2019年1月中國房地產企業(yè)銷售TOP100排行榜

??導 讀

??TOP100權益銷售額同比下降8.6%，超三成房企同比下滑；萬、恒、碧三大龍頭同比降幅近30%；10億銷售額進入百強、與去年基本持平；TOP30操盤能力強，TOP100資金實力大。

◆ 榜單改版說明 ◆

??今年是克而瑞編制中國房地產企業(yè)銷售排行榜的第11個年頭，從最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再從單一的銷售榜，到推出代表操盤能力的操盤榜和投資能力的權益榜，我們一直真實、嚴謹、公正地記錄著10年來的行業(yè)變化、格局演變和模式創(chuàng)新。

??自2019年1月起，在原有的銷售流量榜和權益榜的基礎上，我們新增了銷售全口徑榜。銷售全口徑，是指把企業(yè)集團連同合營及聯營公司所有項目計入業(yè)績的統計方式，不考慮權益比例和是否操盤。由于代建屬于輸出管理行為，在全口徑榜單數據中統一不包括代建產生的銷售業(yè)績。全口徑榜反映的是企業(yè)城市布局和項目拓展的能力。

??操盤榜是以企業(yè)操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發(fā)，則該項目的業(yè)績僅歸入操盤企業(yè)。反映的是企業(yè)的營銷和操盤能力，企業(yè)代建產生的銷售業(yè)績納入操盤口徑統計中。

??權益榜是以企業(yè)股權占比為口徑，即若某項目為多家房企合作，則該項目的業(yè)績按照股權占比計入相應企業(yè)。反映的是企業(yè)的資金實力與投資能力。

??鑒于目前絕大多數的上市房企已經將業(yè)績公告的口徑從并表改為了全口徑，需要與上市公司發(fā)布數據進行對照的讀者，可以參考全口徑榜單。

榜單解讀

　　2019年1月，盡管各地政策在逐步放松，但在新房銷售環(huán)節(jié)并沒有體現出明顯的效果。市場繼續(xù)呈現較為低迷的走勢，標桿企業(yè)在1月份推案量環(huán)比明顯下滑，開盤去化率也維持在低位，導致TOP100房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，權益銷售規(guī)模較去年同期下滑了8.6%，TOP3企業(yè)同比降幅更是接近30%。
　　當然，單純根據一個月的市場走勢還不能確定2019年的市場冷暖。預計2019年全國層面房地產政策面將以平穩(wěn)為主，部分城市甚至將逐步放松調控。但對房企而言，對政策放松的效果不必過于樂觀，保持謹慎和敬畏心態(tài)，順應市場走勢，積極推案和加大營銷力度，回籠現金仍將是2019年房企的主要任務。
　　TOP100房企權益銷售總量同比下降8.6%
　　2019年，百強房企銷售延續(xù)了自去年三季度以來的增速放緩，市場表現繼續(xù)全面下行。本月， TOP100房企銷售規(guī)模較去年同期有所下滑，其中TOP50企業(yè)下滑幅度更為明顯，權益銷售規(guī)模較去年同期下滑了10.7%。與去年1季度的月均權益銷售相比也較低。預計受到2月春節(jié)因素的影響，2019年1季度百強房企的整體銷售仍將比較低迷。值得注意的是，TOP3房企本月的權益金額同比降幅均近30%。

　　10億進入百強、與去年基本持平
　　雖然在2018年企業(yè)集中度進一步提升，百強門檻在年末提升了43%。但是由于市場下行，2019年1月TOP100操盤金額入榜門檻11.1億元，與去年同期基本持平。此外，本月TOP100房企權益金額入榜門檻為10.3億元，與去年的10.2億元基本持平。

　　超三成房企本月銷售額同比下滑
　　在本月百強房企中有超3成房企的權益銷售金額同比下滑。特別是在目前房企在售項目個數相比去年大幅提升的情況下，整體的銷售表現仍不盡如人意。在這些房企中，有13家房企的權益銷售金額降幅超30%，22家房企的降幅在30%以內。
　　雖然整體銷售不盡如人意，但是仍然有一部分企業(yè)表現比較突出。如中海、新力、華發(fā)等。這些房企本月業(yè)績同比上升的原因主要有以下幾種：
　　部分企業(yè)把去年認購數據延遲到今年1月簽約確認。
　　熱點三四線城市余溫，導致布局三四線城市為主的房企受益。
　　部分企業(yè)降價跑量，加快出清存量項目。

　　TOP30操盤能力強，TOP100資金實力大
　　近年來，房企之間的合作開發(fā)逐漸成為常態(tài),各梯隊房企在權益比例上有所差異。TOP30房企操盤能力較強，操盤金額與全口徑金額比值較高。同時，TOP11-30作為2018年增長最為迅猛的兩個梯隊，房企整體權益比例在各梯隊房企中相對較低，說明規(guī)模增長壓力下，該梯隊房企更傾向合作開發(fā)的模式。此外，TOP51-100房企權益金額與全口徑金額比值較高，表明這個梯隊房企合作項目相對較少，資金實力相對較強。

　　百強房企項目運作模式可分為四類
　　百強房企在操盤和權益的比例上，從下圖可以看以歸納為四大類。
　　第一類、獨立操盤型，百強房企主要集中在這一類。操盤比例和權益比例都在80%以上，且兩個比例大致相當。這些企業(yè)大部分項目都為獨立操盤或聯合操盤，且權益比例較高，其中如恒大、敏捷等企業(yè)兩個比例都接近或等于100%。
　　第二類、借力開發(fā)型，百強房企中此類房企稀少，特征為企業(yè)操盤比例較低、權益比例較高，如越秀。
　　第三類、合作投資型，百強中這類房企也較少，操盤和權益比例都比較低，項目的合作情況較多，典型的如卓越、新希望等。
　　第四類、小股操盤型，這類企業(yè)的操盤比例較高，權益比例相對較低，以小股操盤和代建等模式輸出管理行為，提升企業(yè)的規(guī)模和利潤。此類企業(yè)操盤能力較強，資金運用能力也較好。其中有種極端的情況是，流量比例遠高于權益比例，一般為代建業(yè)務較多的企業(yè)，如綠城、建業(yè)等。

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