[貝殼研究院]陽光城中報(bào)“行業(yè)邏輯已發(fā)生變化，將產(chǎn)生新的行業(yè)格局”

??盈利與償債：陽光城上半年結(jié)算營業(yè)收入241.2億元，同比增長7.15%，凈利潤17.71億元，同比增長14.98%，凈利潤率微升0.26個(gè)百分點(diǎn)至7.34%，但仍低于2019年行業(yè)11.2%的平均凈利潤率水平。對于陽光城盈利能力持續(xù)改善，仍有較大上升空間。

??償債方面，陽光城上半年規(guī)模1121.61億元，近三年均保持規(guī)模相當(dāng)，凈負(fù)債率較2019年末下降23.22個(gè)百分點(diǎn)至114.98%，負(fù)債結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，平均融資成本7.5%，較2019年同期優(yōu)化22個(gè)基點(diǎn)。資金流動(dòng)性改善，短期償債能力增強(qiáng)。短債比較2019年末1.25倍提升至1.28倍。

??業(yè)績表現(xiàn)：陽光城2020年上半年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額900.09億元，權(quán)益銷售金額579.74億元，基本持平上年同期水平。在2018年跨越千億，2019年跨越2000億后，陽光城對業(yè)績增速與排名的追求相對從容，疫情下謹(jǐn)慎制定2000億+業(yè)績目標(biāo)。

??抗疫戰(zhàn)績：陽光城在復(fù)工第一周，開展代號為“百日戰(zhàn)疫”的專項(xiàng)活動(dòng)，利用線上平臺“陽光房寶”加大力度強(qiáng)化現(xiàn)金流管理。該項(xiàng)活動(dòng)對陽光城上半年的資金流動(dòng)性提升起到積極作用。整體上陽光城上半年全口徑銷售回款683億元，平均回款率80.12%。

??土儲貨值：上半年陽光城現(xiàn)金支出165億元，補(bǔ)充權(quán)益土地儲備約404.63萬㎡，權(quán)益拿地銷售比28.3%，較上年同期18.4%大幅提升9.9個(gè)百分點(diǎn)的，屬于上半年土地市場較為活躍的房企之一。按計(jì)容面積統(tǒng)計(jì)，上半年通過招拍掛方式取地占比約60%，并購取地占比約40%。

??陽光城截至今年上半年累計(jì)土儲4993.77萬㎡。預(yù)計(jì)貨值6845億元，按當(dāng)下銷售均值，貨值去化周期約3年，因此積極土儲、補(bǔ)充貨值也是陽光城的必要戰(zhàn)略儲備。另，近兩年的積極擴(kuò)張、項(xiàng)目合作，犧牲了一定的權(quán)益占比，當(dāng)下陽光城累計(jì)貨值權(quán)益占比65%，會對企業(yè)的實(shí)際盈利和資本市場估值有所影響。

??發(fā)展戰(zhàn)略：陽光城在2020年確定的六大目標(biāo)中，將引入戰(zhàn)略投資人和全面提升股債資本市場認(rèn)可度分別放在了第一和第二的位置，原有位置的銷售與投資目標(biāo)順延至第三、四位。2019年10月中民投撤出陽光城后，引入新的戰(zhàn)投將提升到更高的戰(zhàn)略要求中。而提升企業(yè)資本地位，是行業(yè)發(fā)展的趨勢，融資端的集中度不斷加劇，房企未來融資處境將更加艱難。

??另，外界關(guān)注的陽光城物業(yè)拆分上市問題，報(bào)告中并未涉及。從今年4月的業(yè)績發(fā)布會上獲悉，陽光城內(nèi)部在積極研究物業(yè)上市計(jì)劃，今后將作為陽光城的新增長點(diǎn)。根據(jù)工商備案銷售查詢，7月29日陽光城以1.5億元注冊資本注冊“陽光城智優(yōu)佳生活服務(wù)股份有限公司”，新公司的成立或?qū)⒊蔀樯鲜泻蜻x。

??融資新規(guī)影響：結(jié)合陽光城2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，第一項(xiàng)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，陽光城2020年中期數(shù)據(jù)約為84%，超過假定標(biāo)準(zhǔn)70%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第二項(xiàng)凈負(fù)債率為114.98%大于100%的閾值標(biāo)準(zhǔn)；第三項(xiàng)陽光城當(dāng)期短債比約為1.28倍，優(yōu)于1倍的標(biāo)準(zhǔn)。如果網(wǎng)傳規(guī)則為真，則陽光城有兩線超出閾值，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%。但從陽光城2018年-2020年上半年的有息負(fù)債規(guī)模保持穩(wěn)定，所謂“新規(guī)”對陽光城的實(shí)際影響有限。