[諸葛找房]上市房企專題系列一：100家房企踩線86家，多數(shù)大型房企或面臨戰(zhàn)略調(diào)整

??2020上半年，疫情沖擊了各行各業(yè)的發(fā)展，房企復(fù)工延緩，線下交易基本被凍結(jié)。3月以來，隨著疫情逐漸好轉(zhuǎn)，政府出臺一些有利政策扶持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，貨幣環(huán)境寬松，多次降準(zhǔn)，房企貸款融資迎來窗口期。然而，在市場逐漸恢復(fù)下，開發(fā)經(jīng)營指標(biāo)穩(wěn)步恢復(fù)，進入7月份表現(xiàn)過熱城市調(diào)控升級，如南京、東莞、杭州、深圳等多個城市。    

??與此同時，房企融資環(huán)境也發(fā)生轉(zhuǎn)變。8月20日，住建部、央行等部門召集房企的座談會，提出要實施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，形成重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這也基本確定了“三道紅線” （一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%；二是凈負債率大于100%；三是現(xiàn)金短債比小于1.0倍）融資政策的準(zhǔn)確性。同時，根據(jù)企業(yè)在上述監(jiān)管指標(biāo)下的分類，分為四檔，全部“踩線”，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項“踩線”，為橙色檔，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；一項“踩線”，為黃色檔，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部指標(biāo)符合監(jiān)管層要求，為綠色檔，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。9月14日，中國人民銀行副行長潘功勝表示，目前重點房地產(chǎn)企業(yè)的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則起步平穩(wěn)，社會反響正面積極；將會同住建部以及其他相關(guān)管理部門，跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴大適用范圍。說明“三道紅線”已經(jīng)在試點執(zhí)行且未來會普遍采用。

??“三道紅線”意味著房企的融資環(huán)境即將改變，“拆東補西”將成為過去式，當(dāng)前房企的踩線情況如何，未來房企的有息負債規(guī)模增長空間縮減多少？為此，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心選取100家上市房企，基于2020年上半年財務(wù)數(shù)據(jù)判斷房企踩線情況，進而推算出未來的有息負債水平及新增有息負債規(guī)模臨界值。

??一、房企普遍踩線，占比高達86%，大型房企踩線更為突出

??對于房企而言，融資規(guī)模對企業(yè)的運營有著至關(guān)重要的作用，“三道紅線”也說明房企的有息負債將會受到控制，最高增速不得超過15%。同時，當(dāng)下的負債指標(biāo)決定接下來的融資規(guī)模，對房企的影響重大。根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心本次監(jiān)測的100個上市房企的數(shù)據(jù)來看，房企踩線的占比為86%，其中，14家房企位于綠色檔，28家房企位于黃色檔，36家房企位居橙色檔，22家房企位于紅色檔。踩兩條線的房企居多。

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