??上半年投資趨于謹(jǐn)慎，經(jīng)營現(xiàn)金流為正13億，凈利率下滑至3.6%，第二曲線初具規(guī)模。

??◎  作者 / 房玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【合約銷售下降39%，未來加大"向內(nèi)求索"力度】2024上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規(guī)模維持行業(yè)前五。上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比同期下降明顯。面對(duì)當(dāng)下不確定的市場(chǎng)環(huán)境，招商蛇口在中報(bào)中表示要加大"向內(nèi)求索"的力度，追求品質(zhì)制勝，同時(shí)也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??【投資謹(jǐn)慎僅獲取7幅地塊，存貨結(jié)構(gòu)質(zhì)量改善】上半年，招商蛇口投資謹(jǐn)慎，僅獲取7宗土地，計(jì)容建筑面積80.13萬平方米，總地價(jià)146.14億元，需支付地價(jià)為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%。期內(nèi)，招商蛇口加大了存量項(xiàng)目的去化和開發(fā)力度，下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確?，F(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，根據(jù)庫存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨，重點(diǎn)關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??【毛利率下降至12%，去化壓力下銷售費(fèi)用同比增長6%】2024上半年，招商蛇口營業(yè)總收入513億，較期初略有下降；各業(yè)務(wù)板塊中僅開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模下降。隨著低毛利項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，整體毛利率水平下降至12%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)前市場(chǎng)疲軟，去化壓力增加，銷售費(fèi)用銷售同比增長6%。

??【資金成本持續(xù)改善至3.25%，三道紅線維持綠檔】期末，招商蛇口的總有息負(fù)債為2181億元，較期初增長5%；一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元，持有貨幣資金828億元。多年來，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。新增融資成本3.01%，報(bào)告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP。

??【積極拓展代建及物業(yè)管理項(xiàng)目，第二曲線初具雛形】招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定。2024上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。此外，城市服務(wù)運(yùn)營方面，招商積余實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。受關(guān)注的代建板塊，上半年新增26個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進(jìn)駐蘇州、合肥等城市。

??01 銷售

??合約銷售下降39%
未來加大"向內(nèi)求索"力度

??2024上半年招商蛇口實(shí)現(xiàn)合同銷售面積438.71萬平，同比下降36%；合同銷售額1009.52億元，同比下降39%，銷售規(guī)模維持行業(yè)前五；上半年銷售權(quán)益比為65%，同比提升了9個(gè)百分點(diǎn)。其中，強(qiáng)心30城銷售業(yè)績貢獻(xiàn)占比91%；核心10城銷售業(yè)績貢獻(xiàn)占比66%，同比去年提升2個(gè)百分點(diǎn)。招商蛇口在全國12個(gè)城市進(jìn)入當(dāng)?shù)亓髁夸N售金額TOP5，其中深圳、西安、長沙、合肥、南通排名當(dāng)?shù)豑OP1，南京、佛山進(jìn)入TOP3，上海、成都、重慶、蘇州、徐州進(jìn)入TOP5。此外，上半年新推盤項(xiàng)目首開當(dāng)日去化率同比提升17個(gè)百分點(diǎn)。

??房地產(chǎn)行業(yè)仍處于深度調(diào)整期，同時(shí)也考驗(yàn)著房企的現(xiàn)金流管理能力。上半年，招商蛇口的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額依然為正，為凈流入13億元，但相比2023年同期凈流入265億元，下降明顯。期內(nèi)，銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金661億元，相較于去年同期流入減少了378億元。面對(duì)當(dāng)下不確定的市場(chǎng)環(huán)境，招商蛇口在中報(bào)中表示要加大"向內(nèi)求索"的力度，追求品質(zhì)制勝，同時(shí)也提到了要精誠合作促去化抓回款。

??02 投資

??投資謹(jǐn)慎僅獲取7幅地塊
存貨結(jié)構(gòu)質(zhì)量改善

??相較2023年同期斬獲25宗地塊，招商蛇口今年拿地更加謹(jǐn)慎。上半年，招商蛇口獲取7宗土地，總計(jì)容建筑面積80.13萬平方米，總地價(jià)146.14億元，需支付地價(jià)為99.97億元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投資金額占比達(dá)86%。此外，還獲取代建項(xiàng)目26個(gè)，合計(jì)新增管理面積178萬平方米。

??期末，招商蛇口的存貨賬面余額為4299億元，較期初增長2%；對(duì)應(yīng)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備55億元，賬面價(jià)值4244億元。期內(nèi)，招商蛇口加大了存量項(xiàng)目的去化和開發(fā)力度，其中已完工開發(fā)產(chǎn)品賬面余額較期初下降2%至838億元，于總量中的占比下降至19.5%（期初為20.2%）；擬開發(fā)產(chǎn)品較期初下降了30%至138億元；在建開發(fā)產(chǎn)品賬面余額較期初上升5%至2894億元。此外，在建開發(fā)產(chǎn)品相應(yīng)的跌價(jià)準(zhǔn)備為13億，較期初24億的跌價(jià)準(zhǔn)備顯著下降，主要是減值項(xiàng)目不斷結(jié)轉(zhuǎn)，而相應(yīng)計(jì)提的跌價(jià)準(zhǔn)備被轉(zhuǎn)銷。期內(nèi)，招商蛇口未有計(jì)提新的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，存貨質(zhì)量有所提升。

