??全口徑銷(xiāo)售152.3億，累積15個(gè)項(xiàng)目納入白名單，獲得授信額度80億。

??◎  作者 / 沈曉玲、易天宇

??核心觀點(diǎn)

??【銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)152.3億，期內(nèi)積極推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活】2024上半年，首開(kāi)股份全口徑銷(xiāo)售金額152.3億元，同比降低56%。首開(kāi)股份在年報(bào)中表示，上半年總體銷(xiāo)售任務(wù)計(jì)劃完成率較低，同比下降明顯；商辦滯重資產(chǎn)依然去化困難。未來(lái)會(huì)按照“一項(xiàng)目一策”制定差異化營(yíng)銷(xiāo)策略，主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。同時(shí)，首開(kāi)股份也在積極推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活與處置，實(shí)施經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單化管理；朝陽(yáng)云錦鉑郡商街以溢價(jià)成交；多個(gè)項(xiàng)目處置仍在進(jìn)行中。

??【擬售、在售主要項(xiàng)目155個(gè)，未來(lái)介入舊改等業(yè)務(wù)】根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，首開(kāi)股份未公布新增土儲(chǔ)情況。期末，首開(kāi)股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）155個(gè)，其中當(dāng)期在建約983萬(wàn)平方米。其中，北京區(qū)域（京津冀）目前主要項(xiàng)目80個(gè)，長(zhǎng)三角及海西分別擁有主要項(xiàng)目25個(gè)及21個(gè)。未來(lái)，首開(kāi)股份表示將繼續(xù)堅(jiān)持以北京為中心、貫徹深耕北京的戰(zhàn)略，不斷鞏固和擴(kuò)大北京根據(jù)地優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，依靠自身在區(qū)域內(nèi)的整合優(yōu)勢(shì)，快速介入城中村改造、平急兩用、城市更新等業(yè)務(wù)。

??【營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)87.92億，凈利潤(rùn)有待修復(fù)】2024上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.92億元，同比下降55%；毛利潤(rùn)8.34億元，同比下降62%。凈利潤(rùn)為虧損21.74億元。營(yíng)收規(guī)模消減，凈利潤(rùn)虧損，財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，為16.14億元。此外，期間信用減值損失2.24億，公允價(jià)值虧損1.56億等。

??【總有息債規(guī)模有所下降，已有15個(gè)項(xiàng)目納入白名單】2024上半年，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金144億元，較期初下降37%?？傆邢⒇?fù)債約1140億元，較期初略有下降3%；其中，短期有息負(fù)債下降21%至120億元。首開(kāi)股份在年報(bào)中披露，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率未達(dá)標(biāo)，現(xiàn)金短債比持續(xù)達(dá)標(biāo)。上半年首開(kāi)股份有15個(gè)項(xiàng)目納入“白名單”，累計(jì)獲得授信額度80.1億元；落地 49.38億經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、城市更新貸等長(zhǎng)期限融資品種，首次發(fā)行 5年期中票15億元，融資期限結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，且期末平均融資成本較年初有所下降。

??01
??銷(xiāo)售

??銷(xiāo)售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)152.3億
期內(nèi)積極推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活

??2024上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)全口徑銷(xiāo)售金額152.3億元，同比降低56%；全口徑銷(xiāo)售面積73.3萬(wàn)平方米，同比降低44%；銷(xiāo)售均價(jià)20777元/平方米，相比2023年降低8.9%。首開(kāi)股份在年報(bào)中表示，上半年總體銷(xiāo)售任務(wù)計(jì)劃完成率較低，同比下降明顯；商辦滯重資產(chǎn)依然去化困難。未來(lái)會(huì)按照“一項(xiàng)目一策”制定差異化營(yíng)銷(xiāo)策略，堅(jiān)決去化重點(diǎn)項(xiàng)目。主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)情況，抓住時(shí)機(jī)及時(shí)決策、調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。改進(jìn)月度績(jī)效考核方法，提高各項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)回款積極性等等。

??同時(shí)，首開(kāi)股份也在積極推進(jìn)資產(chǎn)盤(pán)活與處置，實(shí)施經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清單化管理；朝陽(yáng)云錦鉑郡商街以溢價(jià)成交；多個(gè)項(xiàng)目處置仍在進(jìn)行中。期內(nèi)，現(xiàn)金流量表中處置固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他長(zhǎng)期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額為6.56萬(wàn)元；處置子公司及其他營(yíng)業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額為2.12億元。

??02
??投資

??擬售、在售主要項(xiàng)目155個(gè)
未來(lái)介入舊改等業(yè)務(wù)

