中海物業(yè)擬9.5億港元與關(guān)聯(lián)方收購中海通信、中海監(jiān)理2項(xiàng)資產(chǎn)，成為2023年物管收并購中單筆規(guī)模最高的交易。若以公告中披露的業(yè)績(jī)保證5000萬港元計(jì)算，本次交易定價(jià)的PE倍數(shù)達(dá)到19，而物管企業(yè)2022年平均收購PE約12倍。本次關(guān)聯(lián)交易被市場(chǎng)質(zhì)疑定價(jià)太高。野村發(fā)報(bào)告指，此次交易違背股東利益，中海物業(yè)管理層未能解決兩個(gè)主要問題：收購的監(jiān)理業(yè)務(wù)盈利前景平庸，及收購的交易估值倍數(shù)不具吸引力。

??交易標(biāo)的物業(yè)類型看，本月并購交易中多元化交易規(guī)模仍然遠(yuǎn)超開發(fā)項(xiàng)目，12筆涉及商辦、文旅、物管等不同領(lǐng)域的多元化投資，披露的交易金額101.1億，占到全部規(guī)模的81.3%。其中，商辦資產(chǎn)出售熱度最高，6筆交易披露的交易對(duì)價(jià)78億，占比62.7%。

??商辦資產(chǎn)回報(bào)周期長，本月央國企陸續(xù)掛牌出售低效閑置資產(chǎn)，如華僑城掛牌蘇河灣項(xiàng)目、金茂出售北京威斯汀大飯店、首開出售北京聯(lián)寶公寓項(xiàng)目并掛牌2家商管公司等。行業(yè)處下行周期，存量資產(chǎn)流動(dòng)性又弱，部分央國企面臨資金和財(cái)務(wù)考核壓力，自然選擇加快盤活資產(chǎn)。而10月底首批4支消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs獲批，打通了存量資產(chǎn)退出渠道。相較于整售，通過公募REITs退出既能改善央國企流動(dòng)性，又幫助其實(shí)現(xiàn)運(yùn)營資金的有效周轉(zhuǎn)，為房企轉(zhuǎn)型成為商業(yè)運(yùn)營商提供途徑，助力存量物業(yè)的健康發(fā)展。