??下半年，招商蛇口表示將繼續(xù)堅(jiān)持以銷定投、聚焦核心、輕重并舉的投資原則，在確?，F(xiàn)金流、風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下，根據(jù)庫存情況進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貨，重點(diǎn)關(guān)注核心城市確定性較高的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，同時(shí)加大轉(zhuǎn)型業(yè)務(wù)拓展力度，積極拓展輕資產(chǎn)管理輸出、代建及物業(yè)管理項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的高質(zhì)量發(fā)展。

??03 盈利

??毛利率下降至12%
去化壓力下銷售費(fèi)用同比增長6%

??2024上半年，招商蛇口營業(yè)總收入513億，較期初略有下降；各業(yè)務(wù)板塊中僅開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模下降，同比下降了4%至399億，占總營收的78%。

??毛利潤為61億元，同比下降27%；毛利率12%，同比下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。期內(nèi)，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備轉(zhuǎn)銷12.5億（去年同期為9.35億），隨著低毛利項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)，企業(yè)整體毛利率水平有所下降。

??期內(nèi)，凈利潤18.5億，同比下降51%；凈利率為3.6%，同比下降3.8個(gè)百分點(diǎn)。其中銷售費(fèi)用同比增長6%，從銷售費(fèi)用的結(jié)構(gòu)來看，只有職工薪酬部分同比下降，而廣告推廣費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)費(fèi)用及傭金等均在增長，反應(yīng)當(dāng)前去化壓力增加，銷售費(fèi)用難以壓降。

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??04 償債

??資金成本持續(xù)改善至3.25%
三道紅線維持綠檔

??期末，招商蛇口的總有息負(fù)債為2181億元，較期初增長5%；其中一年內(nèi)到期有息債務(wù)387億元，較期初增長5%。持有貨幣資金828億元，較期初下降6%。多年來，招商蛇口秉持穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管理策略，“三道紅線”始終處于綠檔。期末，招商蛇口剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率62.42%、凈負(fù)債率59.17%、現(xiàn)金短債比為1.63。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)固、風(fēng)險(xiǎn)可控。

??上半年，招商蛇口緊抓LPR下行的市場(chǎng)窗口，充分發(fā)揮信用優(yōu)勢(shì)進(jìn)行高息債務(wù)置換，資金成本顯著降低，報(bào)告期內(nèi)新增融資成本3.01%，報(bào)告期末綜合資金成本3.25%，較年初降低22個(gè)BP。

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??05 戰(zhàn)略

??積極拓展代建及物業(yè)管理項(xiàng)目
第二曲線初具雛形

??相比開發(fā)業(yè)務(wù)的挑戰(zhàn)，招商蛇口資產(chǎn)運(yùn)營與城市服務(wù)業(yè)務(wù)相對(duì)穩(wěn)定，業(yè)績?cè)鲩L的第二曲線初具雛形。

??從資產(chǎn)運(yùn)營端來看，2024上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營收入36億元，同比上漲15%，EBITDA實(shí)現(xiàn)18.95億元，同比上漲14%。期內(nèi)，開業(yè)三年以上穩(wěn)定期項(xiàng)目EBITDA回報(bào)率達(dá)6.34%，同比提升0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，集中商業(yè)及產(chǎn)業(yè)園是業(yè)務(wù)規(guī)模較大的兩個(gè)板塊。

??上半年，招商蛇口集中商業(yè)運(yùn)營收入為8.38億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率90%；在營項(xiàng)目38個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約215萬平方米，在建及籌開項(xiàng)目總經(jīng)營建筑面積約296萬平方米。此外，產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營收入實(shí)現(xiàn)5.72億元，開業(yè)三年以上項(xiàng)目出租率達(dá)88%；管理范圍內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園在營主要項(xiàng)目34個(gè)，總經(jīng)營建筑面積約252萬平方米，在建及籌備項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)營建筑面積約66萬平方米。

??城市服務(wù)端來看，招商蛇口旗下物業(yè)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)平臺(tái)——招商積余，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入78.39億元，較上年增長12.34%。截至2024年6月，招商積余在管項(xiàng)目2209個(gè)，管理面積達(dá)3.85億平方米。

??此外，招商蛇口于2024年3月正式設(shè)立專業(yè)公司招商建管，作為招商蛇口旗下統(tǒng)籌管理并開展代建業(yè)務(wù)的專業(yè)公司。上半年，招商建管新增26個(gè)代建項(xiàng)目，新增代建管理面積約178萬平方米，新進(jìn)駐蘇州、合肥等城市。

??招商蛇口在中報(bào)中表示，在資產(chǎn)運(yùn)營方面，未來要加強(qiáng)自身運(yùn)營能力建設(shè)，以優(yōu)質(zhì)的多業(yè)態(tài)協(xié)同和精細(xì)的成本管控，打造明星標(biāo)桿項(xiàng)目，提升資產(chǎn)價(jià)值。城市服務(wù)方面，要深耕優(yōu)勢(shì)賽道，打造主營業(yè)務(wù)相關(guān)多元化生態(tài)，通過加強(qiáng)科技應(yīng)用賦能內(nèi)部管理提效，不斷提升服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營效率。