??根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，首開(kāi)股份未公布新增土儲(chǔ)情況。期末，首開(kāi)股份擬售、在售主要項(xiàng)目（含自持）155個(gè)，其中當(dāng)期在建約983萬(wàn)平方米。從區(qū)域布局看，已經(jīng)形成了北京區(qū)域（以北京為中心的京津冀區(qū)域）、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)、海西、長(zhǎng)江中游、川渝等多個(gè)區(qū)域協(xié)同發(fā)展。其中，北京區(qū)域（京津冀）目前主要項(xiàng)目80個(gè)，長(zhǎng)三角及海西分別擁有主要項(xiàng)目25個(gè)及21個(gè)。未來(lái)，首開(kāi)股份表示將繼續(xù)堅(jiān)持以北京為中心、貫徹深耕北京的戰(zhàn)略，不斷鞏固和擴(kuò)大北京根據(jù)地優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，依靠自身在區(qū)域內(nèi)的整合優(yōu)勢(shì)，快速介入城中村改造、平急兩用、城市更新等業(yè)務(wù)。

??03
??盈利

??營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)87.92億
凈利潤(rùn)有待修復(fù)

??2024上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.92億元，同比下降55%；毛利潤(rùn)8.34億元，同比下降62%。凈利潤(rùn)虧損21.74億元。從盈利指標(biāo)來(lái)看，上半年毛利率為9.5%，相比2023年同期下降了兩個(gè)百分點(diǎn)。上半年，首開(kāi)股份營(yíng)收規(guī)模消減，凈利潤(rùn)虧損，同時(shí)財(cái)務(wù)費(fèi)用增加，為16.14億元；主要是由期間利息資本化降低。此外，期間信用減值損失2.24億，公允價(jià)值虧損1.56億等。

??04
??負(fù)債

??總有息債規(guī)模有所下降
已有15個(gè)項(xiàng)目納入白名單

??2024上半年，首開(kāi)股份持有現(xiàn)金144億元，較期初下降37%。總有息負(fù)債約1140億元，較期初略有下降3%；其中，短期有息負(fù)債下降21%至120億元。首開(kāi)股份在年報(bào)中披露，公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率未達(dá)標(biāo)，現(xiàn)金短債比持續(xù)達(dá)標(biāo)。經(jīng)計(jì)算，扣除受限制現(xiàn)金后的現(xiàn)金短債比為正好維持在1以上，凈負(fù)債率約165%，扣預(yù)后資產(chǎn)負(fù)債率71.4%。未來(lái)要做好現(xiàn)金流管理及債務(wù)償還工作。

??值得關(guān)注的是，上半年首開(kāi)股份有15個(gè)項(xiàng)目納入“白名單”，累計(jì)獲得授信額度80.1億元；落地 49.38億經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸、城市更新貸等長(zhǎng)期限融資品種，首次發(fā)行 5年期中票15億元，融資期限結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，且期末平均融資成本較年初有所下降。

??05
??多元化

??酒店物業(yè)營(yíng)收達(dá)4.28億
城市更新等板塊持續(xù)探索

??除了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)外，首開(kāi)股份也有序推進(jìn)酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)板塊的發(fā)展和優(yōu)化。期內(nèi)，首開(kāi)股份酒店物業(yè)經(jīng)營(yíng)等結(jié)算收入4.28億元，同比下降3%。期末，物業(yè)租賃面積154.8萬(wàn)平方米，酒店客房銷(xiāo)售數(shù)量15.4萬(wàn)間/天。其中綿陽(yáng)喜來(lái)登酒店打造西南片區(qū)親子酒店樣板；國(guó)家速滑館接待團(tuán)體及個(gè)人游客21萬(wàn)人次；豐臺(tái)宋家莊福茂商場(chǎng)、東城京寶大廈等項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)滿租，豐臺(tái)璞瑅商街、朝陽(yáng)國(guó)奧村商街等項(xiàng)目出租率達(dá)到95%以上。

??同時(shí)，首開(kāi)股份近年來(lái)也在城市更新、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老與文創(chuàng)等領(lǐng)域持續(xù)探索。在城市更新產(chǎn)業(yè)細(xì)分領(lǐng)域，持續(xù)推進(jìn)持有物業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，盤(pán)活低效資產(chǎn)與存量土地，通過(guò)合資、合作、入股的方式，構(gòu)建盈利模式、撬動(dòng)社會(huì)資本，形成多元主體推進(jìn)城市更新工作，相繼啟動(dòng)實(shí)施多個(gè)項(xiàng)目。期內(nèi)，首開(kāi)樂(lè)尚10家長(zhǎng)租公寓整體出租率90%、租金收繳率100%，新增福州香悅店入市，另有其他項(xiàng)目正在籌備；首開(kāi)寸草9家養(yǎng)老院整體入住率76%；順義十號(hào)國(guó)際養(yǎng)老項(xiàng)目準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收；其他項(xiàng)目按照年度計(jì)劃順利推進(jìn)。